当前，国内商业不动产REITs试点进入加速落地期，首批四个商业REIT集中获批，多地优质商业资产加速对接资本市场。在此背景下，国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金（简称：复星商业REIT）审核工作正有序推进。
4月27日，上海证券交易所正式对该项目申报做了首轮“健康体检筛查”，分别从业务参与人资质、不动产合规性、项目经营与财务、资产评估与估值合理性、基金运作与治理等六大方面，提出审核要求问询。
三亚·亚特兰蒂斯项目满足“权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备、业务运营稳定、已产生持续稳定的现金流”等核心条件，是纳入商业不动产REITs审核评估的前提，也标志着文旅商业综合体抢滩资产证券化，冲刺海南省自贸港首单公募REITs。
优质资产加持REITs运营可期
作为国内标杆级文旅商业综合体的明星项目，该REIT申报立足于成熟资产独立资本运作逻辑，以优质底层资产、持续稳定运营等核心优势，为商业不动产REITs发展树立全新范式，后续将有望进一步助力海南文商旅产业高质量扩容升级。
随着不动产资产证券化机制不断完善，盘活优质存量资产、拓宽实体产业融资渠道，已成为文旅行业转型升级的重要方向。三亚·亚特兰蒂斯由复星旅文投资超百亿元兴建，2018 年开业，经过8年稳定运营，已全面迈入成熟收获期。
本次申报公募REITs，是资产步入成熟期后的市场化自然选择，聚焦资产本身价值释放，完全独立于集团债务优化、资本套利等诉求，回归商业不动产REITs“盘活存量、反哺主业”的本源定位。
资产硬核实力筑牢发展根基，是三亚·亚特兰蒂斯走向REITs市场的核心底气。作为全球稀缺的一站式文旅商业综合体，同为海南自贸港国际旅游消费中心的重要组成部分，项目座落于三亚海棠湾核心区位，总建筑面积约30.89万平方米，包含1314间全海景客房及1669座的C秀剧场，依托海南自贸港区位红利与顶 级配套资源，形成不可复制的核心竞争壁垒。
经长期精细化运营，项目经营已稳健向好，无论是客流规模、营收水平，还是现金流等表现，均持续稳居国内高端度假项目第 一梯队。
多元业态协同 赋能海南文旅升级
自项目开业以来，已累计接待游客超4000万人次，2023年、2024年营业收入分别达16.94亿元和15.45亿元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）分别为7.27 亿元、6.24亿元，运营净收益率（NOI率）稳定在38%至40%区间，盈利水平领 先国内同类项目。
今年春节假期，项目9天营业额就突破了1.24亿元，同比增长20%，平均入住率高达98%，创下开业以来最 佳春节业绩，数据充分验证了其高端度假市场核心竞争力。
与传统单一酒店业态不同，三亚·亚特兰蒂斯构建起了酒店住宿、演艺娱乐、商业餐饮等多元协同的收入结构，业态组合均衡、抗周期能力突出，可有效平滑高端度假行业淡旺季波动影响。
据国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书显示，2022至2024年，项目酒店入住率从42.96%稳步提升至83.75%，非房收入占比超50%。
项目已形成“高入住率+高复购率+多元收益”的健康经营模型。同时，因项目毗邻三亚国际免税城，享受客流外溢效应，叠加海南自贸港政策红利，稀缺壁垒难以复制。
后续随着审核问询有序推进，项目也将进一步披露资金具体使用规划，重点投向产品迭代升级、区域配套完善等领域。
本次复星商业REIT发行后，复星旅文将继续深耕海南，持续加大区域优质高端度假项目布局与升级投入。
专业运营护航 绑定投资利益
据了解，复星商业REIT落地后，复星旅文子公司海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司将继续担任项目运营管理机构并承担运营管理责任，完整保留原有核心运营团队、高端品牌体系与标准化服务管控模式，全程负责项目经营、业态优化、品质升级与客户服务。
同时，原始权益人海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司拟战略配售不少于 20%基金份额，深度绑定投资者利益，切实保障项目持续稳定创收，维护基金份额持有人长期利益。
国联安复星商业REIT项目的稳步推进，既是成熟商业资产开展独立市场化资本运作的重要实践，也是落实国家盘活存量资产、扩大有效投资战略的关键落地案例。
未来，随着优质商业资产持续对接REITs市场，将进一步拓宽权益融资渠道，推动行业从重资产开发向精细化运营转型。
有业内人士分析认为，三亚·亚特兰蒂斯以优质资产为基石、以主业深耕为方向、以持续运营为保障的发展模式稳步推进REITs，将为全国商业不动产证券化提供可复制、可推广的参考样本，持续助力海南自贸港建设发展。
