微淼商学院：轻松省下十几万，房贷这么还最轻松！

今天，我们来聊一个关乎我们每一个的话题——房贷。

房子，我们每个人都会遇到非买不可得时候，但在当前房价居高的背景下，很多人都需要贷款买房。那么，我们在买房过程中或买完房子后，如何还贷才最划算呢？

今天，我们聊一聊几种房贷还款方案的优劣，以下内容来源于微淼商学院，未经授权请勿转载。

一、固定利率 or LPR ？

2020年，备受瞩目的存量固定住房贷款基准转化工作正式拉开帷幕，LPR作为国家管控房贷利率的金融工具正式进入大众视野。对于有房贷的人来说，可以选择固定利率，也可以选择LPR。两者之间有何不同，在本息总量中，选择哪种方式更划算呢？

LPR全称贷款市场报价利率，指多家商业银行集中报价，得出一个贷款利率平均值，可以灵活、快速地反应市场真实利率水平。简单来说，可以直接将其理解为浮动房贷利率。

在LPR正式应用之前，我们的住房贷款利率都是固定的，贷款时是多少之后便按照这个利率还款，而将固定利率转化为LPR后，月供将跟随LPR变化，如果LPR下降，月供就会减少，但如果LPR上涨，月供就要多交一点。

具体的LPR计算方式，是根据LPR+加基点。假如我们之前买了一套房子，购房时的利率为5%，当时的LPR为4.75%，那么这么基点便是5%-4.65%=0.25%。

如果我们以LPR利率为还款方式，那么我们2020年5月的利率便为4.65%（5月LPR利率）+0.25%（基点）=4.9%，如果下个月的LPR便为4.55,%，那么我们6月的贷款利率为4.8%。

反之，如果我们购房的利率低于LPR，那么我们只需要做减法即可，将购房固定利率-LPR=基点。后续还款只需要用当前LPR减去基点即可算出LPR利率。

从当前的形势来看，2020年3月的LPR为4.75%，4月降到了4.65%，5月与4月持平，下降的趋势还是有的，从长期来看，如果购房时的固定利率较高，将房贷利率转化为LPR还是能省下不少利息的，但如果购房时固定利率很低，则不建议转换。

二、等额本金 or 等额本息，缩短还款时间是关键

我们都知道贷款时间越长，利息越多，需要还的钱也就越多。如果手上有闲钱并且没有好的投资去处，可以考虑提前还款，减少利息支出。

不过，提前还款也是讲究时机的，不同的还款方式，*提前还款时机也是不同的。目前来看，我们再办理购房贷款时，银行会提供两种还款方式，一种是等额本金，一种是等额本息。

等额本金，顾名思义，就是每月还款的本金是一样的，利息按照剩余贷款本金来计算。此种还款方式因为每个月要还的本金越来越少，所以要还的利息也越来越少。

因此，总体月供=本金+利息，也越来越少。举个例子，假如购房贷款100万元，利率5%，分30年还清，那么你要还的月供，便如下图所示。

每个月还的本金是一样的，而利息在逐渐减少，月供总额也不断减少，借100万，最开始每月要还7000元，最后变为2000元。

在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人就已经换了将近一半的利息，后面所还的更多地是本金，利息高低对还款额影响不大。

因此，房贷还款方式是等额本金的小伙伴，想要提前还款，*在还款期的三分之一前还清，也就是说贷款30年的*在前10年还清，贷款20年的*在前7年还清，一旦超过这个时间线再提前还就没有那么划算了。

等额本息指的是每个月还款金额一样，也就是说月供不变，但本金和利息的比例是不断变化的，具体走势如下图所示：

从上图我们可以看出，等额本息还款方式每个月的还款额度是一样的，但每个月要还的本金和利息是不断变化。利息在开始的时候最高，之后越来越少，而本金在刚开始时*，之后越来越多。

一般来说，采用等额本息还款方式的借贷者到了还款中期，就已经偿还了大部分的利息，后面主要是偿还本金，此时提前还款意义不大。

所以，房贷还款方式是等额本息的小伙伴，想要提前还款，*在还款中期之前还清贷款，也就是说贷款30年的*在前15年还清，贷款20年的*在前10年还清。

三、“双周供”还款

“双周供”顾名思义就是每两周还一次款，每次还款的金额是原来按月还款额的一半。

比如之前每个月要还5000元，现在每两周要还2500元。这种还款方式可以提高我们的还款频率，帮助我们快速减少贷款本金，因此我们负担的利息也会随之减少，减少了大笔的利息支出。

为了方便大家理解，微淼商学院给大家举个例子：

假设我们的房贷是50万，还款年限是30年，房贷利率为6.12%。如果用等额本息还款方式的话，每个月要还3036元。如果用“双周供”还款方式的话，每两周要还1518元。

虽然每个月还的钱是一样的，但由于“双周供”还款频率比按月还款高，所以“双周供”的还款总额减少速度更快（也就是说这50万贷款能产生利息的时间减少了），还款周期大幅缩短，借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款。

与按月还款相比，“双周供”还款可以节省11.5万元的利息支出，节省的比例高达19.42%。

当然，因为“双周供”每个月要还款两次，所以对借款人的现金流有一定的要求，如果每个月手里都有余钱，可以尝试这种还款方式。

如果没有，大家继续用原来的还款方式就好。

总结：

总的来说这三种还款方式都是可以减少还贷利息，也都是比较划算的还款方式，如果经济情况能支撑的话，还可以把三种方式互相结合，将固定房贷利率转换成LPR后，向银行提出缩短还款期限和双周供的还款方式，这样减少的利息将会更多，也更划算。

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