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学区房抢购战正在美国上演

房源稀少、原材料上涨、劳动力紧缺带来的供给端暂时失序,叠加美联储的超低利率大礼包,正带来一场健康危机和经济重建中楼市先涨的奇观。
2021-06-04 10:23 棱镜 王凡

美国纽约BHS公司担任房产经纪的Amy Wang从2021年初春开始感受到“抢房潮”的到来。2月初,她在微信朋友圈里更新图片,画面中身着羽绒服的买家们在待售房屋前一字排开,按序看房,一位买家手上还抱着一个孩童。

“这是新泽西的学区房。但我们这里还不是最夸张的,更夸张的在加州。”5月下旬,Amy Wang对作者表示,目前,美国楼市供应不足,一栋房收到数十个买方意愿已成常态,为此了抢房,买家甚至开出高首付、现金全款等条件,愿意加价10-20万美元的也不在少数,而加州甚至会加价40-50万美元。“那里的人好像更不差钱。”

2021年2月初,美国新泽西一处学区房门口的排队人群,拍摄:Amy Wang

如今,抢房热潮并不只发生在东西岸的大型都会区,几乎全美可见。曾在疫情中滞留海外一年多的美国公司高管汤姆(化名)今年春天回到美国南部的德州,为迎接三宝想尽快更换空间更大的独栋别墅。“但前脚刚看完房,后脚房东刷刷涨价。”汤姆表示,最后依靠给房东手书一份情真意切的信件,自己才在抢房大战中脱颖而出。

美国在公共健康危机中尚未脱身。截至5月27日,美国约翰·霍普金斯大学统计数据显示,美国新冠肺炎累计确诊病例超过3300万,累计死亡病例超过59万。疫情对经济的突袭,导致美国的失业人口在疫情爆发一年后高居970万。但是,房源稀少、原材料上涨、劳动力紧缺带来的供给端暂时失序,叠加美联储的超低利率大礼包,正带来一场健康危机和经济重建中楼市先涨的奇观。

作为家庭消费中的大额支出,参与抢房的买房客综合考量着防疫要求、生活品质、投资下一代、风险承受能力等种种变量,争取着一份现下的安全感。但疫情仍在持续重塑着城市竞争力、产业前途和不同资产之间的性价比。随着疫苗接种率提升和印度毒株免疫逃逸的消息一同到来,像曾经的抢口罩、抢消毒水、抢龙头股、抢币一样,他们需要对环境的改变,继续保持警觉。

加价抢学区房,连夜扎帐篷排号

赵欣(化名)今年2月从纽约市中心搬去城郊的长岛。她的家人在去年疫情里得过新冠轻症,转为阴性之后,“每天呆在房子里烦闷,公司又居家办公,就想着搬到城郊一点的地方买个独栋的、更大的房子,自在一点”。

她最初看房的时候,本来觉得冬天天气冷不是看房旺季,但感兴趣的房子基本上一周之内就卖出去了,才有了紧迫感。“后来参与竞价的时候都要比卖方叫价高上五六万美元(约合30-40万人民币)才有机会。”

竞价大战,指的是买家在卖家要价(asking price)的基础上加价的金额,加价越多,显示市场的买方需求越旺盛。房地产网站Redfin的最新数据显示,代理的房屋中,有四分之三在4月面临激烈竞价,高出去年同期的44.9%,这也是连续第12个月有超过一半的房源遭遇竞价。

房地产网站Redfin的最新数据显示,代理的房屋中,有四分之三在4月面临激烈竞价,高出去年同期的44.9%,这也是连续第12个月有超过一半的房源遭遇竞价。

赵欣觉得疫情里看房费时费力,还担着被陌生人感染的风险,决定一劳永逸,在相对中意的房子上都加价,最终抢到一套。“买到就赚到,也不想再看,太累了。”

赵欣夫妇选了一套临近学区的房子,全款 100万美元左右,首付20%,再背80万美元的贷款,“马路对面就是学区,普遍加价金额更高。反正我们还没有孩子,暂时就不跟那些家长们抢了。”

疫情中,美国房贷利率一度降至2.65%附近, 和两年前相比已经下降了2个百分点。低利率也是此轮美国楼市上涨的助燃因素。

和东海岸相比,更厉害的抢房大战,发生在得益于科技股行情大涨的硅谷地区。

“疫情里,脸书、谷歌等行业在疫情里不仅没有影响,反而股票行情好,房价也炒得更离谱。”美国加州经纪商程欣迪(Cindy Chin)对作者表示,“南加地区大概加价10-15%,硅谷钱太多,加价四五十万是家常便饭。”硕士毕业或有3-5年工作经验的华人工程师家庭常以出售部分股票期权支付首付,如果疫情中跳槽,还有一定的签约费入账。

今年4月,在加利福尼亚州圣克拉拉,购房者在公寓开发项目Nuevo Homes外面连夜露营排队,成为这场美国抢房潮中的一个注脚。当时,该公寓项目称将放出18套联排别墅,以120万美元的固定价格出售,不打竞价战,先到先得的购房机制,引发买家大排长龙。

美国NBC记者记录了Nuevo开盘前买家连夜扎帐篷排队的景象

二套房需求高,低收入者被挤出市场

美国楼市火爆的表象下,富者愈富、贫者更贫的两极分化问题也在显现。

以抵押贷款申请为例,房地产平台Redfin公布的数据显示,2021年4月,美国第二套房产抵押贷款的申请量同比几乎翻了一番,连续第11个月同比增长超过80%,而同期首套房产抵押贷款的申请量同比仅增加80%。这显示更多美国家庭选择在城郊购置新房产的同时,保留市中心的房产。

但对于低收入家庭的刚需买家而言,房屋建材成本的大幅上涨,让他们离梦想中的首套房越来越远。建筑木材价格自去年6月以来已经上涨200%,建材的上涨最终将由买房者买单,而低收入群体的薪资增长远远赶不上成本上涨的速率。

《今日美国》报道,美国俄亥俄州的酒吧服务员克莉丝汀(Christine Rodriguez)在过去的五年里辛苦攒下一笔她自以为可以付得起首付的积蓄。她和六个孩子至今租住在一处拖车房中,等待买得起房的一天。

但她曾经看准的15万-22万美元(95万-140万人民币之间)的经济适用房,却被美国楼市的疫情行情裹狭。要么迅速被抢光,要么涨价超出她的承受范围。

克莉丝汀成为赶不上车的人。她并非孤例。美国房地产经纪人协会表示,类似的经历反映了全美整体趋势。该协会的统计数据显示,2021年2月,美国10-25万美元(约合64万-160万美元)的经济适用房销售同比下降11%。相比之下,售价超过1百万美元(约合638万元人民币)的房屋销售增长81%。

美国所谓的“拖车房”和独立屋不同,不打地基,一般几万美元即可买到,租金更低。房子安放的位置需要向拖车屋公园租地,谈妥位置后才可以入驻,是美国低收入人群经济适用的选择之一。图片来源:建筑商Clayton

得克萨斯州农业大学(Texas A&T University)房地产研究中心的经济学家路易斯·托雷斯(Luis Torres)也惊讶于目前房产成交和房价上涨的速度。他所在的研究所长期跟踪德州和全美房价动态。托雷斯对作者表示,此轮楼市行情更多来自于房屋供给短缺的暂时失衡,不会持久,他同时担心房价的继续上涨,将进一步拉开贫富差距。

“此轮购房者大多数受过高等教育、属于居家避疫但收入不受影响的族群。那些在餐厅、酒店、酒吧里工作的人群,被迫接受失业,或者冒着生命危险出门打工,他们甚至付不起房租。随着房价走高,未来有房者和无房者之间的财富差距还会越来越大。”托雷斯说。

数据显示,美国房地产市场的总价值从2006年的25.6万亿美元跃升至33.3万亿美元,在此轮行情的最大受益人仍是有房一族。

问及本轮美国房价上行是否会重演2008年次贷危机,托雷斯表示,当前的商业银行对审批房贷趋向保守,杠杆率也得到控制,不似上一轮楼市狂潮中出现不需要收入证明的“零首付”现象频发。但他同时表示,银行偏向于信用分更高的群体的另一面,则是低收入刚需买房者门槛更高,社会不平等的现象应获得重视。

5月26日,白宫称已经注意到美国房价的上涨情况,“我们看到的房价上涨确实引起了对住房负担能力和民众是否能够进入住房市场的担忧。我们认识到需要有新的住房供应,特别是经济适用房”。

国际客回潮,买房客彷徨

美国楼市回暖,也再次刺激着国际客的神经。有人快速下手,有人边焦虑边观望。

服务于亚洲买家的科技房产集团居外IQI(Juwai IQI)联合创始人、董事会执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)对作者表示,自居外网有买家询盘记录以来的2014年直到2017年,中国买家对美国房产询盘数量一直居首位,2018年开始美国让位给了泰国。始于2016年的外汇出境的严格管控和2018年贸易摩擦,一定程度上影响着买家意向。

“自去年第4季度,询盘数据显示买家兴趣已回升。今年第一季度美国已从前两年的第3、4位升至第2位。”乔治·奇米尔表示。

快速冲进此轮美国楼市行情的,大多是曾在美国购置过房产的熟客。Amy Wang对作者表示,跨国客户最近常来电询问行情,也信任远程签约:“在手机上发过去户型和要价,又委托朋友来看一下,就敲定了,远程实现。有些还全现金付款。”

乔治·奇米尔称,当下中国买家对海外居所的需求,过半仍出于子女教育。“家长为在那边留学或工作的孩子购房自住,而投资型房产需求占第二位。”多名房产经纪对作者称,随着秋季开学的临近,多名家长开始询问在美为孩子购置小型公寓或是租住单人房的性价比,但疫情尚未消散,往往询价后处在进一步观望中。

网友在社交媒体上发帖晒出时代广场的照片,并表示,“我去时代广场因为出租车司机告诉我这里已经不是从前。我去了那里,惊讶于时代广场如今有多空。”

在观望中陷入彷徨的,还有原本已经在纽约置业的张悦(化名)。几年前,张悦在纽约曼哈顿城中购得一室户用作自住房,2年前回国工作前,因为职业前景不确定,于是并未出售,改为出租。“后来疫情里,老租客离开,远程找新房客并不踏实,又看到一些拖欠租金赖着不走的恶劣事情,房子就干脆荒在那里了。”

东吴证券首席经济学家任泽平将“人口流入的都市圈和城市群的房子”称为“硬通货”。张悦寄希望于复工复产后,人潮会重新回到纽约。但美国媒体却在讨论,即便疫苗接种率提高后,大城市也很难快速重现疫情前的繁荣。考虑孩童尚未返校,一半时间在家、一半去办公室的混合办公模式,或在一段时间内成为新主流。

“也会担心房价再崩盘。”张悦表示。

房利美的数据显示,美国供给和需求间存在400万间的缺口,因此,此轮房价上涨或将持续一段时间,但也存在风险。最大的风险点,将来自于房贷市场的政策转变。疫情期间,美国暂停止赎,即买房者还不上房贷时,银行暂停收回房屋,并对房贷还款予以宽限。纽约联储研究预计,截至4月,大约有220万美国业主尚未开始恢复偿还房贷。分析师担心,如果大批业主无力偿还房贷,房屋违约潮袭来,将给如今的牛市行情带来冲击。

【本文作者王凡,由投资界合作伙伴棱镜授权发布,文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点,不代表投资界立场。如内容、图片有任何版权问题,请联系(editor@zero2ipo.com.cn)投资界处理。】

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