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阳光100中国的求变之心:从“佛系”走向激进

按照易小迪的设想,公司从住宅业务踏进文旅领域,文旅业务将成为公司以后的业绩支撑。

一口气砸下11亿元拿下温州三个项目公司的剩余股权,让很多人觉得阳光100中国从 “佛系”走向激进。

其实从今年年初,公司就有了变化。不仅陆续卖掉价值80亿元的地产项目,从下半年开始,又陆续买进项目公司股权。

一卖一买之间,更多是易小迪的求变之心。

按照易小迪的设想,公司从住宅业务踏进文旅领域,文旅业务将成为公司以后的业绩支撑。

这次已是公司第二次转型,是否会迎来成功?

求变之心

就在几天前,阳光100中国(02608.HK)公告,全资子公司阳光壹佰集团拟收购温州中心51%的股权、温州生态城51%的股权,以及温州中信昊园49%的股权,对价合计11.06亿元。

从一个“胆小的人”,易小迪一下祭出大手笔让人惊诧不已。

多年来,阳光100中国在房地产市场始终波澜不惊,业绩表现不温不火,外界给公司戴上“佛系”企业的帽子。

公司于1990年代成立,也曾有过短暂的辉煌,后来接连错失一二线城市房价上涨、三四线城市去库存等机遇,业绩与头部房企逐渐拉开距离,2016年才实现百亿销售规模。

最近几年的业绩也不尽人意。

2015年至2018年,公司营业收入分别为64.18亿元、69.65亿元、68.75亿元和75.79亿元,归母净利润分别为6.01亿元、1.95亿元、5.93亿元和-0.30亿元。

今年上半年,公司营收和归母净利润,同比分别增长-2.96%和5.93%。

对公司如何转型,易小迪有过多次反复。

2014年,公司从传统住宅开发商先街区综合体开发商转型,转型后主要向市场推出三种产品,即街区综合体、服务式公寓和特色小镇。

这次转型并未得到易小迪的认可。在2017年中期业绩发布会上,易小迪决定提高住宅比例,优化企业回款。

2019年中,易小迪在公司内部提出要求,坚定、下决心离开主流房地产市场,将全部精力投向新的业务,即文旅地产。

按照自身说法,公司涉足文旅领域有先天“基因”,早在2003年,公司开发桂林阳朔新西街项目,向街区综合体、服务式公寓转型后,陆续运营10多个商业街区综合体。

2019年中报显示,公司住宅和商用物业及车库销售面积分别占比68%和32%,销售收入分别占比59%和41%。

非住宅业务持续投入,让公司资金压力倍增。2018年末,公司在手现金25.89亿元,尚难覆盖短债104.20亿元。

2019年上半年,公司开始卖掉多宗项目资产。

今年4月,重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目转让给融创中国(01918.HK);清远市清城区龙塘镇物业开发项目转让给佳兆业集团(01638.HK);8月初东莞清园孵化器项目整体出售给诚进控股。

以上三个项目,计容建筑面积245.9万平方米,出售总价值超过80亿元,减少有息负债超过30亿元。

高调转型文旅地产

今年9月下旬,阳光100中国在河北承德高调宣布将升级文旅产品线,发力文旅地产业务。

在承德,公司介入最深的就是当地的“热河山谷”。公司对外宣称已经入股“热河山谷”,不过,这并没有反映到股权层面。

企查查显示,“热河山谷”的开发主体是承德永续营建房地产开发有限公司,阳光100中国并没有出现在公司股东名单中。

公开信息显示,11月14日,阳光100中国与云南城投达成战略合作,合作主要项目就是“热河山谷”1至5组团建筑业务,投资4亿元。

云南城投官网显示,上述1至5个组团,建筑面积共计13.86万平方米。其中,三公司在建2组团,建筑面积1.20万平方米,已进展20%。

在“热河山谷”之外,阳光100中国正在布局一个超大体量的地产项目。

今年5月,公司在承德兴隆县拿下一宗占地总面积为4.66万平方米的土地,土地性质为住宅、商服用地,对价2.59亿元。这只是公司在当地实施高铁新城项目中一部分。

今年中报披露,高铁新城项目规模占地6000亩。今年1月,这个项目已获北京信托20亿元投资。

公司还在兴隆县小关门村投资小关门文旅项目,加上高铁新城项目,二者合计投资约80亿元。

除布局像承德这样的环京项目,公司在广西平乐县布局两个开发项目、桂林丽园项目以及云南丽江的雪山艺术小镇。

文旅项目具备长周期特征,前期资金投入大,通过住宅业务“输血”文旅业务,是目前所有涉足企业模式,阳光100中国也不例外。

公司曾对外表示,未来还将出售100亿元住宅项目来支持。

截至今年前10个月,公司实现未经审核合同销售额68.07亿元,合同销售面积52.90万平方米,分别同比减少12.79%和11.91%。其中,合同销售额完成年初计划近7成。

在易小迪看来,资金不是问题,他曾对外表示,转型文旅的最难点在于升级,运营和服务是*的专业门槛。

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