大资管时代房地产基金的机遇和挑战：产品创新是关键

2010年以来，国家房地产调控政策的持续打压和国内外经济环境低迷境况下，原来的融资方式已经无法支撑房地产行业的健康发展，而私募房地产基金则顺势而起，完成了较为快速的增长。统计显示，2012年共完成新募集房地产基金94支，为2011年的1.2倍，持续保持增长，其中，90支披露金额的房地产基金募资59.55亿美元，同比上涨1.6%。

　　在日前举办的“首届中国房地产基金高峰论坛”上，倪正东也表示，2010年是房地产基金发展的元年，目前国内房地产基金的投资理念多以“赚快钱”为主，因此回报倍数普遍不高，但IRR较为可观。倪正东分享了一组数据，今年上半年，中国房地产基金回报为19.6%，有可能超过VC和PE平均的水平。

　　据统计，2012年中国房地产基金存量规模超过120亿美元。而全国房地产投资基金联盟会长张民耕则进一步透露，除去规模比较小，以及未在发改委登记的基金，基金存量规模“应该在120亿美元的基础上翻一番，大概有240亿，相当于1500亿人民币。”可见房地产基金已经进入快速发展时期。

　　然而，私募房地产基金虽然崛起，依然面临着一些列的挑战，“大资管”时代来临，私募房地产基金想要站稳脚跟，要走的路还很长。

　　大资管时代来临 房地产基金的机遇和挑战

　　在张民耕看来，随着各类金融机构都进入房地产基金领域，对于做房地产基金的同行来说，既是机遇又是挑战。“各类金融机构都会挤压房地产基金的市场份额，金融机构最大的优势就是资金优势，而这一点恰恰是我们私募房地产基金的劣势。金融机构对于私募房地产基金在项目选择、资金募集、人才聘用、技术技巧等份额上都会全面竞争，这是我们面临的最大挑战。”

　　而机遇则有五个方面。首先，“全资管”时代的来临对于私募房地产基金来说，提供了跟银企合作、借船出海的可能性。“私募房地产基金可以借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势，有竞争有合作，创作双赢的局面。”其次，私募基金可以发扬产业基金的核心竞争力，以房地产专业投资管理技术技巧来扬长避短。“因为许多私募房地产基金都是开发商出钱，对房地产整个链条是比较掌握的，这是我们的优势，我们可以扬长避短。在和金融机构合作过程当中，更好的保证我们创造的金融产品收益安全性和及时性，到时候能够收回。”第三，私募房地产基金相比金融机构来说，受规范制约较少，可以发挥自主创新的能力，在创新新型投资产品方面实现突破。第四，房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。第五，私募房地产基金还应当打通海内外资金，借助借鉴海外资金和经验，在日益国际化的国际国内市场上占据应有的份额。“这也是我们在尝试的，成立国际房地产投资基金，不失为一条发展之路。”

　　其中，张民耕重点提到了私募房地产基金的创新。他认为，金融创新、产品创新可能是私募房地产基金的一个生命线。 “我们有个口号，听着不好听，但是很实在，叫要起得比鸡早，睡得比狗晚，这个没有任何贬义。私募房地产基金一定要在金融机构由于受到各种规制、各种规范约束而不能进入的时候，就进入开发项目。当然越是提前进入，越是要有对项目的判断和把握能力。”