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房企融资渠道正被收紧,“与央企共舞”或成未来常态

“实际上从后续消费者来说,产品为王,所以说企业姓央姓民,其实问题不大,关键是要看产品质量。换而言之,央企应该降低经营姿态,民企也应该有主动挑战央企的做法,只有这样才能有一个积极合理的投资和竞争策略。”业内人士指出。

  截至8月8日,统计数据显示,沪深两市共计16家上市房企披露了2016年度中报或中报业绩快报,其营业收入总计高达2137.38亿元,同比上涨31.5%;其归属母公司股东的净利润合计148.28亿元,同比增长18%。换句话说,即平均每家上市公司每天约赚338万元。  

  房企盈利的背后,抛开其它因素不谈,与个人住房贷款增量的上升不无关系。日前,央行在2016年二季度货币政策执行报告中指出,2016年上半年,个人住房贷款增加2.3万亿元,同比多增1.2万亿元,6月末增速达32.2%,月度增量屡创新高。贷款体量的上升,势必助推房企销售的速度及其盈利规模。 

  政府态度:限贷,控地王

  乾立基金发现,与部分房企大笔进账相对应的是,全国范围内,政府对房企的部分政策正逐步收紧:

  从资金供给来看,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款的速度,进而减少向开发商的“供血”。例如,7月1日,合肥楼市新政正式实施,二套房*首付比例为40%,购买第三套及以上住房,*首付比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款。

  不仅合肥,今年二季度,热点城市的楼市政策也开始由宽松转向收缩。比如,苏州出台“苏十条”严审个人住房信贷,并实行土地拍卖最高限价制度,天津则推出收紧公积金贷款的政策。

  针对房企本身,各种政策也是应接不暇。

  据了解,兴业银行工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年期、甚至半年期的短期贷款。而针对备受关注的“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”一事,业界发现,其实自2010年以来,该规定就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

  某智库研究总监对此表示,地方政府通过“提首付,降杠杆”的措施,可以减缓开发商销售回款的速度,削弱房企拿地的外部“输血”,抑制地王产生

  “总体上,监管层对开发商变相‘限贷’,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”该总监认为。

  房企高管:政策对中小房企确有影响

  那么,一系列楼市降温政策,能否真的遏制“地王冲动”呢?

  对此,多位房企高管表示,目前出台的政策,对于中小房企的杀伤力较大,但对资金充足、信用良好的龙头房企来说,其市场融资拿地的手段很多。如果不能有效阻止这些企业成为“地王”,房价仍然会被推高。

  某控股总裁表示,房企过去的融资渠道比较单一,多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。但是,现在融资工具日渐增多,不少房企50%以上的融资来源于公司债和企业债等,其余的部分,除银行开发贷款外,还有相当部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道

  例如,不少企业就绕道债券市场进行融资。2015年,恒大地产发行50亿元公司债,经批准后,其募集资金便用于偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。长三角地区某“地王”,其发行的2016年公司债第二期,也是用于偿还金融机构借款。

  浙江一家龙头房企执行总裁表示:“即使再融资大门重新关闭,对于标杆房企来说,也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广,资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”

  可以说,在货币流动性较为充裕的情况下,各类变通做法在不断增加。比如,银行的理财产品就是银行资金进入房地产市场的重要渠道。

  “银行受制于政策约束,并不能过多向房企贷款,但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划,然后由银行购买,实现信贷资金绕道流出。”业内人士表示。

  业界认为,只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更严格的监管,才能影响到房地产商的资金链,新政策才能真正发挥作用,进而挤出土地市场的局部泡沫。

  央企,一道不可回避的墙

  我们来看一组数据。

  2015年,中国房地产*企业榜单中,仅7家央企入围。而在2016年上半年,央企就在“销售*榜”中占据了12家,同比去年增加5家,销售表现更是首次明显超越民企。

  另外,某大型地产对2016年上半年的105宗地王进行了统计,其中52宗为央企与国企获得,在合计3288.2亿的拿地总额中,1785.8亿为央企国企买单。

  2013年,某企业总裁就表示:“当土地变成资源时,民营企业明显没戏,所以,中国未来前十大房企可能全是央企。”

  而且,当下正值央企国企重组改革。为了在重组中占据主动,众多央企纷纷大肆圈地,不断壮大自身规模,增加利润点。

  业内认为,频繁拿下地王的背后,是对央企融资能力的考验,然而融资能力并非央企弱项。众所周知,境内融资发债规模破千亿,这背后多为央企“贡献”,而且,央企的融资成本远低于一般民企,这也是央企频繁出“地王”的底气所在。

  因此,业内曾传闻,由于央企前一阶段的大举拿地,6月,国资委等监管机构“约谈”了一些央企开发商,要求其收敛在土地市场的追高拿地行为。

  但是,也有分析认为:“相比其它房地产企业,涉足地产业务的中央企业更呈现出加强调民生保障、科技创新及站在区域发展高度进行战略布局的特点。”

  “实际上从后续消费者来说,产品为王,所以说企业姓央姓民,其实问题不大,关键是要看产品质量。换而言之,央企应该降低经营姿态,民企也应该有主动挑战央企的做法,只有这样才能有一个积极合理的投资和竞争策略。”业内人士指出。

  乾立基金认为,去“地王”的道路上,我们仍有不少的事情要做。

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