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德信资本陈义枫:房地产并购 2015年将爆发 “三底交错”是最佳投资窗口期

“没有独自募资能力的房地产基金已经歇火了。但是对于有实力的房地产基金来说,当前是不可多得的投资时机。”近日,正在大力掘金房地产并购的德信资本董事长陈义枫接受《投资界》采访时说。

  文|投资界 李梅

  “没有独自募资能力的房地产基金已经歇火了。但是对于有实力的房地产基金来说,当前是不可多得的投资时机。”近日,正在大力掘金房地产并购的德信资本董事长陈义枫接受《投资界》采访时说。

  德信资本2000年成立至今,发行并管理近40只房地产基金,总管理资产规模数十亿。 2014年,德信连发三期房地产并购基金,陈义枫表示,并购是德信未来的重点发展方向。

图为德信资本董事长陈义枫

  “三底”之间是投资最佳窗口期

  当前房地产的“新常态”已经成为业界内外的共识,但是陈义枫认为“新常态”早在2011年就开始了,“新常态”是未来的大基调。

  在这个基调之上,陈义枫认为,从去年第四季度开始,国内房地产行业进入了一个弱周期。此弱周期结构性差异会加大,不同区域,不同规模的开发商,不同的业态,都会拉开很大的差异,在这种“小周期+大结构”中大机会和高风险并存。

  近日,陈义枫进一步观察并提出“三底错位”理论,他认为当前房地产市场正处于一个“三底错位”期,所谓“三底”,即“政策底”、“市场底”及“企业底”。

  陈义枫分析说,2013年的政策基本上没有变化。2014年年初开始政策放松,“政策底”出现。当前市场还没有明显的上升趋势,仍在“市场底”徘徊。同时,由于市场热度还不够,不足以支撑微观主体的现金流的重新转正,所以,微观主体仍然处于下行通道,就是说企业的底还没有到。陈义枫判断,企业底大概会在2015年第三季度出现。

  在这样的市场背景下,虽然房产价格下跌不多,可是去化速度放慢明显,开发商会入不敷出,流动性风险将集中爆发。房地产市场上会出现三种困境,第一种是资产困境,资产的所有者没有能力继续持有资产了。第二种是项目困境,土地的所有者没有能力开发项目。第三种,是整个房地产开发企业陷入困境。对于房地产基金来说,三种困境的标的都可以成为收购标的。

  当前,新常态、弱周期,以及“三底错位”的叠加,正是房地产基金的投资窗口期。

  “地产冷,基金反而会热。因为需求量很旺盛。水涨船高,我们可以提更好的要求,选择更好的项目。”陈义枫可以深切地感受到这种变化,2014年德信在深圳、北京都有项目在投资了,而此前根本找不着北京和深圳的项目。

  Shopping Mall,旅游地产、养老地产都不看 只投商铺

  在房地产基金行业里,德信是最早设立并购基金的投资机构之一,德信的第一期并购基金规模不大,五千万,用陈义枫的话说就是先“试试水”。德信用这期并购基金在深圳地铁口买了24个临 街商铺。

  这笔投资背后其实是德信选择并购标的的两条核心标准:理想的折价,高度的流动性,说白了是便宜、好卖。

  在陈义枫看来,地铁口的街铺不愁卖,也不愁经营,绝对是稀缺资产。“一线城市流动性一定是最快的,而地铁口的就是快中之快,几乎就是一定能卖掉。做一年期的并购基金,半年就可以把本钱收回来,很安全。”陈义枫说。

  由此,德信形成了一套自己的投资逻辑:Shopping Mall作为商业地产,受电商影响大,旅游地产、养老地产回报慢,德信都不做。德信只做街铺,而且只做一线城市,如果是二线城市,必须是最黄金位置。

  目前,德信资本的第三期并购基金正在募集。最近,德信正在珠三角的核心圈里面找项目。另外,陈义枫透露,德信正在酝酿一宗大的收购,德信与合作伙伴搭建一个混合所有制的并购联合体,用以收购一家中等规模的房地产开发商。

  房地产基金募资难、兑付难

  虽然投资机会多,但是很多房地产基金的日子并不好过,陈义枫指出,募资难,兑付难是目前房地产基金面临的两大致命问题。

  新常态和弱周期的叠加期,就是募资难。这点在今年的募资额上就能看出来,根据清科集团的研究数据,2014年前11月全国房地产基金募资总额98亿元,第一季度房地产基金总募资额约为44亿美元,之后逐渐下降。

  “很多没有募集团队的机构都‘歇火’了”,一些与房地产积极合作的募资机构基于对行业的担忧,收窄了为地产基金所做的资金募集。

  陈义枫认为,地产基金参与并购现在是第一波,规模还不算很大,但是他非常看好有能力的地产基金做并购。“做并购收益相对高,但是对房地产基金的要求也高得多,机构需要整合各方力量,收益要分享,不能吃独食。”陈义枫说。

  《快问快答》——

  《投资界》:据您估算,明年的并购市场有多大?房地产基金能够参与的深度与广度如何?

  陈义枫:明年的并购市场怎么也得小几百亿吧。我们希望在并购基金里头占10%的份额。房地产基金参与并购现在是第一波,规模还不算很大,但是我非常看好地产基金做并购。明年将是房地产并购旺季,房地产并购基金将是很活跃的一股力量。

  相比大型房地产商,房地产基金更具优势。首先,并购基金的资本是短期活跃的资本,符合基金的资本特征。第二,房地产投资机构是金融和地产的精英的聚集之地,市场眼光和执行力强。相比传统开发商,资金融投资经验更丰富。

  《投资界》德信资本做并购的核心策略是什么?

  陈义枫:德信的核心策略就是“确保安全性,注重流动性,平衡收益性”。这三性在我们这里有不同的级别,安全性要确保,从一开始就要注重流动性,就不会有兑付的难题,为了流动性,可以付出收益性的代价。

  德信资本采用了两种策略,分别用于南方和北方的项目。

  北方的业务,我们找国有的担保机构来做连带责任保证,兜底。一般投资一个亿,会用两到三个亿的不动产作为安全保障,安全性是足够的。它跌价也不能跌掉我那么大的安全边际。我们让出了保费,赚得少了,但是获得了一个流动性的外部增强机制。

  在华南区,我们都是直接投资,没有与担保机构合作。但是,我们采用了项目池模式,一个基金投多个项目,只要配置好不同项目的投资阶段就可以实现资金的有序流动。

  《投资界》:并购项目拿到的折扣是多少?给予LP的投资回报是多少?

  陈义枫:当前行业中的平均折扣是零售价格的60%-70%。我们给予LP的回报有固定的,也有浮动的,一年期预期收益大概在12、13%左右。

  《投资界》:您怎样规划德信未来的发展?

  陈义枫:我们地产基金的口号是打造业内最佳资管平台。传统的固定收益基金,我们要把风控做得更加扎实和细致,要把风控体系化、流程化。我们公司构建了一个“主动安全投资管理体系”。

  在传统观固定收益稳步增长的同时,增加高附加值投资的比例,扎扎实实提高资产管理能力,通过“并购+增值”双轮驱动的理念来做并购基金。以后德信就不再追求管理规模了,我们追求的是投资收益率和投资者满意度。

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