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大资管时代房地产基金的机遇和挑战:产品创新是关键

在张民耕看来,随着各类金融机构都进入房地产基金领域,对于做房地产基金的同行来说,既是机遇又是挑战。“各类金融机构都会挤压房地产基金的市场份额,金融机构最大的优势就是资金优势,而这一点恰恰是我们私募房地产基金的劣势。金融机构对于私募房地产基金在项目选择、资金募集、人才聘用、技术技巧等份额上都会全面竞争,这是我们面临的最大挑战。”
2010年以来,国家房地产调控政策的持续打压和国内外经济环境低迷境况下,原来的融资方式已经无法支撑房地产行业的健康发展,而私募房地产基金则顺势而起,完成了较为快速的增长。统计显示,2012年共完成新募集房地产基金94支,为2011年的1.2倍,持续保持增长,其中,90支披露金额的房地产基金募资59.55亿美元,同比上涨1.6%。

  在日前举办的“首届中国房地产基金高峰论坛”上,倪正东也表示,2010年是房地产基金发展的元年,目前国内房地产基金的投资理念多以“赚快钱”为主,因此回报倍数普遍不高,但IRR较为可观。倪正东分享了一组数据,今年上半年,中国房地产基金回报为19.6%,有可能超过VC和PE平均的水平。

  据统计,2012年中国房地产基金存量规模超过120亿美元。而全国房地产投资基金联盟会长张民耕则进一步透露,除去规模比较小,以及未在发改委登记的基金,基金存量规模“应该在120亿美元的基础上翻一番,大概有240亿,相当于1500亿人民币。”可见房地产基金已经进入快速发展时期。

  然而,私募房地产基金虽然崛起,依然面临着一些列的挑战,“大资管”时代来临,私募房地产基金想要站稳脚跟,要走的路还很长。

  大资管时代来临 房地产基金的机遇和挑战

  在张民耕看来,随着各类金融机构都进入房地产基金领域,对于做房地产基金的同行来说,既是机遇又是挑战。“各类金融机构都会挤压房地产基金的市场份额,金融机构最大的优势就是资金优势,而这一点恰恰是我们私募房地产基金的劣势。金融机构对于私募房地产基金在项目选择、资金募集、人才聘用、技术技巧等份额上都会全面竞争,这是我们面临的最大挑战。”

  而机遇则有五个方面。首先,“全资管”时代的来临对于私募房地产基金来说,提供了跟银企合作、借船出海的可能性。“私募房地产基金可以借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势,有竞争有合作,创作双赢的局面。”其次,私募基金可以发扬产业基金的核心竞争力,以房地产专业投资管理技术技巧来扬长避短。“因为许多私募房地产基金都是开发商出钱,对房地产整个链条是比较掌握的,这是我们的优势,我们可以扬长避短。在和金融机构合作过程当中,更好的保证我们创造的金融产品收益安全性和及时性,到时候能够收回。”第三,私募房地产基金相比金融机构来说,受规范制约较少,可以发挥自主创新的能力,在创新新型投资产品方面实现突破。第四,房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势,转化为品牌优势。第五,私募房地产基金还应当打通海内外资金,借助借鉴海外资金和经验,在日益国际化的国际国内市场上占据应有的份额。“这也是我们在尝试的,成立国际房地产投资基金,不失为一条发展之路。”

  其中,张民耕重点提到了私募房地产基金的创新。他认为,金融创新、产品创新可能是私募房地产基金的一个生命线。 “我们有个口号,听着不好听,但是很实在,叫要起得比鸡早,睡得比狗晚,这个没有任何贬义。私募房地产基金一定要在金融机构由于受到各种规制、各种规范约束而不能进入的时候,就进入开发项目。当然越是提前进入,越是要有对项目的判断和把握能力。”
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