信保基金岳勇坚：中信保利合作基金 IRR不低于20%

         投资界9月13日消息，在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，图为信保基金总经理岳勇坚。

　　以下为其分享实录：

　　保利五角星战略，房地产基金算是其中一个星，是把它作为一个产业来做。随着老百姓手中财富的积累，他们需要有资金的投资，我们确定把它作为一个产业来做，不是保利的融资平台或者第二财务部，为了做到这一点，在组织架构、机制设置做一系列的制度安排。信保是中信和保利一起发起，中信是在金融领域的一个佼佼者，保利是在地产领域做的很不错的发展商，是产业和金融希望做一个比较好的对接和结合。第二这两大股东的持股比例是完全对等的，确保了整个机构和整个决策是能够完全独立于地产商的，不能有一些利益输送、关联交易，来损害投资人的利益。我想这些制度设计的初衷，就是为了把它做成一个产业来做，这是我们信保基金的定位。

　　正式运作11年开始，经过两三年的发展，还是应运而生，我们也认为未来它还会有很好的前景。房地产行业进入了下半场也好，过去黄金十年过去了以后，但我们认为房地产基金行业还是一个朝阳行业，还有很强的生命力和广阔的前景。

　　（信保在保利自己开发项目中，刚才说你要回避关联交易，所有投资都是外部的还是有自己的项目？）
　　目前来讲也和保利地产合作为主，是分别独立决策，项目既有保利推荐给信保的，也有信保推荐给保利的，这样一个比较好的互动的结合。但整个决策，整个运行是按照一个完全独立的市场化的机制来运作的。

　　（保利能拿到更便宜的钱，为什么要跟基金合作呢，还是支持这颗星星呢？）
　　看怎么定位，如果把它做成一种债务性资本来看的话，基金的钱不便宜，因为大家都有对投资回报的要求。但我们回过头来讲，在中国为什么这么多上市公司愿意做股权债务融资，愿意到资本市场去做增发呢，增发成本也挺贵的，房地产公司在和基金合作的一种定位，也牵扯到他的一种思考。这个市场占有率都不高，还有很大的提升空间。我们向市场上要增量，因为信保和保利的合作，除了两个种子项目以外，没有存量资产的合作，只有共同获取，这是从做大规模。第二个，两个之间的合作是完全风险共担的，保利地产在中间不提供任何担保兜底，是完全股权性的投资。

　　（基金和项目之间按照规则来做的。）
　　对，从这个角度来讲，保利地产扩大市场占有率，有这个愿望，也有这个动力，愿意和基金行业合作。

　　（现在既定规模有多大？）
　　目前是两百多亿。

　　（从什么时候开始，到现在已经完成了多少，回报怎么样？）
　　我们两个基本原则，第一个项目的税前成本利润率不低于20%，这主要是考验项目的抗风险能力。第二个IRR回报率不低于20%，主要考虑对投资人的回报能力。所以我们认为目前应该说从目前已退出的项目来看，比我们两条立项的标准线要看。

　　关于房地产基金优势也好，劣势也好，第一个，中国的基金行业尤其是私募基金行业，我们现在最缺的是什么？最缺的是品牌和公信力。第二，你让投资者能够放心你，这才是最重要的。这中间是什么呢？我们讲投资难免失误，有时候你不能做到100%成功。但是你应该保证你在投资决策过程中，你不能有道德风险，这是最重要的。确实定位，信保定位就是一个真正的未来的我们是做这个行业，做这个产业。品牌和对投资人负责，投资人利益最重要，这应该是我们核心的企业文化理念，这是第一个。第二个，我想无论是发展商也好还是其他也好，大家应该追求一个共赢的格局。大家应该是两个独立的经济体，前面在扶持的阶段，适当的做一些倾斜，提供一两个好项目这是可能的。在未来包括保利永远把好项目输送给我们信保基金或者把大项目输送给我们信保基金，这都是不会发生的，还是独立的决策。很好的项目为什么要让给信保基金呢，保利为什么不自己做呢，他也是一个独立的经济体。我们还是这么一个理念，大家应该按照市场化，尊重市场规律，尊重市场游戏规则来运作，这个企业才有生命力。所以回过头来讲，我们认为自己还是有几个核心竞争优势，第一个股东背景比较好，算是金融和地产一个比较好的结合。

　　第二个刚才介绍的，有一个比较科学的规范的治理结构，我们认为也是一个比较有前瞻性的决策。包括我刚才讲的，在投资决策委员会里面，保利地产的代表三分之一都不到，完全靠自觉也有难度，没有制度的约束，天使也会变成魔鬼。从根本上来讲，我认为还是应该从制度层面，从机制层面来解决这个问题，这也是我们一种战略思考。第三个来讲，房地产基金，行业还是在前面，未来的房地产基金竞争来讲的话，我认为更多的是考验大家专业的投资能力。尽管目前投资和募集能力是房地产基金的两个重要的专业能力，但我在想只要你能够对投资人负责，有好的投资回报，有比较好的投资能力，钱会跟着你跑的。

　　我相信房地产基金一定会为中国的房地产行业带来一场长远而深刻的革命，而且颠覆性的改变，并且我希望信保在这段历史中留下自己的一笔。谢谢！