海南，中国*的热带岛屿省份，它的土地“就像宝贝一样，放得越久越有升值空间。”
限购一年，海南降温
爱恨交织，是海南人对房地产的矛盾。
2017年，房地产税收在海南全省财税中占比49%，投资占比51%。内地来买房的人，一飞机一飞机地空降到海南三亚、海口、陵水、澄迈。
“土地不卖了投资一定下来，房地产不卖了GDP一定下来，我们税收50%来自房地产，经济数字一定会下来……”
在2019企业家年会上，海南省长沈晓明直言，房地产确实是一件好东西，但海南房地产的比例越来越大，“我们没有那么多土地可以消耗了”。
2018年4月22日，一纸限购令，镶金边的海南对外地购房者关上大门——从此外地人来买房，必须满足至少两年社保、五年限售、七成首付、一家一套……
限购之前，海南楼市的岛外客户购房占比达到6成甚至8成。东北人、河北人、北京人、河南人、山东人、安徽人……由内地购房大军组成的海南“候鸟族”，春去冬来，养老避寒。
限购之后，几十万候鸟来此安家的念想变难了。炽手可热的海南楼市挨了一记春雷。
严政调控之下，2018年海南房地产开发投资相比上年下降16.5%，房屋销售面积下降37.5%，销售额稍过2000亿元，同比下降23.2%。
去年全年，海南省供应住宅用地88公顷（1320亩），比2015年的住宅用地减少了88%。
一些热门城市，比如省会海口，住建局、物价局多方约谈开发商要求压住房价红线。
去年8月起，海口商品房的备案价一直控制在17300元/㎡以内。限购之前，很多楼盘均价超过2万，限购之后按“官方指导价”卖，有房企坦言：“很难平衡利润与收益”。
冰火之间，适者生存
能不能熬过限购期，似乎成了海南4000多家房企的生死议题。
“422限购”令出一年，部分举债过高、杠杆过大、污染过重或布局过窄的中小房企亮了红灯。
甚至，在部分媒体报道中，万科等当地一线房企也纷纷“梦断海南”“深陷泥潭”“难逃鬼城”“跌下神坛”……
舆论中的海南楼市成了“大型车祸现场”。
实际上，据链家统计的2018房企成交榜，碧桂园以160亿元位居榜首，雅居乐以129亿元位居第二，融创、恒大、保利、万科等皆排名前十，业绩依旧不俗。
在部分中小房企苦撑待变之时，这些深耕海南的“地头龙”临危未乱，雅居乐、碧桂园、融创、万科的销量排名反超上年。
翻看2018年财报，碧桂园营收同比增涨67%，融创海南扛住限购压力，126亿成交金额几乎跟2017年持平；有“海南地王”之称的雅居乐，去年预售金额突破1000亿大关，营收、净利、股东收益保持同比上涨。
“市场冷下来了，我们承认。”一位海南地产中介表示。但头部房企因其土地储量、销售韧性和经营管控能力强，并未因限购政策呈现太多动荡。
高喊“活下去”的万科去年大赚337亿元，其中仅海南项目就成交近45亿。
这些销售，一方面来自海南当地刚需消化，另一方面来自限购的急刹效应——
政府骤然收紧土地供应，在新增建筑面积锐减的情况下，海南楼市呈现量降价涨。422限购之后，三亚新建商品住宅价格在两个月内连续上涨3.2%、3.7%，涨幅*。与此同时，由于楼市供需双向收缩，符合条件的购房力量更加向楼盘区位、物业服务、配套水平具有优势的头部房企浓缩。
由此来看，限购实际上造成了一场当地楼市大洗牌，优胜劣汰，危中含机。
甚至，眼下在海南房企中有一个普遍感受：此次限购，对当地一些运营能力不足、急需回笼现金流的中小型房企，也许很难撑到机会来临。但对没有大加杠杆、没有财务压力且手握大量土地的头部房企而言，这场攻坚战反而是有利的——“家有余粮心不慌”。
利出四方，有粮不慌
十年前，海南陵水湾畔的12公里海岸线上，“万亩大盘”清水湾首次开盘引发轰动，*年就创下64亿销售额的海南单盘销售冠军。
“神盘”名号一炮打响。此后十年，清水湾成为海南地产全面复苏的标杆。
一个项目吃十年？准确说，是一个眼光赚十年。
十年前的海南陵水，荒土四野，农业立县，人烟渺茫，土地价格每平米200多元，拿地成本在项目开发成本中几乎可以忽略不计。
在考察当地自然人文条件后，当时刚刚走出广东的雅居乐数年之内重仓1.5万亩地，累计投资320亿元，为期十年规划开发，在国境之南搞拓荒。
十年后，偏居一隅的陵水县蜕变为星级酒店林立、旅游项目遍布、文教娱乐快速发展的海南旅居胜地。涌入4万住户、创造3.5万个就业岗位的清水湾，先是荣获联合国环境署认可的“国际宜居社区奖”，后又被评为国家4A级景区，项目所在地陵水县连续9年GDP增速全省拔尖。
清水湾一举开创了中国旅游地产的先河。开发商与地方政府各取所需，经济、人文与环境效益兼顾，结结实实的双赢。
截至去年，雅居乐清水湾项目累计销售超过1000亿，纳税200亿，投入产出比超300%。目前，剩余可售建筑面积的货值依然超过千亿。
拿地早、开发早、回本早，这是雅居乐、万科、恒大这批2009年前后进驻海南的龙头房企，即使面对目前海南严酷的限购政策，依然稳坐钓鱼台的底气。而超大盘、长周期、低杠杆的投资模式，是这些大开发商不因一时一地限购政策动摇大局的根基。
“这些海南的龙头房企，早就回本了，不存在所谓高杠杆拿地的财务压力，所以限购对他们来说，短期影响在销售额上可能有一些，但从中长期来看，土地储备会越来越值钱，利润更丰厚”，一位业内专家这样分析。
事实上，由于大型房企的全国性布局，限购造成的短期影响也并不突出。从战略上看，海南的确是中国楼市大盘上的必争之地，但在战术上却有非常大的弹性。
截至2018年底，恒大在海南的130亿销售仅占其全国地产大蛋糕的2.37%；即使对于雅居乐这样重仓海南的房企而言，在其全国3600多万平方米的土地储备中，清水湾也只占115个在售项目中的一小块版图。
海南如果冷下来，这些房企还有云南、湖南、河南……其他各地项目贡献业绩。但海南一旦燃起来，将是潜力爆发的重型引擎。
“好多利好还没有兑现”
海南，中国*热带岛屿、*经济特区，面积相当于32个香港、49个新加坡，9个迪拜。处在“两洲”“两洋”十字交汇点上的海南岛自来有南海明珠之誉，年平均气温23℃，是全球同纬度最宜居地区之一。
这几年，赴海南安家养老的内地“候鸟族”逐年扩大。2015年，来三亚市买房养老的“候鸟老人”达到50万。这一年，三亚市的户籍人口统共才58万。
去年春节，567万游客赴海南过年，海口三大港外排队进港的万余辆车堵了几十个小时，当地人民煮粥送饭到服务点救急。有前车之鉴，第二年春节，海南游客不降反增到580多万。
没有什么能够阻挡，内地人对海岛的向往。
即便在“422限购令”之后，当年开售的绿地城、融创观澜湖、保利中央海岸等海南楼盘，依然有连续不菲的成交量。其中海口新盘雅居乐金沙湾项目，首期200多套房子一周去化率超95%。
海南是中国*的热带岛屿省份。融创董事长孙宏斌不止一次强调，中国这类地方选择性很少，海南有许多利好都还没有兑现。
2010年，海南国际旅游岛规划出台，相关旅游免税政策落地。2018年，海南又获批自贸区自贸港，对内鼓励发展赛马博彩，允许通宵营业娱乐场所，对外向59国实施入境旅游免签，仅三亚一市已吸引29家世界500强企业入驻投资。
这几年，北上广人满为患，粤港澳落户艰难，海南适时推出“百万人才进海南”计划，只要落户安家、符合条件的人才，购房、信贷皆有优惠。今年4月刚出台的新政，海口作为II型大城市甚至全面取消了落户限制。
稀缺性的地缘、环境优势，辅以种种政策利好，加码了开发商和投资机构长期看好海南楼市的信心——岛内土地是有限的，海南的想象力是无限的。
伴随自贸区、旅游岛的开发规划，不论是国内养老型购房、岛内新吸纳人才刚需购房还是旅居购房、改善购房，目前都暂时在限购令下积蓄需求，只待将来释放。
对海南而言，地产是其开放三十年相伴相生、荣枯与共的一个经济折射面。
在新一轮密集政策下，这片南海热土依靠天时地利，开启一场可持续发展的内部产业调整，也迎来更大规模的开发开放。与它一同走到十字路口的海南房企们，与其说面临一个生死关口，不如说走到一个全新起点。
