房企融资渠道正被收紧，“与央企共舞”或成未来常态

　　截至8月8日，统计数据显示，沪深两市共计16家上市房企披露了2016年度中报或中报业绩快报，其营业收入总计高达2137.38亿元，同比上涨31.5%；其归属母公司股东的净利润合计148.28亿元，同比增长18%。换句话说，即平均每家上市公司每天约赚338万元。　　

　　房企盈利的背后，抛开其它因素不谈，与个人住房贷款增量的上升不无关系。日前，央行在2016年二季度货币政策执行报告中指出，2016年上半年，个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量屡创新高。贷款体量的上升，势必助推房企销售的速度及其盈利规模。　

　　政府态度：限贷，控地王

　　乾立基金发现，与部分房企大笔进账相对应的是，全国范围内，政府对房企的部分政策正逐步收紧：

　　从资金供给来看，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款的速度，进而减少向开发商的“供血”。例如，7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房*首付比例为40%，购买第三套及以上住房，*首付比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款。

　　不仅合肥，今年二季度，热点城市的楼市政策也开始由宽松转向收缩。比如，苏州出台“苏十条”严审个人住房信贷，并实行土地拍卖最高限价制度，天津则推出收紧公积金贷款的政策。

　　针对房企本身，各种政策也是应接不暇。

　　据了解，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年期、甚至半年期的短期贷款。而针对备受关注的“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”一事，业界发现，其实自2010年以来，该规定就一直实施，并非新政，但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

　　某智库研究总监对此表示，地方政府通过“提首付，降杠杆”的措施，可以减缓开发商销售回款的速度，削弱房企拿地的外部“输血”，抑制地王产生。

　　“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”该总监认为。

　　房企高管：政策对中小房企确有影响

　　那么，一系列楼市降温政策，能否真的遏制“地王冲动”呢？

　　对此，多位房企高管表示，目前出台的政策，对于中小房企的杀伤力较大，但对资金充足、信用良好的龙头房企来说，其市场融资拿地的手段很多。如果不能有效阻止这些企业成为“地王”，房价仍然会被推高。

　　某控股总裁表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。但是，现在融资工具日渐增多，不少房企50%以上的融资来源于公司债和企业债等，其余的部分，除银行开发贷款外，还有相当部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

　　例如，不少企业就绕道债券市场进行融资。2015年，恒大地产发行50亿元公司债，经批准后，其募集资金便用于偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。长三角地区某“地王”，其发行的2016年公司债第二期，也是用于偿还金融机构借款。

　　浙江一家龙头房企执行总裁表示：“即使再融资大门重新关闭，对于标杆房企来说，也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广，资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”

　　可以说，在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。比如，银行的理财产品就是银行资金进入房地产市场的重要渠道。

　　“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。”业内人士表示。

　　业界认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更严格的监管，才能影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。

　　央企，一道不可回避的墙

　　我们来看一组数据。

　　2015年，中国房地产*企业榜单中，仅7家央企入围。而在2016年上半年，央企就在“销售*榜”中占据了12家，同比去年增加5家，销售表现更是首次明显超越民企。

　　另外，某大型地产对2016年上半年的105宗地王进行了统计，其中52宗为央企与国企获得，在合计3288.2亿的拿地总额中，1785.8亿为央企国企买单。

　　2013年，某企业总裁就表示：“当土地变成资源时，民营企业明显没戏，所以，中国未来前十大房企可能全是央企。”

　　而且，当下正值央企国企重组改革。为了在重组中占据主动，众多央企纷纷大肆圈地，不断壮大自身规模，增加利润点。

　　业内认为，频繁拿下地王的背后，是对央企融资能力的考验，然而融资能力并非央企弱项。众所周知，境内融资发债规模破千亿，这背后多为央企“贡献”，而且，央企的融资成本远低于一般民企，这也是央企频繁出“地王”的底气所在。

　　因此，业内曾传闻，由于央企前一阶段的大举拿地，6月，国资委等监管机构“约谈”了一些央企开发商，要求其收敛在土地市场的追高拿地行为。

　　但是，也有分析认为：“相比其它房地产企业，涉足地产业务的中央企业更呈现出加强调民生保障、科技创新及站在区域发展高度进行战略布局的特点。”

　　“实际上从后续消费者来说，产品为王，所以说企业姓央姓民，其实问题不大，关键是要看产品质量。换而言之，央企应该降低经营姿态，民企也应该有主动挑战央企的做法，只有这样才能有一个积极合理的投资和竞争策略。”业内人士指出。

　　乾立基金认为，去“地王”的道路上，我们仍有不少的事情要做。