“凛冽寒冬破乾坤，风霜似剑穿梭急”。2018年，身为综合实力排名前20强房企的融资经理钟楠变得非常忙碌，不停穿梭于各类金融机构中间找寻资金。其中，今年接触信托机构的频率同往年相比也明显增多。
与此同时，一位北京地区信托经理对记者表示：“2018年从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的，需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧，销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了2018年信托公司业务的半壁江山。”
2018年行至年尾，房地产行业融资渠道全面收紧，从年头至年尾未有松绑。而2018年房地产信托的新增数量却从年头涨到年尾，一路飙升，似未有减弱的迹象。
12月14日，信托业协会披露数据指出，从地产信托新增数据来看，三季度末当年新增投向房地业的信托规模0.64万亿元，在新增信托资产规模中的比例20.26%，而这一数字在2018年*季度仅为10.27%，增长了近一倍。此外，从三季度末信托行业数据来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元略增4.37%，与2017年3季度末的2.07万亿元增长了26.57%。
对于信托机构而言，2018年地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。一位西南地区信托柳楠对记者说：“对于从业者而言，同样也愿意在日常接洽客户的时候紧紧抓住优质地产企业型客户，毕竟地产业务单笔规模较大，信托报酬率也相对‘丰厚’。”
作为中国金融行业重要支柱之一的信托业在2018年给房地产行业“输血”的通道上扮演了重要角色，但是，虽然一路狂飙，毕竟2018年龙头房企已经喊出口号要“活下去”，每一位信托从业者也“如履薄冰”。
回望即将逝去的2018年，对于上述西南地区信托经理柳楠来说，接触最多的客户就是地产公司，平时工作中，有不同地区的知名房企通过微信来加好友，谈业务的频率和渴望度非常高。
虽然信托机构对于地产客户的审核标准也在提高，但是柳楠表示，一方面，同事仍然更愿意做地产类业务。因为，今年市场中出现违约事件的主体大规模增加，地产公司相对主体资质、抵质押率、财务状况等指标也相对看得更加清楚明白。另一方面，地产业务也是信托机构多年耕耘的重点业务之一，对于地产客户的风控也更加能够把握住。
房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，相比于银行贷款、发行债券等融资方式，信托业在以高融资成本“著称”。多位信托信托从业者对记者称，个别地产企业融资成本竟高达15%。
然而，尽管如此，地产信托数据2018年“一路狂飙”。从信托机构整体数据来说，柳楠对记者称，部分信托机构2018年主动管理类新增业务中超过80%为地产业务，公司主要的业务也是地产业务。而此前，虽然地产一直也是公司的传统业务，但是一般在50%左右，并没有像今年占比这么高。
记者根据普益标准数据统计，截至2018年三季度，地产信托新增数量占比新增发行数量已经突破逾四成，而这一数字在2017年*季度仅为9.27%，相比增长近4倍。数据显示，2018年*季度，房地产信托发行836款，占比新增发行数量的26.46%；2018年第二季度，房地产信托发行1002款，占比新增发行数量的29.85%；2018年第三季度，房地产信托发行1441款，占比新增发行数量的36.01%。
时间倒退至一年前，2017年*季度，房地产信托发行为191款，占比新增发行数量的仅9.27%。与之相比，截至2018年第三季度，房地产信托新增数量相比于2017年*季度已增加近4倍。根据用益信托最新的11月份数据统计，从资金运用领域看，11月份投资于房地产领域的产品496款，环比增加93款，占比上升4.12个百分点至38.27%，房地产信托新增数量仍然在上涨。
与之相比，2018年第三季度，工商企业类信托发行数量为511款，占比新增发行数量的12.77%；基础设施类信托发行数量为670款，占比新增发行数量的16.74%；证券市场类信托发行数量为309款，占比新增发行数量的7.72%；金融类信托发行数量为870款，占比新增发行数量的21.74%；其他类信托发行数量为201款，占比新增发行数量的5.02%。
相比2018年初，工商企业类信托占比新增发行数量的10.54%，基础设施类信托占比新增发行数量的15%，证券市场类信托发行占比新增发行数量的13.61%，金融类信托发行占比新增发行数量的14.50%，其他类信托发行数量占比新增发行数量的19.88%。
记者对比后发现，从资金运用领域看，地产信托是2018年这六大类信托产品中新增发行产品数量最为明显。
此外，普益标准数据显示，2018年上半年房地产信托产品发行数量排名前十的信托公司变化不大，其中四川信托2016年发行139只，2017年发行434只，仅2018年上半年便发行了336只，一直处于房地产信托业务首位。其他九家信托机构为别为，大业信托、浙金信托、国通信托、中航信托、光大信托、民生信托、爱建信托、杭州信托、百瑞信托。
除了地产信托的发行数量飙升明显，多位信托经理对记者表示，2018年地产公司的融资利率也在不断攀升，利率平均也有12%左右，个别房企甚至高达15%。虽然房企是典型的高利润率行业，但是为何房企在2018年偏爱通过地产通过来获取融资呢？2018年新增地产信托数量飙升透露出房企融资有多紧呢？
2018年地产行业融资的难易程度，用地产业资深人士的话说，“以前是肉疼，现在是刻骨”。此前地产公司融资渠道选择众多，找信托做融资可能只是要承担稍微高一点的利率。但是今年，随着房企其他融资渠道收紧，通过信托来做融资可能承担更高的融资成本。
上述综合实力20强房企的融资经理钟楠对记者表示：“今年的融资额度业务指标比往年相比加重不少，公司中不同地区的负责融资的工作人员在在与各地信托机构在对接，加大融资力度。”
上述西南地区信托经理柳楠对记者透露，今年不少地产公司在不同地区成立了融资部并招聘了融资经理。而且，今年融资经理如果可以给公司融到钱，非常“吃香”，在公司中也非常“牛”。
根据中原地产最新发布的数据显示，今年以来的土地流拍数量出现激增。1-11月，中国一二线城市的土地流拍数量升至282宗，创六年新高。2018年地产行业透露出阵阵寒意。除了信托领域，银行、债券等地产公司传统融资领域似乎均在2018年逐渐收紧。
随着2018年2月《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》及2018年5月《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》的颁布，一些债务规模大、杠杆率高、偿债能力不足的房企银行信贷逐渐受限。一位银行了解地产融资情况的工作人员对记者表示：“2018年银行导向上对于地产公司贷款有收紧的趋势，还可支持一二线城市，但均是全国排名靠前的大型房企下属项目，核心地段优质住宅房。”
同样，2018年上半年在紧信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低。2018年4月发布的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》规范房企境外发债资金投向，地产公司通过境外债券发债融资也被“堵住”。
而且，上述北京地区信托机构的信托经理对记者表示，今年不仅外部监管政策对于地产公司融资渠道收紧，更重要的是包括信托在内的金融机构对于给地产公司贷款风控也更加严格。
相对而言，地产公司通过信托领域融资通道虽然有提示风险，但并未出台严格政策受限。普益标准研究员吴红丽在接受记者采访时表示：“从监管层面看，今年以来，监管部门加大信托通道乱象整治、督促信托业回归信托本源，证券类业务受到限制，信托资金需要向实体经济回归；从业务转型进度看，资管新规实施细则下发后，新产品要按照新规要求执行，涉及业务流程调整，创新业务转型替代尚需要一个较长的时间周期；从房地产市场融资需求看，房地产融资渠道收窄，银行贷款、债券等融资渠道受阻，而目前房企依旧存在较大融资需求，开发商转而通过信托融资，亦推动房地产信托规模和占比不断增加。”
12月12日，发改委发布了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。但是通知要求发债房企需要满足资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业等条件。
市场中不少投资者认为这是对房企再融资的宽松，但是东方金诚债券首席分析师苏莉对记者表示：“利好主体资质优良、募投项目符合要求的龙头企业债券发行。需要强调的是，这种融资利好，不是因为它是房地产企业，而是因为企业主体“优质”，募投项目符合政策导向”。所以，房企再融资松绑的信号似乎还没有打开。
虽然2018年新增地产信托数量飙涨，但是信托机构也“如履薄冰”，对于所选择的地产客户的主体资质要求也越来越高，毕竟2018年信用环境在不断收紧，优质主体对于从业者来说也很难辨别。
多位信托经理对记者表示，从公司角度对于地产的资质主体要求也在提高，而且风险控制也在明显提高，今年尤其由此。
柳楠对记者称，2016年的时候，公司接触的融资主体的房企综合实力排名在150名左右；2017年，政策对于地产融资的监管逐渐趋严，公司接触的融资主体的房企综合实力排名在100名左右；而到了今年，公司接触的融资主体的房企综合实力排名在30名左右，甚至更高。虽然2018年新增地产信托的数量在飙升，但是公司的风控明显也在逐步提高。
据记者了解，信托机构在做地产业务时优质类交易对手选择标准为，“实力雄厚、管理突出、开发能力强、土地储备合理、股东背景好、具有品牌优势，尤其是具有较强资金实力和畅通的多元化资金来源渠道的大型优质房地产开发企业。”
对于不良禁止交易的地产客户开展房地产投融资业务合作，信托机构也有明确的要求，“项目公司及其集团或民营企业实际控制人近期存在重大负面信息；项目公司及其集团或民营企业实际控制人近三年存在与金融机构的违约事件或纠纷；民营企业实际控制人信用记录不佳，存在民间借贷或民间借贷情况调查不清，或存在黄赌毒等不良嗜好。”
柳楠表示，2018年信托机构做地产业务时候抵押率也在不断加大，公司的风控力度明显提升。此前特别好的交易对手不要抵押物，或者有部分信用风险敞口的需要部分抵押物，但是今年很多项目甚至都要150%的抵押物，完全无风险覆盖房企贷款主体的本金和利息。
另一方面，地产信托的监管也在加码。今年8月底传出监管收紧的消息，“多地银监局电话指导要求公司全面暂停”房地产信托业务，虽然多地银监局辟谣为假消息，但是也透露出监管对于地产信托风险的关注。今年信托机构“涉房信托”也成为风险高发区，例如今年7月3日，万向信托因“房地产贷款审批管理不审慎”被浙江银监局处以30万元的罚款。
普益标准研究员吴红丽在接受记者采访时表示，今年各地银监局相继对相关信托公司作出处罚，处罚事由包括“违规向土地收购储备中心放贷，严重违反审慎经营规则”、“将信托资金违规用于土地储备贷款”、“房地产项目贷款审批管理不审慎”，从监管层今年开具的罚单事由可看出涉房业务为监管机构处罚的重点领域之一，说明监管部门始终维持对房地产信托业务严监管的决心。“从今年监管层开具的信托公司罚单事由中多涉及资金违规流入房地产行业可知，房地产信托面临较大的合规风险。此外，房企拿地成本上升、个人购房贷款审批速度放缓以及债务陆续到期等因素导致房企的资金需求进一步加大，融资成本上升，市场风险不断积聚增加，在当前“打破刚兑”的监管环境下，投资者亦需要警惕房企较大的信用风险。”吴红丽对记者补充称。
但是尽管如此，大部分信托从业者眼里地产仍然是行业里的“香饽饽”。据记者了解，一位西部信托机构从业者称，从2018年年底到未来三年，中国房地产可能是最后一轮景气周期。因为居民的杠杆已经加到一定水平，房地产价格或也已经涨到水平，但是房地产市场流动性缩减，经济会出大问题，房地产行业的调控周期应该是渐近尾声。这意味着地产信托依然继续会一路上涨吗？或许时间可以给我们答案。
2019年将至，谈及地产信托的下一步发展，吴红丽对记者表示：“信托公司更加注重提高自身风险管理水平，加强自身对于投资风险的预测与评估的能力，比如投资前对投资信托基金进行科学、合理调配，要求对地产信托资金的安全采取足额担保措施，投资后给予持续的监督和控制，避免信息不对称带来的各类风险，形成事前、事中及事后全过程监督和控制。”
