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2017年实现400万间!长租公寓或将成大众住房首选

目前的高端公寓面临两个问题:一是经历过08年的金融危机后,外企高管撤离中国的现象日益严重;二是目前的涉外市场面临着“单笔支出减少,人力成本上升”的现象。

  当前,随着一二线城市人口的不断涌入,及二三线城市的城镇化发展,多数人在相当长的时间内不得不接受租房的现实。据统计,2015年,我国流动人口数量已超2.47亿,其中72%是通过租房解决居住问题。

  对此,2015年11月,国务院出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”,首次把公寓定性为生活性服务业,并将在税收、融资等方面给予政策支持。某企业表示,在房地产租售并举的大形势下,新兴的公寓产业是符合行业发展趋势的产物,其市场规模或超万亿。

  业内人士称,2016年或将成为公寓产业的爆发“元年”。“保守估计,未来都市会有20%人租住在公寓这种服务业态里。”某企业负责人表示。

  长租公寓:万科要在2017年做到15万间

  乾立基金发现,目前,国内市场在政策引导下,长租公寓蓬勃兴起。

  5月,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)对外公布。《意见》提出,中国将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

  同时,将对住房租赁行业提供相应的金融制度支持,例如符合条件的住房租赁企业可发行债券、不动产证券化产品,并将稳步推进房地产投资信托基金(下称REITs)试点。

  具体到一些大城市,近期,上海在近郊几个地块的竞拍中要求开发商必须持有这些地块15%的住宅物业70年,不允许销售、做商业,也不得转让,更不得分割抵押。这意味着,今后开发商不得不经营或委托经营长租公寓。

  乾立基金发现,一些国内龙头房企,目前更是大举进军长租公寓市场。

  据公开资料显示,万科宣布开业的长租公寓已超1000间。现在,万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目,万科总裁郁亮表示,未来,万科要在2017年做到15万间长租公寓的规模

  万科开发的公寓

  那么,为什么长租公寓如此受到青睐呢?

  *,租房是刚性需求大市场。相关数据显示,2013年,中国的租赁市场已达2.5万亿元,按此数据计算,长租公寓行业的市场规模至少应在1万亿左右。业内人士分析,房企入局长租公寓,看中的不仅是庞大的市场需求。更重要的是,通过租赁的形式有效实现存量房的去化及盘活资产。

  第二,解决痛点。长期以来,租房行业一直面临着虚假房源、中介费高、服务不到位、安全性担忧、信息严重不对称等诸多痛点,长租公寓平台则通过将房源包装,再打包售卖产品和服务,最后为用户在合理价格区间内提供一站式有保障的租住服务,免去了很多繁琐程序。

  第三,“租房后市场”空间广阔。时下,虽然还未摸索出来一条靠谱的发展路径,但随着长租公寓的快速发展,后期的管理市场也非常值得期待

  业内人士指出,今后整个长租公寓行业会出现更多参与者,“小而美”公寓和房企巨头造就的公寓会同时存在。

  兼并或将加速

  据悉,长租公寓又可分为“集中式”和“分布式”两种形态,集中式公寓采取的是资方拿下整栋楼,对房间进行统一装修配备和服务的运作模式;“分布式”则是资方分散拿下个人房东的房源并对房间进行装修配备后,以公寓品牌的形式对外出租。但一致的是,长租公寓以规模化供应、标准化管理为特色,并运用互联网平台降低交易成本,使租客能拥有更好的居住体验

  从市场格局来看,长租公寓市场又可分为高、中、低三档市场。其中,高端市场(含中高端)的服务对象为企业高管及外籍人士,这个群体对生活品质的要求很高,但又不愿住在酒店,所以会多选择酒店式或长租服务式的公寓。

  不过,乾立基金认为,目前的高端公寓面临两个问题:一是经历过08年的金融危机后,外企高管撤离中国的现象日益严重;二是目前的涉外市场面临着“单笔支出减少,人力成本上升”的现象。

  中端市场方面,2011-2013年间,国内出现了许多青年公寓,且能提供很好的服务:如大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧),及公寓定期组织的线下活动。

  青年公寓

  低端市场上,以求职公寓、考研公寓及职工宿舍为主。其特点是价格低廉,仅会提供生活必备用品,且多为床位出租,旨在降低单个租房者的成本,目前这一市场有强大的需求。

  研究指出,未来随着优质公寓企业的崛起,公寓行业会面临整合和洗牌,优质公寓企业或将会通过兼并或加盟的手段来实现扩张。

  盈利仍是问题

  不过,在快速扩张的同时,长租公寓的问题也开始渐显。

  “长租公寓与其它垂直产业链不同,它是个链条非常长的产业,每一步都是脏活累活。涉及到的链条非常长:装修的主材、选型、工人的技术水平等,都会影响到公寓客房的品质。而且还需要有大量资金去投入。”业界表示。除此之外,一些如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题,也让不少房企望而却步。

  其中,困扰投资者*的问题是长租公寓的盈利难题。虽被视为是产业蓝海,但其发展路径及盈利模式却一直未能明确。现实情况是,不少长租公寓通过互联网金融平台、*平台等进行融资,解决资金问题。

  而且,由于前期投入巨大,短期收益与回报不成正比,多数企业仍靠风投等资本在支撑,远未实现盈利。不过,目前也有租赁企业将其对租客的经营租赁权收益,通过金融机构变为理财产品转让给投资人。例如,通过发行类REITs的金融创新产品,提前收回部分房租。这在一定程度上解决了长租公寓的资金痛点。

  业内人士认为,政策红包释放后,将逐步激活我国的租赁市场,也会为更多资金进入长租公寓领域提供契机。机构投资者可通过收购相关资产或与房企合作,打造优质的长租公寓产品,并通过资本化运作获取丰厚的投资收益

  中国饭店协会会长韩明强调,长租公寓业已成为房地产行业去产能的突破口,住宿业变革已经开启。据统计,国内长租公寓将在2017年达到400万套的市场规模。预计到2020年底,品牌公寓会超过1000万间。

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