“定项建园时轰轰烈烈，建成招商后冷冷清清”，这似乎已经成为当下绝大部分产业园区最真实的写照。
根据不同机构、不同口径来看，产业园区空置率早已突破警戒线，有的统计显示整体空置率突破30%，有的则是直指62.8%。我个人跑了一些城市之后感觉，实际情况更是惊人，一线、强二线城市产业园区综合的空置率差不多确实在30%左右，优质项目尚能做到八成—九成的入住率，差的也是超过了40%—50%的空置率。但是离开了这些城市之后，空置率出现了明显的暴增，甚至有些城市的园区整体空置率能达到70%以上。
关键这些项目并不是老旧厂房，很多都是刚刚投资数十亿、上百亿的项目，刚建成就沦为了“空城”，崭新的厂房，园区里却杂草丛生、配套宿舍空无一人。
面对这场蔓延全国的“空置潮”，舆论一边倒地将矛头指着招商不力：招商团队不专业、税返政策取消后，优惠政策没有吸引力……
但真的只是招商的问题吗？或许这场空城危机的根源，远比想象中的更复杂。
01、数字崇拜
在这触目惊心的空置率背后，藏着一场自上而下的数字竞赛，只追新建量与签约数，不看落地率与存活率。
在很多城市，产业园区的开发建设脱离了他本身产业发展的本质，更多的是沦为“政绩工程”与企业的“圈地工具”。地方政府为了财政收入、GDP等数字指标，盲目追求园区数量与开发规模，动辄数十平方公里的产业新城，只要建得越大、越多，产业就会蜂拥而至，政绩也会愈发亮眼。部分企业更是瞄准土地红利，借着建园名义低价拿地，获取工业用地之外的收益，赚得盆满钵满，工业用地要么继续闲置，要么转手转让，产业园区如何做，他们也并不关注。
招商环境更是可笑，不少地方政府、开发区，把签约金额作为*KPI，不看企业是否匹配，不看企业是否真的会落地，意向合同一签，每年的招商成果会议一办，数百亿、上千亿的签约金额，实际落地投产的甚至一家都没有。虚假签约、数据造假，捏造虚假繁荣，真的招笑。
02、拍脑瓜定决策
明明是农业大县，领导却硬要圈地建半导体产业园；没有汽车产业基础，偏要打造新能源汽车产业基地；本来拥有成熟的传统产业链，但领导觉得产业低端，硬是要搞生物医药产业集群。这种与地方产业基因严重脱节，非专业领导拍脑瓜定决策的发展思路，同样也是产业园区控制的核心症结。
即便是过去有税返政策的支持，通过政策倾力支持，引入龙头企业，寄希望于脱离地方产业基因，打造出一个全新的产业集群。但在市场、交通、人才等各方面的因素影响，很可能出现的依旧是一种政府、企业双输的局面。
更何况如今，《公平竞争审查条例》实施之后，地方招商引资回归理性，再想脱离区域的产业基础、供应链配套、人才储备、资源禀赋等核心要素，去发展一个全新的产业领域，完全就是脱离实际的拍脑瓜决策。
但恰恰也是各地深陷的误区，要么跟风追热点，什么产业火就造什么产业园，无视本地承接条件。要么闭门造车，仅凭领导意志定方向，缺乏对于市场需求、产业规律的基本研判，只顾领导喜好做发展决策。
就像前不久我们刚去的一个中部某县城，当地完全没有电子信息产业的相关配套，甚至学校都没有相关专业，却是投入超80亿元，建了一个集成电路产业园，规划了近40多万平米的中高层厂房。结果，我们去的时候，已经建成3年了，仅仅只有2家小型的机械组装企业入驻。更尴尬的是，在规划之初，园区内花费巨资搞了共享研发中心、实验室，购置了大量设备，如今都沦为摆设。
03、破局需要思想革命
如今产业园区的空城危机，本质上是发展模式的危机。
当土地套利、圈地建园、政策招商这条老路走不通了，地方政府和产业园区行业必须做一场彻底的思想革命。从单一的卖土地、租售载体的盈利模式，转向产业生态构建、价值共创共享的新逻辑。
1、做精做细，切勿盲目跟风
如今的产业园区想要取得成功，必然是因地制宜的产物，就像浙江诸暨的袜业产业；安吉、宁津的桌椅产业以及中山的灯具产业等。这其实是个老生常谈的话题，但是对于很多地方来说，切忌盲目地将产业“定性低端”，一竿子全清退了。
对于主管领导来说，把本土特色产业发展壮大也不是一件容易的事情。自身必须具备专业性，至少要对本土产业领域有深入地了解：掌握本土有哪些优势产业？供应链短板在哪？人才储备情况如何？资源禀赋有哪些？本土产业转型升级的话有哪些方面可以提升？聚焦细分领域做精做细，专而精的园区，远比大而全的园区更具吸引力。
2、做价值赋能而非简单租售
过去很多园区的逻辑就是“拿地-建园-销售/租赁-套现”，缺乏长期运营的意识和能力。在如今的市场情况下，这些问题被无限放大，企业自然不会愿意入驻。
如果说过去的产业园区只是载体的提供者，那么如今的产业园区必须成为产业发展的综合平台。企业入驻园区，不仅仅是为了找一个办公生产的场地，更是为了融入一个完善的产业生态链，为企业发展赋能。
对于产业园区而言，其角色已不再局限于提供一个办公楼、标准厂房，而是提供一整套的企业发展解决方案，园区载体只是其中最基础的一部分。更关键的是，需要围绕产业链，完善供应链配套、基础设施配套、生活配套，让企业愿意来、不愿走、发展好。在软服务方面，大部分是针对中小企业的，他们本身其实对于需要哪些服务没有特别明确的概念，能想到的无非就是融资。然而，一旦园区可以在人才招聘与培养、技术研发合作、政策申报、市场对接等各方面解决企业的发展痛点，不仅能推动企业快速成长，激发扩张需求，更能在产业圈层内斩获良好口碑，实现以商代商。以商代商，已经成为如今产业园区招商引资最关键、最有效的途径，即便没有高额的政策优惠、没有零租金，依旧能吸引大量企业入驻。
对于地方政府而言，也必须回归“长期主义”，正视产业链构建的长期性与价值，避免盲目追求短期政绩。因此政策的稳定性和连续性至关重要，避免领导一换政策全变，后任不认前任政策的情况。并且，加强对园区产业发展领域的监管，避免虚假招商、数据造假现象，将产业园区的发展重心重新退回产业链打造。
04、结语：回归产业本身
这场席卷全国的产业园区“空置潮”，正迫使行业摒弃“大干快上”的粗放式发展模式，回归以产业为本、生态为魂的发展本质。
当地方政府摒弃对数字的盲目崇拜，运营商摆脱短期的逐利思维，产业园区方能真正回归产业本质，专注于地方特色，构建健全的产业生态，坚持长期发展的理念。正如俗语所言：“临渊羡鱼，不如退而结网。”不要一味追逐新兴产业的潮流，而应先立足本土产业的优势，夯实产业基础，再谋求更进一步的产业迭代。
那些能够转变思路的园区，自然会摆脱“空城”的命运；而那些依然坚持“拍脑袋决策、追求短期套利”的园区，必将在这一轮洗牌中被淘汰出局。
