在2017年底开始关注海外置业以来，宅东创始人周元凯辗转过东南亚、美国、英国，但都一一否决。
原因在于，当时东南亚的房价已经涨得比较高，并且发展中国家存在较大的政治风险；当他把视线转向发达国家时，他认为英、美的投资优势也不足够——距离太远，中西方文化差异较大，还面临着外交关系不确定的风险。
他最终看中了日本。
在1989年房产泡沫以来，日本房价一路下跌，直至2005年跌至谷底，其间数次回弹上扬，却又遭遇了2008年的金融危机和2011年的福岛地震，“连跌三次，三次的谷底都在一条线上，这条线在我看来就是一个非常安全的安全垫。”
日本是一个好机会。但是新冠肺炎席卷全球以来，宅东的主营业务，地产投资和民宿运营均受到了不同程度的冲击。
“从天国到地狱”，日本民宿的收益对外国游客的依赖程度较高，有业内人士如此评价2020年开年以来的日本民宿业。
据日本观光厅4月30日发布的《宿泊旅行统计调查》，3月入住日本旅馆·酒店的外国人数118万人次，与上一年同期同比减少85.9%。
在迎来营业额暴跌之后，一些现金流紧张、还贷压力大的房东开始撤退，有数据显示，截至2020年4月民宿业务的撤出件数约为4100件，达到2018年11月民宿新法实施不久时的（约200件）的约20倍。
不过，同样也有不少从业者迅速转换经营策略，以期待度过这一关。
有人增加“钟点房”和“中、长租”的选项增加现金流；有人免费在疫情严重期间把手里的民宿提供给滞留在日本的游客，只收取水电费来拉点人气进行宣传；有人在停摆期间抓紧时间改善屋内环境，希望提高之后的出租率。
经历过投资热潮和疫情影响之后的日本民宿业，还是一门好生意吗？如今的局中人，真的有那么惨吗？
“开源”自救
李阳在日本做不动产公司，手里有50栋位于大阪的一户建用于做民宿，其中有四十多栋都是客户在他手上买了房之后委托他管理的。民宿的最后一批客人，是2月中旬左右离开的，李阳也开始着手准备口罩等防疫物资。
他给锌财经算了一笔账，没人住的情况下，一栋一户建每个月的网费、电费、税费等大约需要1000人民币，“现在民宿就不用谈收益了，只是控制损失。”
他控制损失的办法，就是在发微博邀请当时因飞机停运而滞留大阪的游客来免费住，只需要交水电费，“虽然杯水车薪，但闲置着不如帮我拉点人气，如果他们自觉点帮我维护一下卫生，我还省了人工去打扫卫生。”
开源、节流，这是几乎所有在日本民宿行业从业者在疫情期间减少损失的所必须的动作。
3月的时候，宅东的民宿入住率还能堪堪维持在30%左右，但一进入4月，就直接掉到了5%以下，直到转变运营策略，目标客户从海外游客转向为日本国内，改为15天以上的中长租，价格上打了6折，才使得入住率在近期恢复到90%以上。
虽说折后的实际收入远远比不上原来的水平，不过，宅东创始人周元凯告诉锌财经，二房东模式的民宿在停业状态下还要继续付房租，对现金流的压力很大，相当于持续亏损；而宅东和自己的投资人们买下的日本房子拥有*产权，只需要去协调项目和人工成本就可以度过这一关。
相比于民宿业务，地产投资业务的停摆更让他焦灼。
投资人去不了日本，线上海外看房的成交难度很大，周元凯在日本的销售团队相当于全军覆没，他干脆砍掉了80%以上的销售业务。此外，宅东通过节约人工成本的方式来维持健康的现金流，不拖累发展节奏。
值得一提的是，团队的高管们在疫情期间没有收入，没有客户，却始终没有闲着。
一边煎熬、一边绞尽脑汁思考怎么推进工作，例如销售团队天天拉着周元凯去录制喜马拉雅的课程，或者在抖音上做资讯分享——宅东所做的日本投资和运营的工作并不面向庞大的人群，因此也并没有对播放数量有要求。
不过，在系列产品问世之后，通过其背书性，出乎意料地提高了销售转化率。
置业热潮
在不少文章中，给疫情下的日本民宿业盖上了“毁灭性打击”的标签，不过，据锌财经了解，在黑天鹅事件引发的洗牌期中被淘汰的投资者大致有三大类：供过于求又缺乏特点的公寓式民宿，付不起房租的二房东，孤注一掷甚至加杠杆押注民宿的狂热投资者。
这一轮日本房产投资热潮，最早还要追溯到2012年。
2012年，日本引入“安倍经济学”政策，日元贬值，对于国外投资者来说，购入日本房产更为便宜划算。而随着2013年东京成功赢得2020年奥运会和残奥会举办权，投资者们对日本房产的信心进一步提升。
东京房价开始上涨，日本不动产研究所的数据显示，2013年东京地区的房价同比增长了 5.07%，2014年同比增长了4.69%，2015年9月同比增长了4.12%。
在2018年宅东进入之前，房地产市场开始回暖，相比谷底时上扬了20%-25%，不过依旧是30年前房价的2/5。
这个数字放在中国是不可思议的，周元凯还记得2002年自己家里在上海买房时房价是6000元一平方，现在已经涨到了九万块，涨了15倍。
经济发展周期、东京奥运会临近的旅游风口、日本民宿商业洗牌期，对于宅东来说，这三个小风口，缺一不可。
周元凯也见证了这些年来日本地产投资的疯狂。
日本开发楼盘的门槛很低，来自中国的开发商蜂拥而至恶性竞争，在设计结束之后就提前开始在国内售卖、收全款。
由于信息误差，中国的投资人往往意识不到开发商在其中牟利之狠。大把中国开发的楼盘单价卖到了9万块，而对面日本开发商开发的楼盘才6万块一平，据了解，一些开发商给到国内金融公司的渠道费就可以达到10%-12%。
可以说，狂热时期的中国开发商富得流油。
实际上，出于投资角度，国内的炒房概念放在日本置业并不适用，在奥运会前后的房价波动属于短期的市场波动。对于日本这样一个冷静的市场来说，房价趋势最终会回归到日本经济发展中。
奥运对于民宿行业来说，能助其房价翻数倍，但对于投资房产这样一个追求长期收益的机会来说，其对于日本房地产的溢价影响有限，2025年的世博也同样难以助力大阪成为下一个上海。
想要在日本炒出国内的回报率，恐怕并不容易。
突发的全球性疫情没有对日本民宿行业造成“灭顶之灾”，但或许能为一时脑热的狂热投资者浇上一盆冷水。
浮躁褪去
原定于7月23日开幕东京奥运会和残奥会，受新冠病毒疫情影响被推迟一年，不少日本民宿开始卖身回血，但对于另一部分现金流充足的投资人来说，又增加了一次抄底加码的机会。
周元凯称自己在日本的民宿是越做越“平民”，而这种回归生意本质的做法也让其在今年的疫情之中，成为了站到最后的人。
在日本民宿业风雨飘摇的几个月里，宅东一共买了4栋楼，走上了疯狂“买买买”的道路。
这个速度相比于去年一整年购入的近20栋来说，算不上快，但是在不少企业抛售资产的现状下，购入价格非常便宜。周元凯告诉锌财经，他购入的价格相当于去年同期价格的八到九折左右，并且是三四百方的大物件，“本来我们都遇不到这种物件”。
周元凯给出的解法，是最简单的做生意的逻辑，“赚钱”。
在入局之初搭建财务模型时，周元凯曾经犹豫过一番：做特色的中高端民宿，还是减少投入做高频次？不多久，宅东选择了后一条路线，前者民宿的消费频次必定会减少，而且前来日本投资地产的客户也大多不会去买大体量、昂贵的楼。
这种思路与其他赴日房地产投资者大相径庭。
周元凯告诉锌财经，他在日本置业完全是为了商业回报率，他在2018年民宿法推出的时候，花了1000多万投了两栋楼，运营初期就做到了87%的入住率，“我感觉我坐在金库上面。”
计算之后，发现年回报率可以达到13%-15%。“日本置业哪怕再失败，以后亏损也只有20%-25%，在国内是很有可能拦腰砍断。”
自持的两三百方的物件改出约10个房间，给出一个平实的价格，客厅和卫生间公用，后来，宅东又尝试做了上下铺，生意也同样不错。“也不用特别高端，那就没人来住了，去日本玩的年轻人还是非常价格敏感型的。”
好的生意，最简单的逻辑就是“低买高卖”，与之形成鲜明对比的，是原先过度扩张的赴日投资的民宿行业玩家在这场战役中纷纷落败。
现金流为王，这句话比以往任何适合都适用。
不过，做“生意”的宅东躲过了疫情，但也并非没有苦恼。
原先在国内适应了互联网行业高速发展的周元凯，发现日本的产业趋于稳定和成熟，节奏很慢、流程按部就班，很难有幂指函数一样的成长机会。在原先，周元凯的规划是在今年6月份之前发展50个项目，但如今的现实却是，尽力狂奔但也只完成了一半。
“今年以来，宅东已经进入了2.0版本，在国内做品牌规模，把日本当作大后方，做资产落地的保值、增值。”他也不得不承认，与国内的高速发展相比，日本整体的产业节奏和发展速度太慢了。
