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任志强:长效机制是伪命题 房子会越来越贵

全景来看,我不认为已经从黄金变成白银,没听说过白银比黄金更贵,房子越来越贵,土地越来越贵,如果真能解决房地产市场中问题,一定先把和房地产相关但是房地产之外体系上问题,土地、产权登记、税制等等,这些问题解决好了,中国才能真正有一个长治久安的房地产市场。


        房地产是不是继续发财,是不是可以买更多的高价土地,黄金变成白银时代继续扩大发展,没有安好心的。北京地价往上涨的状态,房地产真的会出问题。土地价格已经高于现有房价,把现有房价预期增长60%到70%增幅也无法满足昨天投标的这些地价。最典型的特征政府一分不少拿,你们拼命往上举,举完了以后,我的钱不能少拿了,名义说政府拼命说抑制地价,所以出台了一堆自住房限价房子,钱谁付的?那些购买商品房的人支付的,和政府一点关系都没有。政府竞地价达到155%,开始竞更多的保障性住房,不管叫什么名,政府额外拿走的这些东西,成本加在剩余商品房里。

  北京昨天两块地9万多平米,最后竞完以后还剩下两万多平米商品房。网上已经公布了今年北京供地情况,保障性住房加价、竞价过程当中,远远超过指标,土地是商品房应该供应的土地,商品房越来越贵,因为土地越来越少。政府不能安点好心,政府拿地价固定死了,拿这么多钱,开发商少挣点,竞房价,房价越低越好,说明政府有诚意。土地越来越高越好,竞更多的自住房,在卖这些房子的时候,还要再额外收30%、40%的钱,说明政府太黑了,政府从来没有想把房地产市场搞好。

  如果前瞻中国房地产市场,看城市化率,原有户籍人口占27%,移动变成户籍人口占7.4%,名义上已经52%,10%不能带老婆、孩子,只是居住在城市中的人,城市化还在继续,没有解决户籍问题。城镇化相当于美国1920年、日本1940年、韩国1970年,中国是不是还要继续发展,如果继续发展,按照所谓小康指标,城市化率至少达到70%,如果按照人均35平米,一拨人口至少四百多亿住房面积,现在190多亿,现有情况下,城市总体总面积要翻一番,不翻一番无法满足70%城镇化率。

  美国现在城镇人口百分之三点几,德国百分之二点几,城镇获得收入人在整个国家人口比重中超过90%或者更多,中国现有城市城镇化率低的同时,第二产业、第三产业就业比重里,目前为止*产业就业人口40%,产生多少GDP?10%,加上抚养人口,一半以上的人口靠10%的GDP产生收入活着,剩下一半人口靠90%GDP活着。农民一定是贫困人群,一定和城乡之间严重分化,如果不用这种城镇化办法改变就业条件,永远富不起来。中国怎么可能变成实现中国梦?超越国家贫困县,跨国中等收入陷井,进入到发达国家行列,*不可能。只有靠城镇化才能从根本上解决劳动就业的基础问题,最少还得盖这么多的房子,200亿还有盖20年,很快达到14、17亿,十几年可以盖完二百多亿。十二亿五千万平方米销售,每年十亿左右的竣工量和12亿左右的销售量相匹配,如果14到15亿竣工量,只有12亿销售量,不匹配,供大于求,17亿至少需要18到20平米销售,能不能达到,短期之内不可能。

  23岁结婚年龄最高峰2015年,十二五之前,适婚人口增长超过两千万,十二五之后,每年下降约两千万,之后有较长期的适婚龄人口下降,是不是每年还能增加多少亿房。总量上房地产市场持续有巨大需求的长期上升过程。需求供应来看,供应量迅速增加,需求量几十之年下降,就会出现供求关系转化,23岁不一定结婚年龄,28岁才结婚,2020年的时候仍然是一个刚性希求有待爆发或者持续爆发过程。再往依靠老龄化,因为老龄化发展过程中,明显看到的是家庭分裂速度下浮,德国1976年7300万人口,2020年8100万,70年代4100万家庭,人口增加八百万,家庭数翻了一番还多。原来老说德国房价不涨,最近所有媒体都说德国房价暴涨,随着老龄化、家庭分裂程度来看,中国未来也会面临同样问题。目前为止计划生育委员会还在坚持,现有的计划生育政策不变。但所有的人意识到,人口老龄化已经在中国越来越严重,2050年可能有三四亿的老龄人,媒体上爆炒最多的,延迟退休年龄,或者延迟领取退休金。

  未来确实存在很大问题。有人把希望寄托于三中全会,我不知道三中全会会说什么,可能会涉及到土地流转问题,也有人说会有税收问题、户籍制度问题,过两天去看。但我坚信三中全会,绝不会改变一党执政的制度,土地变成私有化制度,也不行。

  土地如何流转?2008年,政府工作报告,三年之内完成土地确权,到现在没有完成。现在再次说出台不动产的确权政策,地方政府不愿意确权,因为不断地征地,现在征地跟队长一个人谈,给点钱,队长满意了。确权以后,跟所有的老百姓谈,迟迟进行不了确权。有些增人不增地,减人不减地,但是有些一确权,生儿子没有地了,不愿意确权。有些城市里确权,多余的房子找出来,城市真正那么容易确权吗?北京人比较傻,老想办房地产证,很多城市40%的人不办产权证,所有的开发商都知道,当我们竣工的时候,先到房产局报一个大产权证,这个产权归我了,到小产权人,交契约税才能拿这个办分割的小产权证。

  我自己个人来说,干吗要办产权证,要办了产权证不就得交税,不交产权登记,第二套房子限购,银行给高利息,不办多好,永远是*套房子。限房对于我没有用,没有办产权证,没有办法登记,又省契约税,买第二套、第三套还是一样,想卖房子的时候办产权证,永远还是*套房子。不接地气的人以为所有都会办房产证,有病才去办,房地产在开发商手里跑不了,有合同、有收据,能拿走吗?不用担心。于是大量房子根本没有办房产证,房产证还在开发商名下,挺好。很多人担心房产税、遗产税会收,财产、房产都不公布,怎么收税,不用担心。三中全会解决政府层面东西,不解决政治体制层面问题,仅仅解决政府层面问题,市场化问题上可能会向前走一步。我们也不知道这一步能走多大,不要以为因此改变了整个中国社会的格局,改变不了,如果整个社会格局不变改变,经济政策有些地方会放活,会吸引更多的民间投资,虽然增长速度略有上升,对房地产市场不会有大格局改变。

  你们也许认为三中全会把现有政策全部推翻,我不认为,即使出台了那些所谓的伪命题的长效机制,也还得慢慢长效,房产税的*次提法楼继伟2001年提出来,2003年写入文件,现在为止,税务总局的局长都反对试点,说明试点非常不成功,越是文件争取扩大试点,越证明政府试点失败,因为总结不出来成功的经验,才不断地扩大试点。我个人觉得试也是白试,没有产权登记,没有最基础的这些制度做铺垫的话,我们向国外学习那些东西,都缺了一个腿,就是人家有一套完整的制度,而我们没有那套完整的制度,我们想学上面的东西,没有想到下面都散了,很多东西学不了。

  全景来看,我不认为已经从黄金变成白银,没听说过白银比黄金更贵,房子越来越贵,土地越来越贵,如果真能解决房地产市场中问题,一定先把和房地产相关但是房地产之外体系上问题,土地、产权登记、税制等等,这些问题解决好了,中国才能真正有一个长治久安的房地产市场。谢谢。

  (根据任志强在第九届中国地产金融年会上发言整理)
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