疫情下的房地产老板,没有一个不想快点儿跑!

在这个整体平静、甚至冰冷的水面下,地产大佬们依然是动作频频,激情也并未减退。
2020-03-05 07:53 微信公众号:华商韬略 安小曼

       今日(3月3日),人民银行会同财政部、银保监会,召开了一个电视电话会。会议再一次强调:

保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

自疫情袭来,似乎一切都按下了“慢进键”,土地交易也不例外。

据克而瑞监测数据显示,春节后两周,重点监测城市的土地成交数同比下降了61.6%。截至2月19日,明确表态土地出让延期的城市有26个,紧急按下暂停键的城市有34个,无交易无延期信息的城市有84个。

但就在这个整体平静、甚至冰冷的水面下,地产大佬们依然是动作频频,激情也并未减退。

2020年2月20日下午,中国内地近年最贵的一宗土地买卖在上海成交。

香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块。这一成交价超越2016年深圳新会展中心地块成交的310亿元,刷新内地土地总价纪录。

刷新总价之外,高溢价拿地也在不断上演。中原地产研究中心统计了2月以来出让土地的20个城市中,有12个城市的地块成交均出现溢价率。

北京最热闹。2月18日,绿城中国分别以49.78%和34%的溢价率拿下了通州台湖镇和大兴旧宫镇的两块地。从2月11日至18日,北京接连三场土拍出让9宗土地,总出让金额达363.89亿元,在全国城市中排名第一,平均溢价率为24.96%,而2019年的平均溢价率只有9.3%。

就在此次拿地四天前,绿城还以64亿元、29.8%的溢价率击败众多央企、联合体夺得昌平东小口一宗住宅用地。

绿城中国在北京高溢价拿地的第二天,浙江金华义乌也出现了相似的一幕。一宗起拍价约为10.56亿元商住用地,被世茂房地产旗下的一家公司在经过46轮竞价之后,以总价15.36亿元拿下,溢价率达45.48%。

须知,如此大手笔在公开市场上,对于一贯以并购作为扩充土储主要方式的世贸房地产而言,实属罕事。

地产大佬们,疯了吗?

上一次中国经济有些困难是在2015年,那一年的土地成交款也出现了明显上升。两年后,干了十五年的周小川,在离任前讲了一些掏心窝的话,其中一个重点总结起来就是:

我压力很大呀;经济好,要松银根,经济坏,也要松银根。

古希腊悲剧大师欧里庇得斯说:“如果某种可怕的灾难降临,富人总会有法子。”我们的房地产行业,灾难来临时,第一个想办法的似乎总是政府。

地产大佬鸭子滑水扑腾向前的同时,政府的手也没闲着。

据不完全统计,截至2020年2月18日,全国共有南京、福州、衡阳、海南、无锡、杭州、西安等13个省份或城市集体出台针对房地产行业、尤其是土地出让环节的阶段性纾困条款。

这些条款主要聚焦帮助企业“抗疫”,包括疫情期间,允许缓缴或分期缴纳土地出让金、下调土地保证金比例、土地款缴纳50%可预办理不动产登记、引导信贷合理适度增长、保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。

例如,上海市规定,受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付等。

济南市的力度颇大。在企业承诺所贷资金仅用于本宗闲置土地开发建设的前提下,还可为其办理抵押贷款用于土地开发建设。

……

对于差钱的房企而言,这无疑可以争取到资金面上的一个时间差,进而缓解资金链紧张的问题。对于不差钱的房企而言,习惯了高周转模式的日常运作,正是可以迅速拿地追赶差距或者甩掉别人的好机会。

政府帮忙,企业大胆,这是在说,房地产依然还在“黄金时代”吗?

2002年12月25日,清华大学经管教授魏杰在中央二台发表了题为《2002,房地产的冬天》访谈。他说:

如果来年楼市不崩盘,开发商不炸楼,我就去跳楼。

但到了第二年,“非典”冲击后的中国楼市不仅没有崩盘,反而由此步入长达十几年的“黄金时代”。

2003年“非典”结束后的那个夏天,当时还是顺驰地产老板的孙宏斌放出豪言壮语:

顺驰的目标就是全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总(王石)。

后来,孙宏斌不但没把顺驰做成全国第一,反倒把公司给卖了。但那只是操作的问题,他对房地产的判断,是准的,甚至,都还保守了。

就在那年,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》一纸条例,第一次明确了“房地产是支柱产业”这一概念。

紧接着,只要跟房地产沾上边的几乎都发了,房地产成了最炙手可热的存在。

就连一帮港商都沸腾起来:新世界中国决定在沪5年内投资80亿人民币;新鸿基取消多年前规定的投资内地不得超过总资产10%的上限;香港瑞安宣称将自身50%资产投入内地……那一年,年营业额超出预期40%的凯德置地说:

我们没想到,竟然可以卖得这么快。

那一年的中国房地产经纪们,用“有史最旺”、“惊心动魄”这样的词来描述自己的所见所闻和亲身经历。

2004年3月,“831大限”出台,规定所有的经营性土地一律公开竞价出让,说是要抑制政府房地产过热,但结果却是,土地变得市场化,各地土地在一宗宗拍卖中价格飞涨,从此房价更加一发不可收拾……

孙宏斌说要超越王总的两个月前,王石第一次在哀牢山见到了自己的偶像褚时健。刚刚承包了2000多亩橙园的褚老,很兴奋地跟王石聊着五六年后的事,完全看不出年近八旬的样子,王石形容:

他的眼里有光。

从哀牢山上下来的王石,想着自己偶像眼里的光,看着眼前一骑绝尘的房价,提出了一个令所有人瞠目结舌的目标:

十年,实现千亿。

此后,政府一直在加强对房地产市场的调控,但房价几乎就没有停止过上涨。而企业界的大哥,也唱不衰。

2007年12月31日,被五百亿魔咒缠身的王石发出楼市拐点论,引起业内一片哗然,说要降价的万科被人砸了售楼处。深圳的一些房地产公司老板找到王石说:

王总啊,我求求你,你能不能在公开场合说房地产走势就要开始上升?

半年后,金融风暴来了,温总理在后来被安邦收购了的华尔道夫饭店给美国人说:

在经济困难面前,信心比黄金更重要。

在柴静的逼问下要去找水喝的潘石屹显然是最有信心的那一个。2008年的一个凌晨,拥有千万粉丝的老潘在博客发了张房企负债排名表。

那张表上,SOHO中国负债居最末,净负债率为80%,史上最安全。而从他嘴里抢走双井地王的富力,高居负债表第一名。老潘因此幸灾乐祸地预言:

一百天内中国地产业会发生巨变,有大型房企会死掉。

对于老潘的预言,张力慌的一比,他开始迅速转移焦点,对外说其实最难的不是富力,而是碧桂园。他说,他的好朋友杨国强每天都愁得睡不着觉,每个月初睁开眼就要还银行二十多亿,都要亏本卖房子了。

这下轮到机构们慌了,碧桂园股价狂泄九成,缩水1000亿元。公司元老、同村好兄弟和杨国强玩起了“你抛我接”的对峙序幕。为发笔5亿美元的可转债,杨国强还被迫和美林签股份掉期协议,对赌股价。

那段时间,一上网各大地产板块头条都是类似“开发商集体跳水,市场大幅萎缩”的说法。国庆节期间,全国同行都在降价,但市场反应依然平淡:

没人买。

但就在王石、潘石屹都以为自己的看空即将成为现实时,形式却陡然逆转了。2008年年底,四万亿一放,此前被迫接盘的杨国强翻身成了全天下最爽的人。

王总没有去公开场合扳回预判,但2009年一到,他就把万科总部搬到了深圳盐田大海的沙海边。

新的总部大楼很酷,不远处的半山腰上,散布着深圳最贵的别墅区。挂着万科Logo的天琴湾,24万元/平方米,当时在全国都是天价豪宅。

没多久,万科入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”, 当年入选这一榜单的内地房企只有两家,另一家是营收74.13亿元的SOHO中国。

搬家第二年,万科提前实现了目标,转身成了千亿级地产公司。

往后的日子里,江湖群雄四起。恒大扶摇直上,碧桂园长成参天大树,很多此前在100亿名录里都看不到的企业,也纷纷变成千亿、甚至是几千亿了。

当年倒了台的孙宏斌,也卷土重来,成了“当红炸子鸡”。不仅以言语怼了郁亮的“白银时代”论,还以实际行动买出了一个庞大的帝国,超越了万科。

一切都是虚惊一场,房地产行业仍然处于黄金塔尖,大佬们的热情在江湖里澎湃。

这一次,还会像上次一样,冰冻三尺后,转至烈火烹油吗?

情况有些不一样。喊着“钻石时代”的孙宏斌,也开口说:核心城市房价已经达到高点,未来房价很有可能会出现下降。

而且,真的有开发商急得要炸楼了。

2019年,房地产企业共459家破产,其中以三四线城市中小开发商居多,但也不乏部分规模较大的企业,比如银亿股份、新光集团等,也加入破产名单。

若不是眼前关山难越,谁有功夫回忆往昔?

比溢价拿地更具影响的是,打折卖房。

75折是恒大的标配,还有更多的折扣不为人知。不管是恒大,亦或是其他房企,开启线上销售通道、打折、兼职销售员超千万等热搜词背后,一面是对未来行情的依然看好,一面是不得不面对的财务现实。

可既然这样,为什么还要拿地?答案和为什么要卖房差不多:

保持规模,保持速度,才能保住位置。

房价不能再疯狂地涨下去了,中国经济不能再依靠房地拉抬了,这已是举国共识。一些地方政府帮助地产企业渡难关之时,从2月16日至19日仅4天时间内,财政部、统计局、央行等多部门密集发声:

坚持“房住不炒”,强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

今日(3月3日),人民银行会同财政部、银保监会,召开了一个电视电话会。会议再一次强调:

保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

但房价要就此下跌,房地产公司已经夕阳了吗?

答案也是否定的。

“中国经济是一片大海,而不是一个小池塘……经历了无数次狂风骤雨,大海依旧在那”;房地产的黄金时代是没有了,白银时代还是有的,但并不是每个人都能拥有这个白银时代。

这一点,许家印早在几年前就很明白,他说,未来是行业越来越集中的时代,只有足够的规模和市场份额才能活下来。房地产不可能像过去那样爆发式增长了,但14亿人的总规模还是足够支撑一个巨大的市场,而这个市场也就那么大了,你多吃一口,我就少一口了。

大家都想多吃一口,甚至还能吃上一口的人。所以,可以看到,还在努力拿地的几乎都是前些年落跑了、土地储备不多的人;而敢大手笔打折卖房的,都是手里地多、要维持货如轮转的人。

可以预见,房地产业一轮更惨烈的洗牌,已是指日可待,甚至已经发生在明争暗斗中了。无论是头部的,还是腰部的,甚至是脚部的,大家都得紧张起来,没有一个不想快点儿跑。

这一关,不是什么大干快上,而是大浪淘沙,不进则退,跟不上步伐就被甩出历史舞台了。

至于房价,基本也是一样。

1.《张力在杨国强的伤口上撒盐》地产SHOW 2009年3月

2.《冯仑与王石的交锋》付兴业 2011年3月

3.《万科千亿背后》中国企业家 2011年1月

4.《与偶像的对话:王石谈褚时健》中国经营报 2015年1月

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