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碧桂园兵临城下

作为中国规模最大的民营房企,碧桂园一旦真正暴雷,市场影响巨大。但近期房地产市场的诸多利好信号给碧桂园提供了缓冲周期。

两笔未能支付的美元债票息,把碧桂园推向了舆论漩涡的中心。

公开信息显示,两只债券分别为“碧桂园4.2%N20260206”和“碧桂园4.8%N20300806”,在新加坡交易所上市,发行规模均为5亿美元,到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。这两笔本应于8月7日支付的美元债票息,共计2250万美元,约1.62亿元,碧桂园未能按期支付。

作为中国规模*的民营房企,碧桂园的销售规模连续多年居行业首位。2022年,碧桂园销售额达4643亿元。有“宇宙*房企”之称的碧桂园如今也扛不住了?消息一出,市场陷入恐慌,各种传闻甚嚣尘上。

对此,多位接近碧桂园的人士对《中国企业家》称,碧桂园确实出现了阶段性的流动性压力。

不过,对于前述债务压力引发的“暴雷”传闻,有内部人士对《中国企业家》强调,“付息还有30天宽限期,目前还不算违约或暴雷。”

碧桂园陷入流动性困境,市场并不意外。自2021年10月以来,房企在国内外的融资环境急剧恶化,市场持续低迷,已有多家房企公开违约,其中不乏旭辉、远洋等示范性房企。碧桂园是此前为数不多没有债务违约的民营房企之一,扛了近两年,如今也走到了债务违约的边缘。

这两天,市场最担忧的是:碧桂园会成为下一个恒大吗?对于这个问题,在业内看来,尽管都是万亿级规模房企,碧桂园与恒大并不相同。从资产负债来看,据年报披露,截至2022年12月31日,碧桂园总资产为1.74万亿元,总负债达1.43万亿元。其中,合同负债余额为6681.62亿,在房地产业,这是预收的购房款,对应着未完成交付的楼盘,如果将该部分剔除,碧桂园负债7667.32亿元。而同期剔除合同负债后,恒大负债为1.72万亿元。由此可见,碧桂园的负债是远远低于恒大的。

而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,碧桂园没有搞非理性的多元化经营,也没有恒大那么多复杂的资本运作。另外,近期房地产市场的诸多利好信号,也给了碧桂园不同于彼时恒大的缓冲周期。

01 惊弓之鸟

关于碧桂园的各类猜测和传闻,从7月下旬就开始了。那段时间,碧桂园股债出现异常波动,市场鹤唳风声,各方紧紧盯着碧桂园的一举一动,几乎到了不放过一个字眼的地步。

7月19日,碧桂园服务总裁李长江分两笔合计减持碧桂园服务322.79万股股份,套现2824.7万元,因减持数目巨大,被外界视为清仓式减持。彼时开始,碧桂园的债券价格连续跳水,碧桂园和碧桂园服务股价一度下跌15%~20%。

两天后,碧桂园在官方公众号上发文《碧桂园:不负重托,坚定信心,走高质量发展之路》,其中称,“将扎实落实‘保安全、保交付、保资产’的三保工作”。而4个月前,碧桂园在另一篇文章里的表述是,“保安全、保交付、保资产、保信用”。很快细心人士发现,“保信用”没了,此事引发债券异常波动。

7月30日,碧桂园董事会主席杨惠妍宣布将名下持有的20%(约6.75亿股)碧桂园服务股权捐赠给国强公益基金会(香港)。按公告披露前最后一个交易日股票收盘价计算,杨惠妍此次捐赠的对应价值达64亿港元。

时间节点太过巧合,捐赠引发了外界的质疑,认为这是杨惠妍在“保全资产”。不过,据报道,此次捐赠并非临时起意,去年初杨惠妍就开始谋划捐赠事宜,由于流程复杂,一年多后才落地。

到了7月的最后一天,碧桂园再次出现股债双杀。当天,碧桂园公告称,预计2023年上半年净亏损。具体亏损额度,碧桂园并未透露,但公告中的一句话让外界大感不妙——“为了确保现金流安全……同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。”过去两年里,这样的措辞常常出现在暴雷房企的公文里。

这段时间,碧桂园被各类传言包围:例如,杨国强父女出国、毕马威对碧桂园的资产和负债进行尽职调查、佛山工作组进驻碧桂园等等。在碧桂园未能支付美元债票息消息传出的当天,佛山市自然资源局催促碧桂园的两家子公司缴纳13.7亿元土地出让金的文件截图也流传出来。

对于上述传闻,碧桂园相关人士辟谣“不属实”,甚至表示“目前未收到政府相关文件”,但显然,市场已经是惊弓之鸟,碧桂园任何风吹草动,都能引起巨大的反应。一系列的不寻常信息,也让外界相信,碧桂园真的处境艰难。

违约担忧之下,8月8日,碧桂园股价大跌14.39%,该公司包括“20碧地03”等在内的多只债券跌幅超20%。

02 不堪承受之重

作为中国规模*的民营房企,碧桂园一旦真正暴雷,市场影响巨大。

易居研究院研究总监严跃进称,一旦碧桂园倒下,将影响更多民营房企,因为类似问题不仅限于碧桂园一家企业。“当前市场再也不能承受住一家万亿级头部房企出事了。”李宇嘉也认为,碧桂园发生风险,对市场预期和房地产上下游产业链都影响巨大。

碧桂园的困境,是整个房地产行业面临的困境。接近碧桂园的人士向《中国企业家》表示,受近期销售额与再融资环境持续恶化,叠加各类资金监管的影响,公司账面可动用资金持续减少,出现了阶段性流动压力。公司高度重视债务风险化解,目前仍在积极优化资金安排,努力保障债权人的合法权益。

2021年下半年以来,房企陆续暴雷,融资渠道不断收窄,以往房企重度依赖的债券融资,几乎对内地房企关上了大门。据报道,2022年,中资房企的美元债融资几乎冰封,融资额同比下降9成,“借新还旧”的模式走不通了。

最核心的因素,还是卖不出房子。今年上半年,碧桂园实现权益销售额1287.6亿元,同比下降30.44%;实现权益销售面积1645万平方米,同比下降29.94%。

销售不振,与市场下行有关。中指研究院发布的研究报告指出,今年上半年,房地产市场整体表现先扬后抑、相对平淡。一季度,市场活跃度提升,但随着前期积压需求基本释放完毕,二季度购房者置业情绪快速下滑,市场未能延续回暖态势。

国家统计局数据也显示,今年上半年,在3月、4月商品房销售额累计增速连续两个月提高后,5月开始连续两个月下行。6月房地产销售面积单月同比下调幅度达13.7%,销售额下调幅度也达到了4.5%。

碧桂园的销售情况与整体市场走向基本一致。前4个月,碧桂园单月权益合同销售金额均在220亿元以上,5月情况急转直下,突然降至182亿元,此后逐月走低。到7月,合同权益销售额仅120亿元。

而让碧桂园处境更艰难的是,碧桂园接近6成的项目位于三四线城市,这些城市商品房市场量价下跌的幅度更大。为此,碧桂园去年就开始调整土储结构,去年全年,一二线城市权益拿地金额占比达到了71%。今年初,碧桂园董事会主席杨惠妍还表示:接下来一二线和三四线城市项目布局要变成5:5。

但调整需要时间,碧桂园恐怕等不及了。

03 碧桂园与恒大不同

未来几个月,碧桂园将面临更大压力,因为后续还有新的债务到期。

据wind数据,9月2日,一笔私募债“16碧园05”将到期,债券余额为39亿元。另有一笔债券余额为4亿泰铢的海外债“碧桂园4%N20231019”将于10月19日到期。此外11月2日,公司债“19碧地03”到期,债券余额为9.9亿元。

由于碧桂园体量巨大,市场担心它是下一个恒大,但业内看来,两者不能相提并论。

究其原因,恒大的风险爆发是其经营管理不善和盲目多元化扩张,加之市场大环境影响,从而导致资金链出现问题。

2014年在恒大中报发布会上,许家印曾公开表示,恒大到一定规模后,会选择多元化发展,因为世界500强企业都是这么做的。

之后,恒大开启多元化发展,除房地产主业以外,快消品方面,有恒大冰泉、恒大粮油、恒大奶粉等;文体方面,有恒大足球队、恒大音乐和恒大电影,又借壳新传媒;能源方面,进军光伏产业等。2018年,恒大又宣布造车,不过这些跨界项目的大规模投资,大部分打了水漂。

以造车为例,最新的业绩报告显示,2021年、2022年,恒大汽车两年净亏损达840亿元,几乎是“蔚小理”三家造车新势力三年累计净亏损数额的两倍。斥巨资打造的恒驰5,截至今年5月底,仅交付千辆。

李宇嘉表示,尽管都是近万亿级房企,碧桂园并没有搞非理性的多元化经营。而且,碧桂园在物业管理、建造技术等方面一直在探索向高质量发展转型,向新模式转型。

最近,国家和地方政府层面的楼市利好政策密集出台。7月24日,中央政治局会议提出,“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,要“适时优化调整房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。

随后住建部也提出,全面落实“认房不用认贷”等政策措施,鼓励降低首套房的首付比例和贷款利率及减免改善性住房换购税费,继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

在李宇嘉看来,近期房地产市场的诸多利好信号,这也给碧桂园提供了缓冲周期。

参考资料:

《碧桂园的突围之战》 北京商报,王寅浩

《碧桂园流动性压力如何化解?债务重整或将提上日程》 *财经,林采薇、张慧敏

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