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五牛基金陈国华:房地产销售情形不乐观 严冬怎么过?

2014年12月2日至12月4日,由清科集团举办的投资界年度会议周在北京柏悦酒店举行。在12月3日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上,五牛基金高级投资副总裁陈国华。发表了题为“新常态下地产金融的创新思维”的主题演讲。

  2014年12月2日至12月4日,由清科集团举办的投资界年度会议周在北京柏悦酒店举行。在12月3日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上,五牛基金高级投资副总裁陈国华。发表了题为“新常态下地产金融的创新思维”的主题演讲。具体内容如下:

  

图为 五牛基金陈国华

  房地产销售情形不乐观 库存增加成交量下降

  首先我们来看一下,整个大的环境的背景,在整个中国地产行业里面,其实整个楼市里面分成了上下两部分在构成,第一,中央的政策非常清楚的强调了,整个的一线呈现或者长效投资和双效,注重长效和双效的监控。整个库存压力非常大,而且被不同的地方,采用不同的方式在整个结构上做一个调整。其次,对于各个地方的政策来讲,在这样一个大的环境里面,地方政策现在也逐步的开始做一些调整,包括有些现代的地方取消了一些限购政策。到现在为止,除了一线城市,其他的限购都被取消了。

  其二,对于一些信托也好,对其他的融资方也好,也开始慢慢关注这一块。还包括了整个关于首贷房的趋势,各个地方对宏观面上政策调整当中所采取的一些相应的措施。

  我们看一下整个今年1-10月份,根据有关的数据统计看一下,从整个数据来看非常清楚能够看到从今年1月份开始,到今年10月份这个统计的数据来看,从6.5%开始,一直下降到负4.6%,包括十月份的尾翘,到1.2%。房地产的跌幅是比较大的,但是整个成交面在价格上又比较快。今年1-10月份整个价格走高,增长了将近20%,比同期的增速将近有9%的增速点。

  其次,我们看一下第二张图,这一张图里面可以清楚看到另外一个意思,就是投这样一个增速的下滑,下滑的情景非常清楚的看到的曲线,由上一直往下走,也就是说从今年的年初19.3%,一路就下降到今年差不多10月份的12.4%,带来的降速的情况是非常明显的。

  通过降速,我们做地产非常清楚知道还有一个指标,就是关于整个房地产销售面积,跟销售的速度。这从两个曲线方面,依然能看到整个投资的规律,是从上往下的,因此在整个大环境下面以后,从整个趋势来看,除了刨去11月份的因素以外,今年的形势不是让我们非常乐观。

  在整个形势不太乐观的情况下,主要考虑整个库存量的变大,开发商的量还是在增加的,从之前我们所认为的供需关系比较不一致,慢慢转变成供需达到平衡。而且在这个过程中间里面,明显的看到全国的房地产趋势发生了一个比较大的变化,也就是说对整个行业里面那些一线房地产开发商来讲,日子应该来说不会有太大的困难,整个行业趋势已经有了一个明确的走势,走势开始转变了,包括万科,包括保利都是这样,整个行业已经清楚了,而且在一二线城市里面应该来说还是可以的,但是三四线城市的发展和变化带来比较的困惑局面。

  因此明年的趋势还是可以的,而中小企业在这样一个严酷的环境里面,可能面临着要么把这些股权抛出去,换成现金,要么就退出,他的日子不太好过。在这样一个艰难的情况下,很多开发商作为投资也好,在地产这一块还必须得走下去。接下来在整个行业不确定因素情况下,各自有各自的套路去解决一系列的问题。

  建议以客户的需求作为开发商未来的定制

  在这个过程中间里面,很多开发商为了维持继续这样的一个生存局面,或者说有所提高的局面,包括大的开发商,而且银行对整个商场的开发现在有一个限制,在这种情况下很多开发商,包括其他的投资类的基金公司,从一个小的股权大开发,把整个概念从美国开始引进过来,学习美国的方法,把整个投资的蛋糕不仅仅限在银行上,改变了以往传统的概念。把整个投资分成了几块,第一个是自己的投资,可能只占10-20%左右,剩下的就是有信托来支撑,然后包括银行的比例可能会下降40%,就是下降了一半以下,80%以上都是银行的,在整个产业链当中获取一些资金,整个压力也许会减轻一点。

  在这样的过程中间里面,整个房企开发运营、管理,必须要非常冷静思考,因为整个大环境促使他必须冷静下来去考虑很多的问题,不是仅仅考虑从银行贷款,只要有资金,有血液流动就可以了,不是这样的。我们必须要考虑怎么样把自己内部的事情先做好,因此我们会从几个方面来考虑,第一个对开发商来讲,最根本的问题是资金问题,资金问题最直接的反映,是从财务数据来考虑。第二,整个行业里面突出业务导向为主,以客户的需求作为开发商未来的定制。在整个品牌的管理里面更加突出,更加注重品牌的管理,品牌的意识,包括产品的质量,通过这些方面能够更好来作为一个营销的策划,使整个内部监控机制很好控制各个方面的关键四个平衡点,把握住成本的概念,能够度过这样一个比较混乱的状况。

  在整个状况里面,整个的服务内容跟以往的服务内容将会发生一个比较大的变化,以往很多我们的开发商只关注外部的钱,我有资金,什么都可以做,但是在现在整个行情里面,在整个趋势下滑状态下,必须考虑我的客户在什么地方,所以我们必须考虑几个方面的内容,第一个对客户的关注,对客户的服务是不是更加突出,更加完善了,以前只关注某些客户的需求,没有考虑到整个面上的需求。其次对整个客户的满意度跟客户忠诚度方面,似乎很多人考虑没有到位,或者仅仅考虑到某一个地方,没有对整个面上的考虑,这种情况下你必须要坐下来冷静思考,去检讨以往的政策是不是合理有效。

  其次在整个业主方面,怎么样进一步提升和完善你跟他们互动的关系,包括为他们服务的理念,提供哪些服务,真正从哪些方面来考虑,这才是我们要关注的问题,而以往确实来说很多的开发商也好,关注面不是很多,或者一旦把楼建完了以后,跟我没有关系了,就卖楼就可以了。整个投资背景比较良好的情况下,房子不怕卖的情况下是这样的情况,但是一旦转变了以后,我相信不是很多人会考虑问题。对于我来讲,我时刻考虑的问题,是在每个场合,在高峰的时候必定有谷底,在谷底怎么挺得过去,这才是投资者关注的问题。严冬能够过去的人,一定是在将来在这一行里面能成就的人,有成就的人都是从严冬中过来的。

  严冬怎么过?

  

  运用股权投资

  严冬怎么办?把自己内功练好,进一步去完善以人为本的概念,提升你员工服务品质,包括客户之间进一步完善沟通和服务,能够更加考虑到位。在这个过程中间里面,整个房地产趋势已经发生了一个比较大的变化,这个我相信各位已经都从上午,包括之前整个过程都了解了。在这个过程中间里面,接下来我们怎么办呢?整个房企的开拓,从专业化和品牌化会考虑更加有差异,也就是说各个开发商在这样的情况下,可能关注于自己的品牌,某些专业,产生了将来更加比较了解的,或者比较知名的品牌,会突然冒出来,会产生新的东西。

  其次,整个房产交易当中股权的交易,会变得更加频率,在整个行业下滑趋势过程中间,中小开发商在苦苦挣扎过程中,必然有很多投资,或者大的开发商认为这是一个机会,在这样一个机会当中怎么通过你的方法去运用,通过大量的并购,小的资金并购,中的资金的并购,大的把小的吃掉。因此并购将会朝着越来越频繁,越来越多的快速发展,并购往往是股权的并购,不仅仅是资产的并购。

  在这个并购中间里面,很多集团化的管理,整个区域化的管理,对整个并购的把握非常清楚,否则并购会带来一系列的后遗症。其次,在整个这样一个过程中间里面,房地产企业这样一个融资的渠道会被更加的广泛,现在已经进入了一个全资产的行业,行业之间的壁垒会越来越少,很多的产品并没有被开发出来,已经从银行形态、还有基金,包括有一些新的产品都会体现出来,在这个中间里面,融资渠道方法,或者结构会更加多样化,因此也提供了更多的方法去关注。

  突出精细化管理

  目前大家经常提到新常态下,我们该怎么办,目前怎么来考虑自己的一些情况?这是我们今天包括明年,或者一段时间里面要考虑的问题,这个趋势一定会存在的。在这个趋势存在的过程中间里面,是不是要考虑到在以往的策略当中是不是有所改变,也就是说以往仅仅是从银行也好,从心态也好,是不是考虑从股权那边来考虑,尤其是很多开发商从纯粹的住宅慢慢走向商业地产,私募股权也许是一个更加好的方案,而且被很多人炒得很热,国家也开始关注,也开始鼓励和推进这一块。投资机会变得更加容易,而且这个过程中间里面,我们认为未来可能有三个方面会更加关注,第一个整个精细化的管理会更加突出,包括整个专业团队管理能力,投资的方向,以及新产品的创新,这一块都会整个体现出来。整个资本加上服务管理的模式会被进一步的提升,如果你的产品有进一步的创新,三驾马车同时会存在,相信在后面的趋势里面会脱颖而出,成为这个行业里面的领军,或者领头羊。

  我们不但是提供资金的机构,我们更关心团队的建设,包括品牌服务整合的输出,通过这样的方式,不但提升资本溢价的空间和能力,更好为投资人提供一个相当的稳定收益。其次我们在整个项目的筛选、判断、推理控制中,我们有非常完善一套系统,来把握整个风险控制。因此在这个过程中间,我们会考虑整个系统的层面,也就是说我们会从几个方面综合来考虑。

  在这个过程中间里面,开发商在昆明我们做了一个项目,从前期的整合开始,资本的整合,资源的输出,营销管理模式,从五年一下子变到了三年,通过合作我们本来从一个纯粹基金公司,慢慢演变了从基金转向交易服务过程中,对整个转变起到更加完善的作用。

  股权跟夹层基金是一个数据的统计,相信各位比较清楚,通过这个行业总体数据判断来看,去年有20、30%基金公司关注投资这一块,在整个纯股权,或者夹层里面依然是不能低的,整个投资过程中间后面两个是我们不太熟悉的领域,在新的领域里面,未来的空间发展就会有潜力。从整个中国市场来分析,整个基金投资的规模也就在1-5个亿,占60%。小于一个亿只有10%,投资超过5-10个亿,占16%,大于10个亿,占14%。投资的趋势跟量不是非常大,整个关注里面,很多开发商都只是关注在住宅这一块,在住宅这一块将近40%都关注在住宅,对综合的开发只是7-8%左右。相对来说,整个量应该来说还是可以的,股权这一块的退出达到20%左右。

  因此未来的趋势会更加的清楚,通过这样一个探索过程中间里面,通过这样的方式实现整个股权完全从债权向夹层过程中,直接走向股权化的合作,股权化的难度系数,考虑问题的风险点,往往超过纯粹的债权的概念。对于我们公司来讲,内部收益会非常好,我们有互相的合作伙伴,开通了互相的关系,通过这样一个关系的研判,相信我们的发展,我们资金的注入给招商地产带来新的机遇。


  打破行业壁垒

  现在我们进入了大资管时代,会把行业之间的壁垒打破,这是一个必然的趋势,没有什么紧张的,就像每天天要打雷,要下雨,没有什么紧张,目的是你准确好了没有,这才是关键的地方。行业的壁垒打破是一个正常的概念,在打破过程中,很多人在今后怎么办。问题是在这个过程里面,整个资金这一块,因为资金范围会非常广,有银行的理财,有PE,有相应的信托,形式会非常多,结构会非常复杂,在整个募集行业会更加的广阔,涉及到的产品会非常多。我们公司来讲会更加关注于这些行业,通过这些行业,五牛通过资管优先,来获得相应的收益。

  在整个过程里面,会提到reits的过程,资产证权化这是一个过程,从住宅转向商业地产,这是一个必然的趋势,这个趋势应该有所探索跟准备,我们已经做了一些尝试,我们跟绿地合作,把绿地的物业做成一个证券化的形式,实现了reits探索的过程。

  在这个过程中间,我们认为趋势可能更加考虑几个方面,第一个是投资多元化,其次,整个产品的丰富会更加多,对多元化的趋势和发展是有一个很好的考虑,包括有私募股权基金,双方的成本会更加节省。谢谢!

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