巨头下注生物医药园区的投资逻辑

身为产业园区从业者，方恒明显感觉这两年生物医药产业园区更热了。向他咨询医疗企业、相关园区项目投资的机构越来越多。「物流园、数据中心之后，资本找到了新的风口。」

近年来，生物医药产业园区大宗交易的清单持续拉长。在供应稀缺的北京市场，CBC康桥资本2022年连续拿下两个项目。普洛斯、摩根士丹利、ESR易商红木、高瓴资本等巨头则在上海持续加码。高力国际数据显示，2021年上海生物医药产业园的大宗成交金额共计人民币61.6亿元，较2020年增长了近5倍。

中国的生物医药产业园主要集中在环渤海、长三角、珠三角及成渝都市圈四大区域。头豹研究院数据显示，截至2021年中国约80%上市医药企业、90%的国家一类新药和85%的创新医疗器械特别审批产品都以上来自四个区域。

仲量联行的企业调研同样显示，生命科学企业不动产选择以产业园区为主，占总需求面积的67%，尤其是领军企业对产业园需求远高于其对办公楼的需求。

作为新经济基础设施的重要组成部分，生物医药行业需求催生了更多产业园区机遇。在物流园区、数据中心之外，往年较为冷门的生物医药产业园区受到了资本热捧。

01、投资活跃

多家境内外资本方正在进入京沪两地的生物医疗园区市场。

刚刚过去的11月，CBC康桥资本宣布购入上海青浦工业园区生命科学园区83.76亩用地，计划将其开发成高规格的科技园，包括8个生产基地、2个研发办公楼以及其他附属设施，项目预计于2024年第二季度完成。

今年早先时候，CBC康桥资本陆续完成了北京两个生物医药产业园的投资。分别位于北京大兴生物医药基地的药谷一号，以及位于北京昌平中关村生命科学园三期的生命谷国际精准医学产业园。

仅北京两个项目耗资超过了1.8亿美元，其中昌平生命科学园三期项目为该区域内近十年首次出让此类地块。

这是康桥资本在2021年与全球*的养老金管理人荷兰APG合作设立CLSIV（中国生物医药基础设施基金）后的投资动作，该基金期限8年，一期为5亿美元，整体规模上限封为15亿美元，有望在2023年*季度达到，预计（IRR）内部收益率是22-23%左右。业内人士指出，一般而言美元基金IRR在12%至20%左右，从募集速度及收益率来看，生物医药基金对投资人的吸引力不小。

另一名业内人士对36氪表示，尽管这是近年来标志性的交易，大幅提振了市场信心，不过考虑到资方背景及产业优势，该项交易在北京市场很难被复制。

相比北京，生物医药产业起步较早的上海市场化程度更高，竞争也更为激烈。早在2019年，普洛斯在上海外高桥保税区收购了生物医药园区自贸壹号。2022年，普洛斯宣布在临港建设普临智创绿谷产业园项目，计划开发集生物医药、新能源汽车供应链集成两大主题为一体的现代化综合产业园。

热衷于投资写字楼项目的摩根士丹利，其管理的房地产基金在2019年收购了张江核心区的前身张江创新园。2020年收购了位于上海张江的美恩生物科技园，总价为5.6亿元。据中金公司研究部数据显示，以单位租金/成交价计算，产业园区研发楼的毛收益率一般在4%至6.5%，美恩项目毛收益率达到了6.5%。

物流地产与数据中心之外，亚洲*的不动产管理公司ESR同样搭上了生物医药产业地产的风口。2021年12月，ESR在苏州高新区投资4亿美元打造其国际生命科学产业园及新材料产业园。2022年7月，又以2.68亿元的价格，从阳光城手中收购了位于上海张江药谷的阳光张江NEO项目，现已更名为ACGT生命科学园。

ESR中国首席运营官周波此前透露，公司正在募集生物医药基金，预估*期规模是7亿美元左右，选了7到8个种子资产进行开发和收购的准备。

2022年4月，被视为华平系的东久新宜宣布设立总投资规模约12亿美元的合资平台，专注于中国前沿城市的生物医药基础设施开发和运营，首批合作项目位于上海张江科学城核心区域。

境内资本也不遑多让。高瓴在今年8月完成了首支20亿美元规模新基建基金的募集，该基金主要投资于包括生命科学园、绿色数据中心和物流及工业基础设施等。

看好中国生物医药未来市场，是资本普遍的信心所在。周波称，全球生物制药市场上，目前中国仅次于美国，预计将于2020年到2025年达到更高的复合增长率，达到8.2%的增长率。这也使得生物医药园区的需求在2010-2030阶段增长非常快。

咨询机构火石创造的医药行业报告指出，上海张江药谷、苏州BioBAY、中关村生命科学园等都形成了政府、高校、风投机构、医疗机构等多因素组成的创新网络。

02、收入不只靠租金

「生物医药产业的业态孵化至少需要三五年，甚至十多年，这就需要资金期限足够长。」一名私募基金人士称，这与外资资金成本低、长线操作相契合，另外地方上也有招商引资、外资落地的指标要求。

过去两年，生物医药园区的大宗交易方式大多是收购存量物业后进行改造，相关用地资源并不充裕。方恒举例称，大兴某占地130亩的本地制药厂，新建一部分后又收缩了面积，后续想要出售又受限于相关政策。

据高力国际数据显示，在生物医药园区市场，2020至2021年的外资买家全部以投资为目的，而内资买家均为生物医药企业自持自用。

康桥资本医疗健康产业设施平台首席执行官康海华此前称，大兴项目基于NPI的租金收益率是7%，对资产进行提升后预计可以达到7.5%以上。显然，要达成最终22%的基金内部收益率，租金收入只是一小部分。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部负责人李虹表示，大多数外资基金有基础设施基金，也有PE投资平台及产业孵化平台。通常在投资不动产之后会选择有增长潜力的创投公司进行股权投资，生物医药类企业潜力较高，近年来在一二级投资市场炙手可热。

据医药魔方数据库统计，生物医药领域的投资近10年来累计事件数接近1.4万件，一级市场融资金额为9700亿元，二级市场募资金额突破1.1万亿元。头豹研究院数据显示，2021年，中国共有588家的生物医药企业获得了一级市场的融资总融资额高达1187.19亿元，3年内增幅达到了178.88%。主要投资于生物医药研发企业、生物医药CRO/CDMO、技术平台型企业（以AIT药为主）、生命医药上游企业以及制剂型企业。胡润研究院发布的《2021全球独角兽榜》显示，上榜的31家生物科技公司里中国企业占了16家，其中6家价值超过100亿人民币。

2022年以来尽管投资规模整体下降，高科技、高壁垒的早期项目融资占比仍在大幅提高。实际上因母基金间接投资与企业建立的链接深度有限，一些园区方也设立了直投业务平台。方恒的感受非常直接，他称有些创业公司入驻园区后接受了融资，第二年就上市了，并达到了10亿美元级别。

由于医药行业的专业性、监管政策等影响，大多数资方选择建立生命医药产业基金，为医药企业提供股权融资，挖掘潜力项目。同时与产业园区进行深层次的合作，协助园区方提升营商环境。

北京市属的园区投资运营商昌平科技园发展有限公司(简称昌发展)成立于2015年。昌发展相关负责人对36氪称，在选择合作伙伴时，昌发展非常看重为新型企业提供全周期的产业生态服务的能力。产业资源丰富、稳定的资金支持、优质的企业入驻以及专业的孵化，是大多数园区方所需要的合作方能力。

公募REITs也让产业园区项目的资金退出变现有了新通道。11月28日，全国首单生物医药产业园REITs——华夏和达高科REIT正式获批，成为全市场第24单获批的公募REITs产品。

分析人士指出，公募REITs可以有效盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、提升资产运营效率，后期还可通过扩募不断壮大REITs规模，形成可持续、可复制的基础设施资产建设、运营、上市的良性循环。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示，深度参与行业发展、布局产业园区及潜力企业的全成长周期，是更多成熟资本考虑的方式。

03、供需错配

生物医药产业园区呈现出供不应求的格局，但并不是所有的园区都能承接租户的需求。

据高力国际数据显示，上海生物医药产业园的平均租金在2021年超越了非生物医药产业园。以张江生物医药产业园为例，2021年末为每平方米每天5元，复合年增速高达6.1%，远超同期非生物医药产业园的年均增速。

北京的三大生物医药产业园区则有着不同租金水平表现。中关村生命科学园租金在每平方米每天5.5元至7.5元，亦庄生命医学园则是2.5元至3.5元，大兴生物医药基地*，为2.1到2.5元。而北京物流园区每平方米每天平均租金在1.7元左右。

「生物医药园区的单平方米造价成本比物流要高得多，地面承重、层高、排风、排污、小环评等等都需要考虑在内。」高力国际华北区产业及工业地产服务董事吴涛指出，生物医药产业聚集形态较为明显，企业在选址时会考虑到人才流动、成果转化、政策优势等方面。

吴涛表示，租赁需求旺盛，而优质产品较为稀缺，助涨了生物医药园区的租金上涨。从产业地产的角度看，未来五到十年内，生物医药园区会保持良好的发展态势。

对于租户方而言，更愿意去选择符合自身需求且资质较好的园区，这些园区的业主方运营能力强，政策支持力度更多。李虹表示，客观来看，一些民营或者资质一般的生物医药园区，空置率达70%。

「环评是必要条件，物业层高、承重、配电量决定了未来租户业态。园区的共享实验室、共享设备配套，能够提供给租户上下游产业链的资源，这些都是影响出租率的关键因素。」李虹指出，一些项目先天条件并不满足，在立项之时并非生物医药园区，半路转型后硬件设施难以满足要求，招商就比较困难。

另一名园区运营人士指出，早年间园区运营方一般提供物理空间、政策及资金支持。现在园区服务方面的比拼也更专业，涉及产业链完善、投融资需求、智能设备等等方面。「生物医药类产业园经营管理预算相对更多一些，他们愿意提供更好的服务给园区内的企业，尝试更多智能化的管理方式。」

比如细胞基因类的初创企业，独立创建造价超过千万的实验室并不现实，这就需要园区配套的共享实验室。类似企业租户的定向需求还包括园区运营方是否拥有活体动物实验室执照，以及园区内处理动物血清、皮毛危废品的资质等等。

李虹认为，相较其他领域，国内大多数城市的生物医药园区起步较晚，细分赛道体量不大。现阶段仍属于非标品、偏定制化项目，再现物流地产火爆的可能性较小。

未来三年，仅北京大兴、亦庄的生物医药产业园区还有至少50万平米的供应量。「目前来看存量企业扩张是主力需求，而业主方基本都会将特殊实验室之类的设备配套需求纳入整体规划。」李虹称。