尽管国内私募基金的资金管理规模已超过庞大的11万亿元规模，但私募基金想在中国上市却很难。而最近，一家内地地产私募基金却撬开了港交所的大门。
11月13日，上海瑞威资产管理股份有限公司于港交所主板正式挂牌交易，股票代码1835。
募资款项用途方面，瑞威资本拟将60%用于设立新母基金，30%用于设立新附属公司及扩大分支机构，10%拟用于营运资本及一般企业用途。
瑞威资本是首家取得中国证监会关于核准发行境外上市外资股的私募基金管理公司。此前，以新经济公司为主要服务对象的华兴资本已在香港上市，而PE机构基岩资本也向美国纳斯达克提交招股书。这对国内私募行业来说，也许是一个重要的发展节点。
私募上市“第一股”
瑞威资本成立于2010年1月，是一家专注于不动产基金管理的创新型资产管理公司，主要开展以不动产投资为主的私募基金管理、财富管理及其他投融资相关专业服务，其业务还涉及旅游、教育、养老、工业等“地产+”领域。
公司目前的投资基金组合涵盖商业不动产项目、不良资产项目、城市化及重新开发项目三个板块。为了更合理地投资三大板块中的优质项目，瑞威资本成立了两类基金，即项目基金与母基金。
项目基金专门为投资某一个项目而设立，而母基金的灵活性更高，可用于投资指定范围内的不同项目，以实现对部分项目的资金补充。招股书披露，瑞威项目基金的投资周期通常为15至48个月，而母基金周期为36至60月。
受监管要求，私募基金公司长期以来都无法走上市扩张之路。业内人士认为，瑞威资本的上市，对整个私募行业有重要影响，之后国内或将迎来新一波私募上市潮，同时也对当前经济环境下中国私募业的发展有积极的提振作用。而对瑞威资本自身来说，上市之后彻底暴露在闪光灯下，可能会面临政策、市场、企业自身管理和风控的考验。
其实，国内私募机构上市已经不是新鲜事。2015年，九鼎投资率先挂牌新三板后，中科招商、硅谷天堂、同创伟业、天图资本、达仁资管、菁英时代等20多家私募机构纷纷登陆新三板。在挂牌潮和大扩张过后，诸多问题暴露出来。2015年年底，监管部门暂停了私募机构在新三板的挂牌和融资。
2016年5月，全国股转公司发文新增八大挂牌条件，同时要求已挂牌私募机构进行自查、整改。多家机构因不满足条件而被强制摘牌。在此监管背景下，私募想要借助资本市场发展自身，赴境外上市就成了当前市场环境下的合适选择。
“铁三角”团队的上市梦
瑞威资本成立八年，所走的每一步都踩准了关键性节点。
最初，在房地产监管政策不明朗的阶段，瑞威资本度过了四年相对保守的“蛰伏期”；2014年，中国房地产进入“白银时代”，包括瑞威资本在内的房地产基金逐渐入市，抢夺市场升级的红利。同期瑞威资本顺利拿到基金从业牌照，正式转型为专业的资产管理公司，依靠在不动产项目方面的经验，专注于商业地产和城市建设项目。
2015年12月，监管层提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，使得发债融资空间更加有限，而高净值人群逐渐庞大，私募行业迅速发展。2016年，随着信贷收紧等对房地产市场的资金监管收紧，房地产项目形成不良资产的情况越来越多，宏观经济增速放缓、供给侧改革也将加速不良资产释放。瑞威资本的布局方向也随之调整。
而这每一步都在瑞威资本“铁三角”——朱平、成军和王旭阳的战略规划中。从创业伊始，三个人在对公司的发展方向上就已经高度一致。
朱平为瑞威资本的实际控制人、CEO，也是创始人之一，持股比例50.16%。他27岁开设自己的律所、35岁负责易居中国与中国地产信息集团等在纽约证券交易所上市的风险管控和业务运营、38岁离开如日中天的易居中国创办瑞威资本。在朱平的工作履历中，法律是他的第一专业项，而金融是他的第二专业项
瑞威资本另一创始人、董事会主席成军曾任携程高级副总裁、华住（汉庭）集团创始人之一，在文旅、商业地产、等领域有丰富的投资经验；而另一位董事王旭阳则是建筑学背景，对房地产开发、商业地产运营领域认识深刻。
不同的知识背景塑造了瑞威创始团队的“铁三角”，也实现了优势互补。具体到公司的分工上，成军主要负责公司的整体发展战略，朱平是律师，做事严谨细腻，主要负责公司的专业化运营；而王旭阳除在具体的项目上给予专业指导外，还负责公司的文化与价值观建设。
“我和朱平是长江商学院的同学，2007年进学校的时候认识，我们想做的事情一开始就是一致的。我想做和产业有关的地产基金，而朱平认为地产基金是未来的发展方向，可以把规模做大。旭阳原来就是做房地产，他跟朱平是很多年的朋友。可以说成立瑞威资本，实际上承载我们三人共同的梦想。”
“此外，我和朱平、旭阳遇到了一个非常好的时代，中国的快速发展带来了非常多的机遇。如果不抓住机遇做点事，做点有价值有意义的事，总觉得非常可惜。而个人赚多少钱对我们来说，已经不是主要考虑的因素了。”
成军对投资界说道。
“其实从创办瑞威资本那天起，上市就是在我们规划之内的事情。”瑞威资本CEO朱平也对投资界坦言。但在部分业内人士看来，选择现在上市的时点似乎并不是很好。
“从目前的市场来看，募资其实已经不是最重要的了。增信是一方面的因素，另外对于企业的完善和管理也是一方面，这就好比一个人光靠自我管控，是可以做到自律，但是更重要的是要有一个无形的眼睛在看着你、监管你，在严格的市场里受到监管，其实也是对自己有信心的表现。”
目前，瑞威资本的员工主要由三类人才构成：法律人才、财务人才及不动产行业的专业人才。这三类人才决定了瑞威资本对于现行的法律法规政策与行业规定，能有及时、深刻的研究剖析，在行业立法、法律规定和政策监管方向上也具有一定的前瞻能力。
做“有内容、有温度”的房地产
如今，瑞威资本成立已有八年时间，旗下业务已涵盖了不动产投资、不良资产处置、城市更新、资产证券化等，基金产品主要包括项目基金以及母基金，这些产品的方向其实都和地产相关。
目前的地产行业，正在上演冰与火之歌。一方面，十九大后调控和去杠杆的政策将房地产“炒房热”逐渐冷冻；另一方面，大规模房地产私募基金正在悄悄加码国内市场，其中以并购模式最为突出。
朱平分析，触底反弹意味着更大的机遇。整个行业面临一轮洗牌，随着住宅开发市场越来越成熟、集中，留给私募股权投资基金的机会并不多。而增量市场不断向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中，中小房企的机会也会越来越少。
对此，朱平认为，“首先，地产基金应该重点去挖掘的是存量资产，以及深思一、二线城市大量的存量资产如何进行盘活；其次是资产价值的提升。对地产行业来说，接下来更重要的是价值投资以及对内容的挖掘。从原来传统的开发商对于住宅品质的提升，转移到对产业内容的判断，选择合适的业态也在考验地产基金公司的实力。”
最近几年，地产开发企业进入深度调整期，开发商与投资者的关注焦点已逐渐从住宅市场向商业地产、养老养生地产、文化旅游地产和城市更新等具有特殊主题的地产领域转移，并形成了以地产为核心的“地产+”发展模式。同时，围绕地产项目的融资和自有资金的利用，地产金融化趋势日益明显。
而“地产+”领域的开拓，也是瑞威资本业务发展的重点，并且目前已经卓有成效。此外，瑞威资本近两年也在积极展开对于城市更新及存量改造领域的布局。
成军对投资界坦言，“对于未来，瑞威资本其实想做的是有内容、有温度的投资业务，以地产来说，不是简简单单拿一块地，造完以后卖掉，我们想做的是持有型地产，我觉得这是未来中国地产业要走的一条路。地产基金上有很大的潜力可挖，实际上地产基金和产业有着紧密的结合。产业要升级，要提高效率，降低成本，都离不开地产基金。”
朱平也说道，“美国很多产业背后也都是地产基金，地产基金在很大程度上促进了行业的发展，连锁的服务业如果说没有地产支持，是做不起来的。现在我们出了很多政策支持长租公寓，去年出了很多类REITs的产品，我们觉得这都是很好的方向，而我们的愿景也正是希望最终能和中国的产业结合在一起，为产业服务。这也是瑞威资本创始团队的梦想”。
