去职金地后组建星浩资本仅一年半，赵汉忠就带着三个综合体项目，再次出现在公众视野。“大连、南通和哈尔滨三个项目都将在今年二季度具备预售条件。目前二期基金已经在募集中，预计规模达到20亿元左右。”星浩资本CEO赵汉忠2月29日在接受本报专访时表示。
从住宅开发到融资、开发、招商、管理，“工作节奏超出一般人的想象，一天飞两三个地方是家常便饭，但从心理上，我还是很喜欢这种挑战。”赵汉忠坦言，并计划在5年内募得200亿—300亿，开发20个城市综合体。
三项目亮相
18个月前成立的星浩资本，由于背靠复星、苏宁、阿里巴巴等民企LP，定向投资开发大型城市综合体项目，在与地方政府谈判过程中似乎颇为顺利。
2011年春季，星浩在大连拿下东港新区CBD核心区一幅综合地块。2011年7、8月间，又先后拿下南通中央商务区和哈尔滨高端区域群力社区两幅高端地块。三幅地块总建筑面积超过240万平方米。
2月中旬，星浩在上海真如城市副中心拿下一幅综合性地块，总价17亿元。该地块毗邻长实、和黄联合拿下的A3-A6地块、左接绿地拿下的B1、B2南块地块，折合楼面地价7400元/平方米。“所有土地都是在当地的核心地区，且均以底价成交，基本是出让人为星浩量身定做。”赵汉忠说。
据透露，大连、南通和哈尔滨三个项目都将在今年二季度推向市场。由此推算，项目运作时间在10个月左右。比如南通项目，去年8月份拿地，计划今年5月份推出样板间。
“由于采用封闭性基金的运作，所以项目运作的节奏要求很高。”赵汉忠说，“所有的基金周期都是5年。总的原则是，第3年归还本金，第4、5年产生利润。”
如此紧凑的节拍，如何保证开发品质？
星浩资本总经理助理、大连公司总裁陈卿说：“综合体的标准化构建，星浩的团队有比较丰富的经验。可能建筑外形不同，但是设计方案中总体的构架和理念相差无几。由于基金是有封闭期的，所以项目都需要按照既定速度推进。我们的开发经验实力，和LP提供的种种资源，使得与政府的沟通效率很高。”陈卿说。
赵汉忠说，快节奏，要求很多工作都需要前置。比如，土地还没拿下来，就在前期与政府紧密沟通，做出方案。即便是最终拿不下这块地，但还是要拿出比其他竞争者更详尽的方案。
“工作强度超乎一般人的想象。我自己一天坐飞机要到两三个地方，总是在机场到酒店再到机场的路上。但心力上，还是符合自己想要的状态，喜欢挑战，也许在别人看着很难，但是我做起来还是很愉悦。”赵汉忠说。
尽管赵汉忠在金地期间以住宅见长，无论是做商业还是做金融，其实团队中已经有经验。“我们虽然以前以做住宅为主，但是已经开始关注金融、商业对住宅的影响。比如，我在金地的时候，就非常关注资金来源的问题。主导操作了公司的上市、增发，也发过信托，从管理和经营的角度，基本相同。”
陈卿介绍，星浩目前已经建立起较为强大的商业百货管理团队，架构中有策划中心、招商中心和运营管理中心，并对星光耀商管产品线分为12万—18万方的区域性购物中心和5万—7万方的社区型购物中心。“去年，我们定位了十大业态，并与200家商家达成合作意向，与大润发、苏宁电器等12家达成战略合作伙伴。”陈卿说。
星浩模式
既异于高和资本这样单纯负责投资的独立地产基金，也与盛世神州由开发商自身或联合发起的房地产基金不同，星浩资本的特点在于一方面有多元化的民营企业股东阵容，另一方面则定向投于其自己开发建设的星光耀城市综合体项目。
2010年9月，复星集团、易居中国和赵汉忠正式发起星浩资本，以地产基金、地产开发和商业管理三块为主打业务。出资人还包括苏宁电器、巨人集团、阿里巴巴、万达集团等。星光耀1期三只基金总规模达37个亿。
“城市综合体项目的体量都非常大，给地方带来稳定的就业和税收。而我们的投资实力，是很占优势的。更重要的是，基金的LP拥有巨大的企业资源。比如说，为当地引进国内民企聚集。”赵汉忠说，“这些都为我们在拿地和运营环节带来独特优势。”“星浩迅速成长的另一个优势在于，公司开始大规模投资时，正逢市场低迷。”陈卿说。
可能正是因为如此，星浩资本去年三个项目，今年拿到的上海项目，土地均以底价成交。
而选择大型城市综合体，星浩的股东和管理层有自己的理解。“中国地产的黄金十年已经过去，一些住宅开发商在其间的年均增长甚至高达100%，现在做城市综合体的年复合增长率能达到20%—30%，而单纯做住宅已经达不到这个水平。”赵汉忠说。
实质上，万科用了20年时间做到千亿，而万达做到同样级别只用10年。“万达是商业综合体老大，星浩要想做第二还比较容易。但是要在住宅里做到前十，至少要400亿的规模，难度很大。”赵汉忠说。
“目前一期基金已经全部投完。二期从去年10月已经开始募集。主要是针对上海、苏州和杭州三地项目。但是由于市场形势不理想，银根又紧缩，情况稍低于预期的30亿元，现在看大概是20亿元的规模。”赵汉忠说。
五年计划中，赵汉忠希望能够募集到250亿到300亿资金，在全国打造20个左右的星光耀广场。“不知道这样一个速度是快了还是慢了，等做了三年，我们再回过头来反省反省。”
星浩的投资标的，是在GDP大于2000亿元的城市中拿商办住综合用地。其总建面都在30万方以上，住宅比例大于60%，可售面积占到总计容建面的70%以上。
分析人士认为，从上述指标和开发节奏可以看出，星光耀综合体的运营策略基本可确定为“以住养商、以售养租”，发展模式与万达无异
