党的二十大报告提出：“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平，……，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。”2022年前三季度，货物和服务净出口、消费支出对经济增长的贡献率较去年同期渐趋疲软，随着全球经济增长预期下调，预计出口增速将面临一定压力，居民收入受诸多因素影响，难有大的起色。但是投资对经济增长贡献率为20.2%，较去年同期（-0.6 %）大幅增长20.8%。可以预见，有效投资作为拉动经济增长的三驾马车之一，对保持经济稳定高质量发展将起到至关重要的支撑作用。
从中国经济发展历程来看，固定资产投资一直是拉动经济增长的主导力量，对经济增长的贡献率长期保持较高水平，其中主要是基础设施投资、制造业投资和房地产投资（占比超过60%）。今年以来，固定资产投资在专项债发行后置、隐性债务风险防范化解、房地产调控趋严、疫情反复、能耗双控及上游价格上行、下游内需收缩、市场预期转弱等多因素的共同作用下，呈现有效投资需求不足的特点。面对当下的爬坡过坎阶段，通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（下称“公募 REITs”）盘活国有存量资产、吸引社会资本参与、创新投融资方式、提高直接融资水平和再投资能力，是支撑固定资产投资特别是基础设施投资的重要方向。
在深化金融供给侧结构性改革、强化资本市场服务实体经济能力的大背景下，公募REITs应运而生，2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，正式启动公募 REITs 试点工作。这是中国 REITs 市场建设的里程碑事件，对吸引社会资本一同参与基础设施建设、构建国有资本稳健退出新渠道、实现财政健康可持续发展等，具有重大历史和现实意义。
一、公募REITs是创新投融资体制机制、助推经济高质量发展的强大工具
（一）盘活经济发展底层存量，促进资金循环投资
公募REITs 有利于盘活存量、促进增量，推动基础设施产业实现良性循环。我国基础设施产业发展迅速，2003年至2022年，我国基础设施建设投资完成额累计180万亿元。根据25省市区发布的2022年投资规划，未来仍将持续贡献超45万亿元的新增基础资产。公募REITs通过金融方式将流动性较弱的基础设施资产变成流动性强的金融产品，获取的募集资金可作为资本金，有效替代财政出资，进行新项目的建设和收购，促进增量提升。同时，公募 REITs 退出路径的打开，有效激发了权益资本直接投资基础设施产业前端的活力，从而有利于打造基础设施产业“投、融、管、退”的全周期自循环发展闭环。公募 REITs未来约有 2~12万亿元的规模，在中国的发展潜力将非常广阔，其市场规模至少以万亿为单位计算。
随着资产扩募常态化和试点深入推进，公募REITs将持续推动基础设施产业多元化、高质量发展。其一，基础设施公募REITs优质底层资产储备充足，能够对未来中国经济发展起到“压舱石”作用。目前，全国收费高速公路里程15.29万公里，其中仅有624公里的资产发行上市；全国55个国家级开发区共计55.44万公顷，其中仅有86.43公顷的资产发行上市，未来仍有相当大的存量盘活空间。其二，持续推动新基建领域的REITs发展，引导、促进社会资金向高科技、高新技术领域流动，有利于推动我国经济转型发展，构建以新能源、人工智能、5G通信等为核心的增长新引擎。
（二）创新融资方式，提升直接融资比重
长期以来，我国基础设施产业投资渠道以国家预算内资金、国内贷款等债务融资工具为主。2021年末，我国政府债务余额53.74万亿元，占GDP比重为46.98%，给财政结构优化带来巨大压力。同时，由于基础设施领域投资大、回报周期长、大宗市场流动性不足等特点，使得权益性资本较难进入。公募REITs作为权益性融资工具，能够丰富资本市场选择，提高基础设施产业的直接融资比重，且REITs融资期限较传统银行贷款更长。截至2022年11月，公募REITs已为我国基础设施产业带来约325.72亿元权益融资资金，企业资产负债率有约0.2~3%不等的幅度下降，解决了过去基础设施产业以债务融资为主，流动性不足等问题。
另外，由于公募 REITs 可溢价发行，为企业带来的融资规模更大。2021年发行的11单公募 REITs规模为资产估值的93%~110%，相比于传统债项融资工具折价发行，在融资规模上有明显优势。如首钢基金主导的首钢绿能REIT成功发行，为首钢集团回笼资金超13亿元，有效助力首钢集团未来发展。
此外，监管对公募REITs存续期内资产负债率和借款金额设置了较严格的限定，更加强化了公募REITs的权益融资属性。
（三）提升资源配置水平，增强运营管理效能
公募REITs可作为基础设施产业的“价值之锚”，提升资源配置效率。一直以来，基础设施产业因投资规模大、大宗交易频率较低导致资产情况及运营效能无法标准化衡量。公募REITs信息透明机制以及公开市场交易的属性赋予公募REITs作为基础设施产业“价值之锚”的功能。一方面，为基础设施产业运营监管提供更具指导意义、更真实的衡量标准。另一方面，助力产业链开发端更为精准地预测全周期投资回报，提升有效投资质量，有利于基础设施产业投入、财务、运营的标准化。
公募REITs资产运营目标的设定、完成情况、财务状况和业绩表现等须定期向社会公开，接受市场化监督，激励运营管理提质增效。根据2021年首批基础设施REITs年报显示，多数项目底层资产运行稳定，整体财务指标完成情况良好。收入方面，6支REITs收入高于预测值，首钢绿能REIT和首创水务REIT收入高于预测值5.07%、9.03%；可供分配金额方面，9支REITs的可供分配金额完成情况均超过预测值，其中7支项目可供分配金额完成率在100%-110%之间，2支生态环保项目首钢绿能REIT和首创水务REIT的可供分配金额完成率超150%。
（四）保障国有资产权益，实现国有资产稳健增值
公募REITs可保持国有资本对项目的实际监管，确保国计民生资产平稳运营。在发行阶段，原始权益人根据国有资产评估相关规定，对基础设施项目进行评估、备案，发行价格一般高于国有资产评估备案价格，有效保障国有企业权益。与此同时，原始权益人也可通过增加对REITs产品的持有份额实现并表，强化国资监管。在退出阶段，资产到期后召开基金持有人大会，审议重大资产处置事项，保证资产的有效监管。
二、以公募REITs 为平台打造“产业+投资”良性循环的主要机制及关键路径
公募REITs退出通路的打开，激发了基础设施产业的流动性，不仅为社会资本、长线资金提供了大类金融产品，也锚定了更为广阔的REITs前端产业培育市场，未来，将有更多的基础设施产业通过REITs全链条闭环平台，打造“产业+投资”的自循环发展新格局。首钢基金提前布局 REITs 全链条，主要路径如下：
（一）以公募 REITs 产业基金培育前端资产，加快企业资金周转
“REITs产业基金”构成REITs资产的培育平台。通过设立私募股权基金的模式，吸引长线权益资金，以股权投资形式收购具有REITs发行潜力的资产，原资产持有方可提前回笼资金。REITs产业基金将资产培育成熟后置入公募REITs实现退出。以首钢基金为例，该基金已成功参与设立一只绿色基础设施发展基金，重点投资于绿色环保产业。该基金以“精准投资+精益运营”为理念，并购底层基础设施项目，通过运营管理、提质增效等平台化运作，提升项目质量，最终通过公募REITs渠道退出，由此推动绿色环保产业发展，提升金融服务实体经济质效。未来将持续复制这一模式，联动金融机构、产业资本在REITs产业基金领域持续布局。
（二）以公募 REITs 基金为平台构建产业退出平台，提升资产流动性，全民共享收益
“公募REITs基金”构成REITs资产的发行退出及资产管理平台，重资产转化为金融产品，实现全民共享。由公募基金管理人设立公募REITs，REITs产业基金旗下资产可通过公募 REITs 发行，并以扩募形式持续置入资产，最终实现产业整合。首钢基金运用旗下公募基金主体中航基金积极开拓公募REITs发行，“首钢绿能”作为全国首批公募 REITs 项目之一成功上市，是全国*环保概念REITs。依托首批发行的*优势，该基金助力REITs产业多元化，积极协助企业在光伏、固废处理、地铁、供热、保障房等领域开展 REITs 试点工作。
（三）以“REITs 运营管理机构”为抓手，提升保障基础设施产业平稳、高效运营
“REITs 运营管理机构”构成REITs资产的运营平台。凭借产业平台优势，协同公募基金管理人，在公开市场和政府的双重监管下，助力资产降本增效，培育全国范围的龙头运营管理企业。首钢基金团队在公募REITs领域积极储备专业人才，快速实现人才扩充和体系建设，具备复合专业背景、多元化知识体系，产业运营管理经验，在投资研究、簿记发行、运营管理、风险控制、资产估值等领域拥有丰富经验，团队综合能力在公募 REITs 领域处于国内*水平。
（四）以“REITs战配基金”为工具，为基础设施产业提供价格稳定机制
“REITs战配基金”构成REITs资产的投资平台。REITs战配基金可整合各类长效资金，以私募证券基金形式参与基础设施REITs的战略配售和扩募，深度绑定底层资产，为REITs市场提供的价格稳定机制。以首钢为例，积极布局基础设施REITs战略配售市场，目前已成立三支 REITs战略配售主题的私募基金（总规模约26亿元），加之自有资金，已上市20只REITs中已投资15只，总规模超20亿元。通过REITs战配基金深度绑定底层资产，首钢基金将持续寻求基础设施产业的长期稳定价值。
最终，通过打造“REITs产业基金培育+平台运营管理+公募REITs发行退出及资产管理+REITs 战配投资”REITs全产业链，以产融结合为纽带，实现基础设施领域的良性循环投资和产业迭代升级。
三、地方发展公募REITs 的几点建议
公募REITs有利于盘存量、促增量，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济能力，构建基础设施投融资新机制，建议地方政府紧抓政策红利期，充分利用公募 REITs 持续推进城市级基础设施产业高质量发展。
（一）系统梳理、建立 REITs 产业储备库，重点打造精品投资项目
按照 REITs 试点要求和权益资本投资要点，系统性建立公募REITs产业库。横向看，拓展公募REITs试点范围内的产业领域，鼓励REITs多元化。在巩固和扩大已发行基础设施规模基础上，积极引导企业筛选具有规模优势但尚未试点发行的新领域，如城市轨道交通、新能源、数据中心、文旅等，创新全国首单，树立REITs示范效应。纵向看，按照项目的阶段分为在建库、拟收购库、存量库等，匹配不同权益资本投资需求。在建和拟收购库作为REITs的扩募储备，也可作为社会资本直接投资的标的，待成熟运营后通过REITs发行退出；深入挖掘回报稳定、社会效益明显的存量项目库，培育专业项目管理人，打造一批引领本地产业高质量发展的精品投资项目。
（二）建立 REITs 工作专班，优化 REITs 发行审核流程
一是强化REITs 发行全面统筹。建立REITs工作专班机制，由主要领导牵头，专班核心成员涵盖发改、证监、金融、国资、税务、规自委、住建等部门，统筹REITs产业发展相关支持政策制定、国有资产重组、土地转让、税收筹划等项目关键难点问题推进。二是建立REITs 项目申报发行绿色通道。为项目初次申报和扩募阶段的涉及的合规手续（相关证照、承诺函）办理、补办提供“一口进、一口出”的标准化服务，由政务大厅综合窗口受理接件，对于重大关键难点问题由发展改革委提请工作专班协调，减少申报企业跑动次数，缩短申报发行前期准备时间，降低原始权益人前期沟通成本，进一步营造友好、便利、高效的营商环境，鼓励吸引底层资产在外地或境外注册、境内运营的原始权益人选择本地申报发行。三是进一步加强REITs发行培训和宣传。组织发行成功的原始权益人向潜在原始权益人分享心得和经验，提升原始权益人项目发行成功率。定期开展项目对接会，吸引更多优质中介服务机构帮助投资人与原始权益人对接了解拟发行产品的收益情况。
（三）构建REITs产业生态，全链条推进REITs产业加速健康发展
一是拉动有效社会资本投资，搭建“REITs产业基金”的资产培育平台。积极引导保险资金、银行、产业投资等长期权益资金参与待培育资产的投资建设，缩短基建回收资金的周期。二是着力培育基础设施专业运营平台。加大基础设施优质运营资源整合力度，推动国有企业轻重资产分离，在重点鼓励的产业领域打造专业、大型运营商，为国企的转型发展提供机遇，提高地区基础设施运营能力和管理水平，为REITs发行后的项目收益提供保障。(来源:首程控股（697.HK））
