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王健林丢了面子,缝补里子

能否像之前的几次那样,避免落入河中,考验着这个在商场纵横捭阖、跌宕起伏数十年的七旬老人的智慧。

一场大雪之后,北京的最高气温降至零度以下。在这肃杀的氛围中,一场关键签约在大望路达成。

12月12日,万达与万达商管投资人签署新投资协议,太盟投资集团(PAG)将联合其他投资者,在2021年的投资赎回期满时进行再投资。这就意味着,将于12月31日到期的万达商管上市对赌300亿元回购危机,解除了。

为了这份新投资协议,王健林一方在万达商管中的持股比例,从78.85%降至40%左右,仍为单一*股东;太盟等数家现有及新进投资人合计持股,从21.15%提高至60%左右。

就在前几天,万达计划将万达电影控制权转让给中国儒意;同时,市场传言,万达正在计划出售部分万达广场的产权。

一批又一批的白衣骑士,让王健林和万达,获得了喘息的机会。

对于万达来说,万达电影是面子,万达商管是里子。但为了保住自己的江湖地位,面子和里子都不重要了。

活着,才最重要。

01 痛失万达电影

几天前,万达准备放手万达电影(002739.SZ)的消息,震惊了市场。

万达文化产业集团拟将其持有的万达电影控股股东万达投资51%股权转让给中国儒意(00136.HK)。交易完成后,万达将失去这家上市公司的控制权。

实际上,王健林出售万达电影,并非一蹴而就,此前已经历了两次股权转让。

2023年7月10日,万达投资向陆丽丽转让万达电影8.26%的股份。这位掏出21.73亿元现金的陆丽丽,乃是东方财富实际控制人其实(原名“沈军”)的夫人。

10天之后,公司间接控股股东万达文化产业集团,向中国儒意协议转让其持有的万达投资49%股权,交易对价22.62亿元——当时,王健林对万达电影还有所留恋。

中国儒意并非无名之辈,它的作品名单包括电视剧《北平无战事》,电影《致青春》、《你好,李焕英》,以及今年的《交换人生》、《保你平安》、《热烈》等。

其创始人柯利明也是影视圈的资本高手,数次试图将公司推向A股,最后转道港股借壳恒腾网络上市,无意间拉了恒大一把;业务层面,长期与腾讯控股(00700.HK)打得火热;现如今又成为万达的白衣骑士。

如果此次中国儒意收购万达投资51%股权的交易达成,这家影视新贵将持有万达电影20%股份,成为控股股东;万达系的持股比例降至10%左右,为第二大股东。

在万亿规模的万达集团商业版图中,万达电影并不是体量*的,也不是盈利能力最强的。但是,它*品牌价值,可以称之为王健林的面子。

每年上亿人次的观众走进万达影城,看着荷叶水滴的片头,接受万达影视作品的影响,这种润物细无声所形成的品牌价值,*。王健林也曾说,电影是一个没有天花板的生意。

2005年,为了配合万达广场的商业运营业务,万达自行组建了多个细分市场的服务品牌:院线业务万达影城、母婴零食品牌孩子王、室内游乐场大玩家等。其中,发展*的当属万达影城。

那是中国电影业狂飙突进的时代。2005年中国银幕数量不到3000块,到2019年接近7万块,14年增加了25倍;同一时间,中国电影总票房从1.81亿元升至642.66亿元,增加了354倍。

后来者万达影城,在万达广场的助攻下,快速夺下行业的桂冠。截至今年9月底,公司在国内拥有877家电影院、7338块银幕。

另外,万达以万达影城为基础,逐步拓展至产业链上游。很快,万达影视发展成为与华谊兄弟(300027.SZ)、博纳影业(001330.SZ)、光线传媒(300251.SZ)齐名的四大民营电影公司之一。

2019年,万达电影百亿重组落定,将万达影视、时光网等资产装入上市公司,形成影视全产业链巨头。

这几年,由于电影市场的特殊状况,以及万达电影投资缩减、人事变动等原因,公司在内容市场表现平淡,缺少像《唐人街探案》这样的拳头产品。近两年的票房*榜中,万达的名字消失不见。

如果万达电影还能像过去那样深度绑定陈思诚,那么,今年电影市场的几匹黑马,《消失的她》、《八角笼中》,或许能有万达的一块蛋糕。

另一边,由于电影行业的逆周期,院线行业的众多中小玩家扛不住压力退场,万达电影的票房市场份额继续提升至16.5%,已经连续14年位列*。

随着今年电影市场反转,公司业绩快速恢复。2023年前三季度,万达电影营业收入113.48亿元,同比增长46.98%,并一举扭亏为盈,实现归母净利润11.15亿元。

这些,很快就要与王健林无关了。当地产商们的核心遭遇威胁,面子已无关紧要了。就像“小万达”新城控股,将自己的院线业务星轶影城,果断出售给横店影视,万达也即将失去万达电影了。

现在的问题是,万达、万达商管与万达电影分离,是否会影响万达广场和万达影城的市场竞争力?

02 万达商管上市急

放弃万达电影,这说明,王健林的重心,仍然在万达商管上。

2021年,万达商管完成Pro-IPO融资,部分投资者与万达签署对赌协议,如公司未能在2023年底上市,就要以8%的年利率回购。

今年3月,证监会在一份有关发债的问询函中透露了相关细节,“若不能于2023年底成功上市,发行人(万达商管)需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款”。

另外,根据万达商管债券中期报告(2023年),公司6个月以内的有息债务合计158.4亿元;2024年上半年到期的有息债务规模为134.17亿元。

也就是说,除了潜在的300亿元股权回购款之外,万达商管自身的债务压力同样巨大。截止2023年三季度末,公司现金及现金等价物余额127.8亿元。

如果说,万达电影是王健林的面子,那么,万达商管就是他的里子。

2002年前后,万达提出城市综合体概念,从住宅开发转向综合地产模式,2003年推出*座万达广场——长春重庆路万达广场。

之后,借助商业勾地、滚动开发、自持收租的模式,万达广场进入发展的快车道。

截至2023年11月底,万达商管管理494个万达广场,在管建筑面积7000万平方米左右,另外还有100多个储备项目。去年,全国万达广场的总客流量39.41亿,车流量3.28亿,会员数量达到9980万。

按在管面积计算,万达商管全球*。在中国市场,更是超过行业第二名至第十名的总和。

值得一提的是,准备港股上市的万达商管,只是万达广场的运营商。大部分万达广场的物业,由万达集团持有。2015年万达学习永旺,探索轻资产运营模式,开始运营第三方产权的万达广场。当前的494个项目中,有204个由第三方持有,占比超过四成。

这种商业模式,也被万达复制到了酒店业务的运营中。万达酒店发展(00169.HK)这家上市公司,旗下拥有瑞华、文华、嘉华、锦华、颐华等多个系列的120多家酒店、近3万间客房,但酒店的产权都在万达集团及第三方名下。

万达旗下的这三家上市及拟上市公司,都是轻资产的运营平台——持有大量物业的万达集团,承担了绝大部分的债务压力,展示出来的可能只是冰山一角。

现在,王健林终于可以松一口气了。继万达转让院线业务、传言出售部分万达广场产权后,公司在12月12日与万达商管投资人签署了新的投资协议。

根据协议,太盟投资集团(PAG)将联合其他投资者,在2021年的投资赎回期满时,对万达商管再投资。

按照新协议,王健林一方对万达商管的持股比例从78.85%降至40%左右,仍为单一*股东;太盟等数家现有及新进投资人合计持股从21.15%提高至60%左右。

出让万达商管股权引入新一批的白衣骑士后,万达终于迎来了喘息的机会。然而,对于万达商管而言,棘手的不仅有短期的上市压力,还有中长期的竞争力问题。

此前,有自称为万达员工的匿名人士在网上发帖称,万达商管的销售业绩、客流量、出租率等数据都存在“注水”。

万达商管的运营数据,确实好得有点令人难以置信。数据显示,2020年-2022年,公司在管商业广场的平均出租率达到98.6%。

这一时期,线下商业遭遇重创,无论是新城控股旗下的吾悦广场,还是华润置地旗下的商业业务,均出现明显波动,出租率都远不及万达。

万达商管的财报中,也确实有部分不合理之处。比如,最近3年,万达广场的数量累计增加了接近50%;但是,公司的员工数量却从2019年底的44147减少至2022年底的41033,3年减员3000多人。

最近3年,公司员工薪酬开支等费用压力逐年递减,盈利能力逆势提升。2020年-2022年,万达商管的毛利率分别为36.89%、44.81%、47.88%,净利率分别为6.47%、14.92%、27.66%。

对于一个人力资源密集型的服务型公司而言,人效提升、数字化以及边际成本降低,其实都解释不了这种业务规模与员工数量之间的明显不对应。

抛开这些问题,中国商业运营市场逐步切换至存量时代,以及不断加剧的市场竞争,同样也是万达的压力风险之一。

前些年,万达作为本土商业运营的黑马,在外资、港资把持的市场中脱颖而出。随着中国房地产市场从开发为主转向运营为主,已有越来越多的地产商将商业、物业等运营类业务作为发力重点。

在商业运营市场,学习并优化了港资模式的龙湖、华润,模仿万达的新城、龙光、宝龙等,都试图在这个市场步步为营。已经迭代至第五代的万达广场,能否始终遥遥*?

03 万达何去何从?

一个人的命运,当然要靠自我奋斗,但也要考虑历史的进程。

军旅出身的王健林,放弃公务员身份下海经商做房地产,那是1988年他34岁之时。几年之后,*次房改激活了市场,万达迅速站稳脚跟。

王健林带领万达,从大连走向全国,以地产业务带动商管、文化等产业全面发展,让万达成为最成功的综合类民营地产开发商。

之后,万达开启全球化,2012年拿下*个海外项目——世界第二大电影院线AMC。在万达的操盘下,AMC成功在美股上市,帮助王健林以860亿元身家,登顶2013年福布斯中国富豪榜,*次坐上首富宝座。

AMC的成功收购,膨胀了王健林的野心。2012年-2017年期间,万达在海外开启疯狂并购,重点集中于房地产、酒店,以及电影、体育类运营资产,包括英国圣汐游艇公司、英国Wanda One项目、马德里竞技足球俱乐部、盈方体育传媒集团、世界铁人公司、美国传奇影业等。

那时的王健林,何等春风得意。“一个亿小目标”、“清华北大不如胆子大”等互联网名梗,大多出自那个时期。

2016年福布斯中国富豪榜发布,王健林再度荣登榜首。2150亿元的身家,较3年前的自己,直接增加了1.5倍。那几乎也是万达的鼎盛期。

2017年中期,万达直接由夏入冬,股债双杀后甩卖资产,不仅清退海外项目,还把国内的十几个文旅项目卖给融创,把70多家酒店卖给富力。

此后,王健林变了,不再语出惊人,变得低调而务实。当然,这只是表象。万达最根本的轻资产模式转换,早在2015年前后便开始了。债务危机,加速了公司转型的进程。

房地产市场风云突变。几年后,抄底王健林的孙宏斌和李思廉,陷入了各自的麻烦;被动去杠杆的王健林,阴差阳错躲过一劫。

当民营房企们纷纷陷入困境之时,万达的各项业务稳步发展,特别是万达商管和万达电影这两大业务断层式*。此前被大家调侃、群嘲为“首负”的王健林,突然之间给人一种*归来的感觉。

而就在去年,万达还紧急驰援建业,王健林拉了好朋友胡葆森一把,拿下其多个商业项目的运营权。

没想到,仅仅一年过后,万达还是陷入到这场“薛定谔的猫”式的风波之中。这场不可言说的危机,以万达商管的上市为关键,但核心还是万达系持有的庞大商业资产相关的债务。

对于很多人来说,这场看起来突如其来的冬季,持续得有点过于漫长了。这一次,王健林又走到了河边——常在河边走、哪有不湿鞋的河边。

能否像之前的几次那样,避免落入河中,考验着这个在商场纵横捭阖、跌宕起伏数十年的七旬老人的智慧。

与大多数中国传统企业家深谙低调之道不一样,王健林*个人魅力,喜欢足球,爱好唱歌。多年的万达年会,保留节目一定是王健林一展歌喉,《霸王别姬》、《等待》、《假行僧》、《一无所有》,等等等等。

从“望苍天四方云动,剑在手,问天下谁是英雄”,到“明知辉煌过后是暗淡,仍期待着把一切从头来过”。

不知道,万达员工们,还有没有机会,再一次听到老板王健林那浑厚,又雄壮有力的歌声。

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