遗憾地说，中国房地产行业现在没有、将来也很难有“百年老店”的家族企业了。
放在过去，这是很难想象的。自1978年12月，十一届三中全会实行对内改革、对外开放的政策方针开始，国内各个行业开始飞速发展。在邓公南巡留下“时间就是金钱，效率就是生命”的格言，市场经济的洪流迅速向全国蔓延。
所有领域中，地产行业普遍被认为是一本万利的生意，孕育了一批成功的千亿甚至万亿房企巨轮。*批房企集中发迹于广东，万科-A(000002.SZ）、碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）……争先恐后，不胜枚举。
2015年，街头巷尾热议着的“京城四少”——万达老板王健林公子王思聪、SOHO中国（0410.HK）大佬潘石屹之子潘瑞、澳籍华人富商王志才之子王烁，以及富力地产创始人张力之子张量，直接或间接，少爷们都坐上了地产的大船。
然而无论是谁，从来不敢将打造“百年老店”挂在嘴边。
2018年时候，雅居乐集团（03308.HK）董事会主席陈卓林豪气干云，喊出了要创“百年品牌”的设想，可是才几天，就被公司副总裁潘智勇拉回现实：“我翻阅了很多材料，就全世界范围内而言，能做到百年老店的世界500强公司中，不存在只有地产开发业务的房地产企业。”
被自己的下属打脸，想必陈老板的脸上会火辣辣的疼，可是现实确实如此。地产行业的快速起步，始于国家宏观经济发展的需要；进入调剂整顿阶段，源于一系列全局与区域政策的左右；时代前进方向不再需要地产的高速发展，地产只能买进震荡下滑的档口。
地产的命，永远不在自己手中。
“开发商是改革开放红利的*受益者。”说起这句话，人们听到的是富力地产董事长张力对时代机遇的感激，不过他内心里更多的是时不我待的无奈。
改革开放的红利，确实给了房企无限能量和财富；可是在面向未来的新时代，房企又该凭借什么延续这些能量与财富？新时代的春风，能够带来新的机遇，可是谁能断定地产仍然有资格，成为蛋糕的分享者？
眼下，以张力为代表的*代地产人正在老去，打造“百年老店”的*步——交班工作就百般艰涩：
有的选择抽身而去，结果可以看看王思聪和潘瑞：前者选择了走投资的路，结果乐视体育、熊猫直播、香蕉计划……全都失败了，只留下与网红孙一宁“想你的夜”的段子；后者选择了意见*的路，结果造谣生事、侮辱诋毁戍边英雄，被北京警方展开追逃。
有的选择坚定留下，结果可以参考融信中国（03301.HK）的欧国飞与金科股份（000656.HK)的黄思诗：前者陪着董事长父亲承受公司利润持续下滑又无计可施的煎熬，后者不过是家长划定“一致行为人”的棋子。
要是这么看，张力是幸运的。无论局面如何复杂多变，富力的境况糟糕成什么样，至少儿子张量尝试过成为一名合格的地产人，眼下还在为接班做着准备与努力。
不过，这只能让人们看到悲壮，其他什么都没有。别说“百年老店”，“房二代”就是个悖论。
01“来啊，快活啊”
2004年8月8日一早，张力匆匆收拾衣装，迅速推开房门准备上班，无暇顾及爱人廖冬芬递过来，关于梅州“足球之乡”的介绍材料。
大概觉得有些仓促，于是张力回头留下一句：“一定投资足球，不过今天忙，有时间再说。”
张力并没有信口开河，他真的计划投资足球，那一天也确实太忙了。廖冬芬是广东梅县区丙村镇人。那是一个被称为“足球之乡”的地方，远到李惠堂、曾雪麟、近到张均浪、廖德营，不断为国家队输送足球人才。1979-2000年，参加省级以上比赛的团队，获得冠军41个、亚军33个、季军31个。身为铁杆足球迷，张力当然要投入，少了都不行。
只是那一天，他确实没心思关注这些。昨天举行的博鳌房地产论坛，“细佬”（弟弟）李思廉怒不可遏，只为驳斥万科A（000002.HK）前董事长王石的“商业地产必败论”。
与李思廉一样，张力对商业地产有*的信心。五一假期的时候，他去过广州天河城，拥挤的人流，让他差点弄丢新买的手机。不过他并不愠怒，反而异常兴奋。他很清楚，流量代表商机，越是数不清，越是机会多。
后来决策研究院数清了日客流量，在出版的《粤派地产》中公布结果——81万人次。此前最高记录不过67万人次，现在一次拔高20.9%。
那年的统计数据显示，全国商业地产投资总额达到1723亿元，同比增长32.35%；同期，富力已开始全国拓张，2002年32亿元抢得北京广渠门地块，开盘9个月回款18亿元，一年半后回款33亿元；广州推进的在建、新建项目达到16个，另有4个项目在北京落地。
靠着这些项目，2003年富力销售额已经达到43亿元，虽然不比63.8亿元的万科，但也能居全国头部房企之列。况且手里还有一张广州珠江新城的“王牌”，40万平方米土地上已经种下住宅、商业、酒店等希望的种子。只要按计划开发，两年后就能等到结果。
这么好的局面，凭什么“必败”？
“与商业地产对比，住宅地产不过是小学生水平。”按照王健林的思路，你王石说难，是因为不会玩。
这是一场必赢的战斗，只剩下时间问题，没什么好担心。要说忧虑，张量才是那个X因素。
从加拿大学成归来，张量满脑子都是投资、资产负债表、投入产出比……毕竟喝过“洋墨水”，内心里少了地产人的安分，没有张力的豁达通透，要是不听话可怎么办？
网络上，“归国二代不听老子”故事有很多。“小宗总”宗馥莉曾不拘一格，执掌娃哈哈代工厂宏盛集团时，她曾圈定“自留地”，不允许宗庆后插手经营工作，一度让“老宗总”措手不及。张量也有一样的毛病，麻烦就大了。
好在结果证明，一切都在向好的方向发展：富力靠业绩数据，不断提升行业知名度，一年后登陆联交所；张量没有宗馥莉的倔强，成立恒量建设集团后，开始承接富力机电设施、电力设备、工程施工、室内装饰等业务，还是成为了地产圈的人。
再想起那段过往，张力会觉得杞人忧天。富力踩在资本风火轮上快速旋转，张量的成熟甚至不像传统意义上的“地产二代”，大势掌握在自己手中，有什么好担心？
“他没有说来接班，我也没有计划。”谈到交班时，张力闲得很潇洒。还有大把时光，快活吧。
02麻烦还是来了
快乐的时光永远是短暂的。当张力觉得属于富力的时代正在降临时，现实给了他一记响亮的耳光。
2011年，以1亿元高价接手中甲广州广药队的中国恒大（03333.HK）董事长许家印，开始疯狂投资足球俱乐部：2.5亿元引援、设定9400万元奖金、预留5000万元举行冠军庆典……
厚厚的钞票，成了为每位球员注射的超量鸡血，第二年在中国大地上缔造“凯泽斯劳滕神话”，还创造44场联赛不败的联赛纪录。
世人说，那时起，许家印打开了中国足球金元时代的潘多拉魔盒。没有大手笔投入，就别想在绿茵场出成绩。
不过张力不信邪：同样收购中甲足球俱乐部深圳凤凰的股权（改名富力足球俱乐部），张力选择勒紧裤腰带。有传言说，原本1.6亿元的预算，不断压缩后只剩1亿元。
用这点钱，张力买下4个巴西外援、1个澳大利亚后腰、4个本土球员。对比恒大，穆里奇、克莱奥、孔卡3人就花掉了1.124亿元，富力的每分钱都花在刀刃上。
到了出成绩的时候，张力低下了头：那个赛季广州富力队13胜3平14负，位列联赛第七名，投入与产出不对等、目标与结果差距大、预判与实际不相符。
在新趋势露出尾巴的时候，应该做的是抓住他；而不是自己跑起来，让趋势跟在自己的屁股后面。这是张力从足球课上领会的教义，不过他并没有将这些财富用在地产本行。
按照审计署发布数据，截至2010年底，全国地方政府性债务余额为107174.91亿元，达到2010年全年GDP的1/4。巨大的债务压力，让众多城市，尤其是三四线城市为房地产市场松绑。
2011年7月14日，国务院要求二三线城市尽快加强限购，住建部硬是在1个月内没有公布限购扩容名单，足见压力之大。
“快到下沉市场去，那有矿！”敏感的房企快速行动，开始楼市“上山下乡”。趁着政策没落地，项目赶紧落地。倒是富力不为所动，以1.51万元/平方米“地王单价”夺取北京广渠门外10号地，联合碧桂园、雅居乐以255亿元夺得广州亚运城地块，在一线城市活得潇洒快活。
一番大干快上，房企们在一年内让下沉市场从快速膨胀走向供应过剩，顷刻榨干市场需求。按中原地产统计数据，到2014年初25个三线与14个四线城市，新建住宅成交量创下近期新低。”这次出现一个重大的问题，就是三四线城市的楼市产能过剩。“综合开发研究院院长樊纲表示。
反观富力，正是在供应过剩的转折点上布局下沉市场，两年内花掉430亿元。这一次，张力张开血盆大口：放弃了过去“生地不碰，郊地不拿”的价值观，成了地产圈的“小天才”——哪里有地点哪里。
有媒体表示，逆势布局的安排直接影响现金回流，导致2014年富力没有参与公开“招拍挂”，热点城市亦不见踪迹。
不过三年时间，错过两个行业大势，富力就从行业龙头，沦落到*集团的尾部。在碧桂园、恒大、万科，这些曾经在一条水平线上的房企，悉数完成年销售额破千亿的目标时，富力却变得越来越渺小。
将一个正在下滑的富力，留给张量力挽狂澜，这现实吗？肯定不现实。而且赚钱本领如何不好说，张量花钱倒是很有心得。
接手实地地产时，在大伯张小林的扶持下，张量开发的实地璟湖城项目获得好评。不过随后，张量的心思就不在于此，开始张罗地产外的投资项目。
就在富力无法从三四线城市抽身而出的时候，张量成立黑洞投资，投资桉树空间、哈奇智能、37℃智能家居、小蓝单车等众多项目。
赚了多少？没能找到具体数据，想必张量自己也觉得成绩单不好看；倒是亏本的项目有数据，一个小蓝单车就烧没了4亿元，还不算梦想直播、袋鼠营业等数亿资本，大把的钱回不来了！
曾经张力还以为做好了接班的一切准备，如今现实正在变得糟糕，麻烦越来越多。
03一切并没有变好
很多时候，逆境不一定是坏事，超级赛亚人也是在快被打死的时候才能升级。
就好像广州富力队，眼看着功勋教练埃里克森为翻倍的高薪出走上海，骂街是谁都会却最没用的。与其继续给原班球员打鸡血，努力延续老帅传统战术，不如推倒重来，换张面孔继续比赛，直到迎来胜利。
于是主帅和球员如同走马灯一样，一批又一批地轮转，国际的、国内的，强壮的、灵活的，组织型的、进攻型的……动荡了两三年，接二连三地向死而生，富力也能有闪光的时刻。2018年3月的首轮比赛，还以5:4的高比分，战胜了巨人恒大。
既然过去那套方案已经不再管用，就坚决一些重新洗牌。总会有那么一次机会，上帝发给你一副让你满意的牌。剩下的，就是把全部的筹码摊倒在赌桌上，坐等荷官宣部结果。
那时候，一边是回天乏术到退休年纪（65岁）的地产人，一边是正值壮年（37岁）却项目失败的投资客。张力、张量父子二人都触到了人生低谷，却没人愿意接受平庸，都想给彼此看到*的一面，而不是各自的屁股。
怎么办？重来。
根据克而瑞统计数据，从2015年开始，张力开始筹集资金，2015年更是以433亿元发债规模位列房企公司债TOP10首位，自此获得”发债王“的称号；同年，张量主导的黑洞投资拓展投资半径到地产、人工智能、新零售、文化传媒等领域，投出20多个项目，孵化3个项目。
命运就是如此调皮，在2017年给两个人同时安排翻身的机会：先是年初将曾经的“百度太子”李明远赐给张量，让他找到衔接科技与地产的关键人物；年中又将为了降杠杆，掉了一半头发的王健林赐给了张力，让他得以199.06亿元的超低价一口气吃掉77家万达酒店资产。
这些资产落袋，推着富力成为“全球*的豪华酒店资产拥有人”；”科技+物业“让彩生活（01778.HK）原总裁唐学斌喊出了打造”物业中微信“的口号，“李明远+地产”让实地自信能成为“地产圈的百度“。
然而一切会如此简单吗？
拿到了王健林的资产，”降杠杆“、”去风险“的压力轮到富力来背，旗下136家豪华酒店拧成一股绳，勒着富力连续八年亏钱；地产新人李明远打响的*枪，就是要“架空”张量，按科技公司的架构改组实地地产。
在把握机遇的同时，他们需要承受来自大环境的考验，难度非常大，代价非常高。
自2015年开始，富力净负债率从124%，一路飙升至2019年的199%，只得通过出售海南富力海洋世界股份、珠江新城广发证券总部大楼40%股权、粤港澳大湾区城市物流园70%股权等核心资产，才将净负债率勉强降至147.16%（南方产业智库2021年5月数据）。
李明远的”地产人改造计划“执行不到两年，在2018年7月草草收场。经过科技改造，2018年实地地产的销售额为275.19亿元，距离张量在2017年提出400亿元的目标仍然相去甚远。曾经设想杀个漂亮的”回马枪“，到头来还是一场空。
对了，在首轮赢了恒大那一年，富力以10胜6平14负的成绩，排名中超第10，创造历史第三差的联赛战绩——足球的一切没有变好，富力也是。
04无法“并表”的交班
如果没有在正确的时候做正确的事情，后面就会很难收场，万事皆如此。
虽然花钱雇佣教练、转会球员、增加冠军奖金是割肉的疼，但至少在那个肯花钱就有成绩的年代，这些举措是管用的。一朝夺了冠军，在球衣左胸口绣上一颗星星，让冠军的荣耀与赞助商品牌交相辉映，于国内足球迷和地产圈子里都是响当当的存在。
可是现在，一切都失去意义。金元足球时代，海量的投入还能庇护球队获得理想成绩；现在就算换的回，这颗星星该为谁而绣呢？
自新任中国足协主席陈戌源就职后，联赛设置、国足选帅、青训工作一样没有安排，倒是将球队更名工作放在首位。曾经的富力足球俱乐部，一夜间更名为广州城足球俱乐部，直观上已经与张力的富力完全没了关系。
“你原来养着它这么多年，你今后还得养着它，但是它不能叫你的姓了。”就像建业地产（0832.HK）董事局主席胡葆森的感叹，一切都变了，足球的*层游戏规则改变了。或许花钱和打水漂没什么两样，你还愿继续花钱吗？
或许出于多年来对足球的热爱，张力仍愿意为这个”不跟自己姓“的儿子花钱，可是涉及张量与实地地产，这份坚定要划上一个问号了。
作为富力的下游供应商，实地地产曾经在富力管理层的呵护下快速成长，最终还是有些成绩。可是那些天马行空的投资，以及过于超前的设想，最终分散了张量的精力，荒废不少时间和资源。
眼下，张量努力做出改变：聘请原碧桂园副总裁刘森峰，寄希望其创下的”一天一亿“的销售奇迹在实地发生；也曾经在集团高管会上定下”破千亿“的销售目标，用”争取每周都要拿一块地“的话展示”高周转“的决心——让实地更像是一家传统房企，能够与富力顺利合并。
可是张力未必愿意此事发生。按照实地地产招股书数据，2017-2019年，实地地产净负债率分别达3809%、533%和225%。一旦并表，经踩中“三条红线”（南方产业智库2021年5月数据，剔除与收款后资产负债率76.66%、现金短债比0.39）的富力还能撑多久？
况且这是一个混乱动荡的时代。整个地产行业人心惶惶，都在谈“去杠杆”、“降风险”、“一城一策”……总怕一个不小心掉进陷阱。目前为止，张力还在为吞下万达资产的行为承受资金和债务压力，哪有再去合并实地的道理？
既然是父子，就可以谈交班，但绝不能让实地卷进来。
正因如此，在实地两家子公司出现5700万元融资性票据拒付问题，债权人到富力集团办公大楼聚集闹事的时候，富力会发布一份自愿性公告，明确表示“目前并无与实地集团有任何直接或间接对集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排，及富力集团与实地集团并无股权关系。”立场明确，口吻坚定。
故事讲到这里，富力的交班大戏已经注定没有赢家。
05败给了时代
时代浪潮的翻涌下，曾经一本万利的地产生意，变成了风险迭出的重灾区。张力与张量父子二人的交接，从最初的不想接，到后来转变成不好接、不能接，直到不愿接，折射着地产行业从兴起到衰落的全过程。没办法，这是时代的大手笔，任谁也改变不了。
想来*代地产人真的是“弄潮儿”。在中国社会经历翻天覆地的改变时，他们是经历者，更是参与者，他们的身影出现在每一个重要的历史节点。只是现在的中国，还会出现那个时代的改变吗？还会有另一波的机会大潮摆放在地产二代面前吗？
年初时候，《足球报》记者陈永透露，近半数中超球队存在资金困难问题，多家俱乐部已经产生了退出职业联赛的念头，中超联赛已经成了一副烂摊子。其实想来，地产行业也是一样。
