据统计，房产占中国家庭财富的6成以上，在今年这样一个特殊的市场环境下，房地产市场会怎么走，房价会怎么走，和房地产相关的金融投资该怎么做？我想大家都非常关心。
下面，我主要从四个方面作分析，供大家参考：
一是节后到现在房地产市场的现状，包括土地成交、房产交易以及房地产股票和地产债的情况；
二是节后房地产调控出台了哪些政策，地产调控会怎么走；
三是对房价走势的研判；
四是对房地产相关投资，主要是地产股走势的研判。
节后房地产市场概况
新冠疫情首先冲击的是房地产交易，我们先来看看房地产交易的情况。从下图1可以看出，房地产成交量受疫情影响非常大，一二三线城市同比下跌都非常明显。
但从下图2可以看出，在成交量剧烈下跌的同时，房价并未下降，整体呈现出量跌价稳的态势。
商品房成交下跌最直接的影响是房企现金流断了、资金紧绷，继而影响土地市场、房企发行的各类债券以及房地产公司的股价。
我们先来看土地市场。节后我们跟踪了37个城市（4个一线城市、33个二线城市）的住宅土地成交情况。重点城市在2020年春节后三周（2020年2月3日-21日）总成交量为1179.91万方，较春节前三周下降43.46%（2020年1月3日-23日），同比2019年春节后三周（2019年2月11日-3月1日）下降了53.58%。
究其原因，主要是受疫情影响，很多城市大批土地延期出让。但是我们同时看到，一线城市以及经济重点区域仍然保持了良好的土拍记录。
一线城市平均楼面价达到2.37万元/方。上海徐汇滨江项目（成交价达310.5亿元）不仅仅是总量地王，更是在设置了重重严苛的土地出让条件和持有条件的情况下，项目出让单价仍然创出了徐汇滨江区域的历史最高水平；北京在节后两周合计出让9宗住宅用地，楼面均价达到3.2万元/方，导致平均楼面价格涨幅达到60.66%。
二线城市平均楼面价为3727.65元/方，比2019年同比仅仅下降了2.04%，可见在疫情的影响之下，虽然土地出让总量下降，但总体价格没有下滑，土拍市场依然火热。
同时，我们看到，杭州、宁波、温州、珠海、成都、长沙等城市，成交土地单价均出现了较高溢价，成交热度高。
从房企这个角度看。在疫情影响下，各房企出手谨慎，但国企、央企比较活跃，其现金储备充足、融资渠道丰富、加杠杆空间较大，在当前疫情的时点下，“捡漏”心态显露，动作频频。春节后迄今三周的时间内，出让土地总价TOP20的地块中，国企、央企摘得13块；在单价TOP20的地块中，国企、央企占据14席。而相对于之前一味追求规模发展的民营企业，经历了疫情之后，对于投资端更加谨慎，更加注重项目的盈利能力和资金安全。
总体来看，节后的土拍市场呈现出量跌价稳、结构分化的特点。
再来看债市和股市的情况。债市反应了资金供给方对疫情冲击下房企信用的信心。从年后房地产公司债券发行情况看，债券发行的利率并未有明显的变化，部分优质房企发行债券的票面利率甚至下降了60-70个BP。
从股市的情况看，地产股在鼠年A股刚开盘的一两个交易日跌幅较为明显，但很快收复失地，截至3月5日，很多地产股甚至有3%-5%的涨幅。
地产调控政策研判
为了应对疫情对房地产市场的冲击，2月份以来，各地纷纷出台政策对房地产进行逆周期调节。
出台的政策主要集中在以下三个方面：
一是土地端。西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支持房企稳定发展，主要内容涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免以及信贷政策等方面。例如，多地提出土地成交签约和出让金缴纳、开竣工可延期，其中西安可在合同签订后1个月内缴纳 50%，一年内补足余款。信贷政策方面，浙江提出可提升企业抵押融资规模，无锡提出引导房企信贷适度增长，企业可申请提前拨付重点监管资金等。除此以外，无锡还可延期缴纳税款。我们认为，疫情之下房企施工及预售等复工时点有所延后，而各地政策有助于保障房企现金流平稳。
二是融资端。融资收紧对房企而言是最“卡脖子”的，从年后房企债券发行的情况看，债券发行审批加快、额度放宽，融资收紧有边际放松现象。
三是利率端。融360数据显示，1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降 1BP；二套房贷利率 5.82%，环比下降2BP，已经连续2个月下行，其中一线城市改善幅度远高于重点城市平均水平。
市场对于房地产逆周期政策有很多期待，但目前房地产逆周期政策主要集中在供给端，个别地方政府对于需求侧的放松很快被叫停，说明房地产调控全面放松几无可能，我们认为房地产调控最有可能的形态是以“稳房价、稳地价、稳预期”为中枢，以“因城施策”为抓手，以供给端调整为重心，形成一个调控的走廊。系统性的放松没有可能，但边际性的、区域性的调整可期。
房价走势研判
我们对今年房价走势的一个基本判断是整体稳定、区域分化。
整体稳定是说房价很难出现明显的、全面性的上涨或者下跌，但不排除区域性的调整，也就是说可能会出现区域分化的现象。
之前三四线城市房价上涨和棚改货币化政策有很大的关系，随着棚改货币化政策的退潮，三四线城市的房价将面临考验，从图2中也可以看出，一二三线城市中，三线城市的房价同比增速下滑是最快的。
在判断哪些区域、哪些城市的房价可能上涨时，可参考如下指标：
一是人口流入状况，人口是净流入还是净流出，如果是净流入，流入的规模、速度以及可持续性如何；
二是区域或者城市的经济发展水平、产业发展水平；
三是区域或者城市的综合治理水平，这可能会成为后续投资者参考的一个重要指标。
地产股走势研判
我们对地产股今年的走势相对乐观，原因主要有三点：
一是地产股相对于沪深300有比较明显的估值优势（见图3），从图3可以看出，当前房地产行业PE只有沪深300PE的85%、PB只有沪深300的93%左右，处于历史低位。
二是房地产消费是可逆的，无论买房自住还是投资，都是购房人经过审慎考虑后做出的，疫情只能延迟却无法改变此类决策。
三是房地产调控政策会边际放松，尤其是房企融资端的调控政策可能会较为明显地放松。房地产市场是个典型的政策市。调控政策的放松无疑会利好地产上市公司的股价表现，历次地产周期中政策和房企股价之间的关系也证明了这一点。
