多孩家庭取消限购
36氪日前报道了一则消息：地方卫健委首次牵头，针对无锡二孩家庭放松楼市限购。这是全国*由地方卫生部门发出的楼市刺激政策。
具体政策方面，针对二孩家庭：一是提高公积金贷款额度，首次使用公积金且属于首套房的，贷款额度的计算可以放松，同时在最高额度基础上可以增加20万的额度；二是可以在限购区域新增购买一套住房。
自2021年末以来多地陆续出台了捆绑生育支持及楼市刺激的政策组合。在无锡之前，江苏海安、四川资中、北京朝阳、陕西及吉林等7个城市或省份，都发布了二孩及三孩家庭的购房支持政策。
江苏海安推出的政策甚至与房价挂钩。当地规定，三孩家庭将享受每平方米400元的优惠。而对于其他普通改善型购房需求来说，若认购144平方米以上的物业，则可以享受每平方米200元的购房优惠。
2017年建立起来的史上最严房地产调控政策格局正在逐步瓦解，其中针对二孩、三孩家庭的购房扶持既是短期内刺激合理住房需求的直接手段，又不违背房住不炒的底线原则。
但反过来看，购房扶持政策是否能缓解长期的人口出生率降低问题，还要画上巨大的问号。而人口问题，特别是老龄化、少子化趋势，也是持续困扰房地产市场的长期挑战。
成也人口败也人口
过去二十年，中国房地产市场的投资及销售规模不断扩大，核心因素是城镇化带来的人口集聚。围绕经济及政策周期，楼市行情呈现显著的周期波动。每一次楼市下行伴随经济下行，随后都出现从调控到刺激的政策反转。而每一次宽货币及宽信用都见效迅速、显著，归根到底是城镇化趋势下人口向城市集聚效应，催生大量住房需求，提供了信用扩张的基础。
但早在本轮房地产剧烈下行周期之前，人口集聚效应已是「强弩之末」。
经济学家高善文博士的团队提出过一个理论：
在特定的条件下，住房需求增长就等于新进入城市的人口数量增长。而住房需求的实际增速，在长期内将逐步收敛和逼近到这一极限水平。
历史趋势是，2000年至2014年，商品房销售与城镇新增常住人口、新增就业人口的增速差波动下行，基本符合城镇化趋势下的住房需求释放趋势。但2015年至2019年，在城镇新增常住人口负增长、新增就业人口微增长的同时，商品房销售的5年平均增速反而超过了2010-2014年。
一个可能的解释是：在2015年至2019年，房地产去库存、大规模棚改拆迁款发放替代了城镇人口增长因素，成为商品房销售增长的基础。相对于根据实际人口增长对应测算的商品房销售预测值，2021年实际商品房销售多出了2.3亿平米。
高善文团队预言：
这种背离就可以认为是一次性的，除非未来持续加快棚户区改造，并大规模使用货币化手段。从长期来看，商品房销售面积将逐步回归到长期趋势水平，甚至在一段时间内低于长期趋势，以实现对过去透支的修正。
不仅仅是透支需求，那一轮房地产上行周期带动的高房价、高杠杆，已经成为人口增长的负面因素。
从2017 年开始，中国人口出生率开始加速下降，并在2020年跌破1%；婴幼儿配方奶粉销量在2019年大幅放缓至1%，并在2020 年首次出现下降。在此之前，即2014年至2016年的宽货币、宽信用周期里，全国房价和居民部门杠杆率都大踏步上了一个新的台阶，大幅挤占了居民可支配收入。
来自中国金融40人论坛的一份居民部门资金流量研究揭示了三个趋势：
2015年之后居民部门的资金流出增量持续高于资金流入增量，且两者没有收敛的趋势；
在流入端，虽然劳动者报酬是*的流入项，但新增信贷已经超过社保流入，成为占比第二的流入项；
在流出端，偿本付息支出在快速增加，甚至会取代购房支出成为第二大支出项。
这份报告的一个重要结论是，债务扩张会通过刚性增加的偿债支出，让居民部门面临越来越大“入不敷出”的压力。为维护资金流量表的平衡，降低消费或减少购房就成了居民部门的现实选择。
根据日本的发展历史，也可以直观地看到居民负债率与人口出生率之间的负相关：
日本在1974年的时候人口增速遇到向下拐点，同期居民部门负债率接近40%，在2004年人口负增长的时候，居民部门负债率在65%。
截止2021年第四季度，中国居民家庭部门的负债率已经达到了62%，高于新兴市场国家的平均水平，低于欧美日。但如果以可支配收入而非GDP作为分母，我们的居民负债水平已经冠绝全球。
总言之，人口集聚效应成就了房地产的规模扩张，但已经进入尾声；房地产规模扩张伴生的高房价、高杠杆，形成了对人口增长的重大威胁，正在加剧老龄化及少子化趋势。
房价更低生育更旺？
用房地产刺激生孩子的理论，不止一人提出过。最有影响力的想法之一来自携程创始人梁建章，他主张给多孩家庭提供购房优惠：
「如果多孩家庭买房可免除土地价格，那么购买价格就会降到原来的一半以下，这将大大减轻多孩家庭的买房负担。具体实施上，可以对已经有多孩的家庭买房直接降价，能实实在在地提升内需。」
听起来既能催生房地产刚需，又能刺激生育提高人口出生率，何乐而不为？
但回看近邻日本的历史：上世纪90年代泡沫经济破灭后，日本房价一溃千里，房价收入比回到了较低水平，购房利率也随着政策利率下调逐步走低。不过，较低的房价和较高的住房负担能力，既没有形成房地产牛市，也没有延缓老龄化、少子化——直到2019年，东京都市圈的土地价格才缓慢复苏到上世纪90年代初的历史高峰水平，而1993年后日本的总和生育率就再未回到1.5%上方。
表象上，老龄化社会的*特征就是需求不足，即低物欲社会。用超市和百货公司作为必需消费和可选消费的代表，2000年1月至2019年12月，日本的超市销售额仅增长2.1%，而百货公司销售额则下滑了38%。不管出于自住还是投资，房地产也是基于需求进行扩张的消费品或资产。日本人没有因为房子便宜就去买，更没有因为房价低了就生孩子。
根源上，房地产泡沫虽然破灭，但债务依然存在。上世纪80年代，房地产为日本的居民部门创造了短暂的财富效应，但是带来的负债却是长期的。地产泡沫破灭后的20年间仍有大量日本人在为90年代初及此前购买的房产偿还贷款，但所买房屋早在当年经济泡沫破灭时就已经被银行收走了。
日本的教训表明，低廉的房价无法刺激生育，减缓老龄化及少子化。而一旦房地产泡沫破灭，形成庞大的全民债务偿付压力，将会进一步加剧老龄化和少子化。从抚养比数据看，1990年泡沫经济时代过后，日本的少儿及老年人合计抚养比持续攀升，从45%之下一跃至65%附近，即每100名劳动人口要养活65个非劳动人口，成为全世界劳动力人口负担最重的国家。
人口繁衍是房地产市场繁荣的基础，短期的多孩家庭放松限购也会产生有效需求托底楼市下行。但长期看，人口问题是制约中国房地产市场的*挑战，房子的源头是孩子，但孩子的源头不是房子。
刺激生育，*胆的创意来自经济学家任泽平，他认为生孩子不能不要指望90后00后，一定要抓住75-85年还能生的时间窗口，抓紧出台鼓励生育基金，规模大约要2万亿，用10年多生5000万孩子：
「过去我们印钞票刺激房地产，留下高房价。如果转变为印钞票鼓励生育，将在未来留下一批年轻人，为爱而生，酝酿下一个希望，生就对了。」
