深圳白石洲旧改造富一度成为热门话题，但很少人知道站在旧改背后的绿景中国地产。
这家港股房企排在国内行业*之外，也基本未出现在土地招牌挂市场，依赖于城市旧改项目赚的盆满钵丰，赚钱能力并不输于国内房企前30强。
在今年3月的2018年业绩发布会上，公司首次公开披露白石洲项目具体细节，此后这个项目进展不断。
某券商预估白石洲旧改货值2200亿元的项目，目前仍处于前期筹备阶段，何时注入上市公司、上市公司如何吞下这个庞然大物，仍然是外界关注的重点。
深圳“隐形地主”
在中国房地产界，绿景中国地产（00095.HK）*是一种另类的存在。
斑马消费梳理发现，活跃在房地产市场的房企，大多依靠多渠道拿地做大规模推进公司扩张。创立于2004年底的绿景中国地产选择了另一个“赛道”，它依托于公司控股股东——绿景集团的土地资源，游离在主流赛场之外。
绿景集团的土地资源则主要来自于旧城改造，和控股股东上下联动，是绿景中国地产独有的核心优势。
2015年至2018年，公司实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元，收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。
公司收入增速超越一般房企，毛利率也在行业均值之上。2015年至2018年，公司毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%和59.49%，其赚钱能力不输于千亿房企。
如果往前回溯，可以看到公司对规模没有表现出明显的欲望。在2010年至2014年之间，其收入规模在2-4亿元之间。直到2015年公司完成反收购顺利登陆港股，其收入规模才升至10亿级。
这和广州“隐形地主”合生创展集团（00754.HK）的发展异曲同工。
合生创展集团曾是华南房企“华南五虎”之一，它的发展也是依赖于旧城改造。虽然上市多年来经营一直不温不火，但*属于闷声赚钱的企业。
斑马消费统计发现，最近18年合生创展集团平均毛利率约36.5%，期间曾连续6年毛利率超过40%。
合生创展集团很少走出广州，绿景中国地产现有项目也主要集中在深圳等地，基本圈定在大湾区内。
与控股股东联动策略
相较国内大多数房企在土拍市场的厮杀，绿景中国地产则是闲庭信步。
公司大多数土地的获取，均依赖与控股股东绿景集团的联动。
斑马消费发现，一般是绿景集团先行进行土地收储及一级开发，再将净地等资产注入上市公司，形成公司的新增土地储备。
此次总计容开发规模358万方的白石洲旧改项目，也是未来将被注入上市公司的重要资产。
去年底至今，控股股东已将两宗土地资产纳入上市公司。
2019年5月，公司耗资800万元向东莞绿晟实业收购东莞绿景地产100%股权，以此获得东莞樟木头镇一处2.01万方的土地，开发建设一座总规划建筑面积6.18万方的购物中心。东莞绿晟即为公司实际控制人黄康境家族成员最终全资拥有。
去年12月，公司全资子公司城隆控股与厚益控股、黄康境订立认购协议，以2000万元代价间接持有厚益控股90.1%的股权，以此获得珠海香洲区东桥城中村占地20.72万方的旧改项目。今年7月上旬，这个项目已经收到珠海当地对旧改实施主体确认函件。
控股股东冲锋在前，将土地资源注入上市公司，大部分利润也留给上市公司，这与华润置地（01109.HK）与母公司华润集团的的操作模式几近相似。
截止2019年6月末，绿景中国地产拥有土地储备440万方，控股股东拥有土地储备1210万方，二者的土地储备大部分集中在大湾区深圳、广州、香港和东莞。除了深圳白石洲项目，还有珠海南溪项目，东莞樟木头项目、广州南沙项目等，均位于大湾区核心城市。
如何吞下白石洲旧改巨无霸
目前上市公司由黄康境之女黄敬舒主持工作，黄敬舒任执行董事兼董事局主席。黄康境则主要负责绿景集团等事务。
根据公开信息，目前绿景集团尚在白石洲旧改项目的前期筹备阶段。按照2019中期业绩发布会上公司的说法，白石洲旧改注入节奏将分步进行，在今年年内确定整体注资方案。
白石洲旧改的货值和规模，均是公司从事旧城改造历史上前所未有的，对上市公司和控股股东都是*的一次考验。
控股股东须首先垫付巨额资金收储土地，项目土地注入上市公司体系后，上市公司以应付账款挂账处理，待项目有了现金流，再向控股股东给付。
这减轻了上市公司压力，但对于控股股东来说需要大量的财力支撑。
此外，绿景中国地产推盘数量并不多，2018年，仅推出深圳绿景红树湾一号和绿景国际花城两个项目，分别实现销售金额23.5亿元和11.76亿元。
当年，房地产开发与销售产生的收入同比增长73.3%，也有赖于这个两个项目。其中，绿景红树湾一号确认收入15.2亿元，占比公司总收入的30%。
2019年上半年，绿景红树湾一号项目实现销售额33.7亿元，确认销售收入27.5亿元，占比公司房地产开发与销售收入的92.03%。
对单个项目的过度依赖，导致公司抗风险能力相对较弱。上述绿景红树湾一号项目，就因在2017年遭遇限价影响未能入市交易，直接导致2017年未能完成45亿元年销售任务。
中报披露，除红树湾一号之外，公司还有绿景国际花城、绿景美景等6个项目在售或在建。
