随着海南全岛建设自贸区的消息传来，最近一段时间，频频有朋友来咨询——去海南炒房，还有机会吗？
嗯，也许真的没有机会了。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅已于4月22日晚发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称《通知》），实行严格的限购政策，并在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。那么，全域限购到底怎么限？投资客一点机会都没有了？下文将一一详细分析。
全域限购到底怎么限？
根据《通知》相关内容，海南本次出台的全域限购政策主要包括以下几个方面：
*，部分城市的住房，只能对本地居民出售。具体而言，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售，也就是说，外地居民的投资投机性购房一概被禁。
第二，加大对重点城市的限购力度。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而且，即使符合了购房条件，最多也只能购买一套房。
第三，在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就意味着，不仅是海南的一些主要城市限购，就连在一些不知名的地区，买房也要开具个人所得税和社保缴费证明。
此外，除了限购，海南房地产政策还规定，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款的首付款比例不得低于70%；同时，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
可以说，海南此次全域限购的力度之大、范围之广前所未有，这既是历史的惯性，也具有特定的时代背景。
限购的历史惯性和时代背景
至今年3月以来，海南已4次加码楼市调控政策——3月31日的“完善房地产限购政策”、4月14日的“建设用地总量在现有基础上不增加”、4月20日的“公积金贷款首付提至30%”以及4月22日的“全域限购”。再将时间轴放长一点，近两年来，海南省已接连发布了十多次房地产调控政策，其中，影响较大的几次如下：
不难看出，本轮的全域限购是海南历次限购政策的惯性和延续。
从根本上讲，海南是我国*的经济特区，地理位置独特；其拥有全国*的生态环境，同时又是相对独立的地理单元，具备成为全国改革开放试验田的优势，前景不可估量。这是支撑当地房地产行业投资投机行为的基础，也聚焦着来自全国甚至全世界的房地产投资投机者的目光。
当然，本轮全域限购也具有特定的时代背景。
在博鳌亚洲论坛2018年年会和海南建省办经济特区30周年之际，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式对外发布，明确提出“支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系”。一时间，嗅觉敏锐的购房客迅速从全国各地纷至沓来，各大楼盘销售中心人潮涌动，资金扎堆进入海南房地产市场。
几天内，部分楼盘价格就出现了1000元-3000元的上涨；还有的房地产企业发现有利可图，乘机捂盘、哄抬价格。如果此时再不出台相关政策，一旦房价高企、泡沫形成，后果将不堪设想。
事实上，海南楼市已经坐过两次过山车：
1988年，海南建省办经济特区，几年内，楼市被翻炒了好几波；到1994年，泡沫破灭，留下一堆烂尾楼。
2010年，海南建立国际旅游岛，房地产市场再度升温，到了2011年年中，泡沫连同投资投机者的梦想一起破碎。
历史不能重演，也不应重演。
目前，海南当地居民的购房压力、生活成本已经不低。2017年，海南全省城镇居民人均可支配收入30817元；而现阶段，海口的住房均价已超过15000元/平方米，三亚更高达30000元/平方米。政府实施全域限购以限制过热的投资投机需求、防止房价的畸形上涨刻不容缓。
限购的市场反应和折射出来的问题
在如此严格的限购令面前，市场反应如何？
纵观海南房地产市场，每年有将近80%的份额被外地购房者所占据；而本轮限购主要针对外地购房者，如此一来，当地房地产企业势必会有大量意向客户流失，而它们的资金回笼也很可能出现麻烦。因此，部分房地产企业不得不着手研究新的融资方案，甚至编制人员裁减计划等内容。
既然本轮全域限购主要是针对外地购房者，那么外地购房者是否可以考虑将户籍迁入本地，进而实现其购房计划呢？答案是，很难！
全域限购的新政规定：自本通知发布后，户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并且须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
这样，在短期内，外地购房者已不可能通过户籍迁移以达成其购房目的，无法在户籍上“动脑筋”、“钻空子”。
不过，与过去大多房地产限购令一样，本轮的全域限购新政仍不可避免地面临“假结婚、假离婚”的困扰和挑战：
一方面，通过“假结婚”方式，外地购房者可以轻而易举地获取购房资质；
另一方面，通过“假离婚”方式，本地购房者也可以享受到凭空增加的购房名额和贷款优惠。
尽管新政明确规定，将严肃惩戒“假结婚”、“假离婚”等骗购行为，但事实上，对于“假结婚”、“假离婚”等行为进行监督的社会成本过高；同时，“将婚姻登记严重失信当事人名单报送全国婚姻登记信用信息平台”实属软约束，对骗购行为人的处罚力不够、约束力不强。
当然，在全域限购的新政下，骗购者依然有空子可钻，不过，其也面临着诸多风险。一方面，新政指出，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让；且不说，5年内海南房地产市场将呈现何等景象，万一受新政影响，房价掉头下挫，骗购者自当深套其中。另一方面，只要此项政策长期执行，即使过了5年之限，符合资历的接盘者（购房人）也不多、甚至寥寥无几，到时骗购者是否还能将房产如愿变现，也着实堪忧。
不过话又说回来，限购始终是行政手段，其对经济调节只能起一时之效、治标不治本；从长远计，海南房地产行业的持续健康发展，还是要从最根本的战略入手，通过思路、结构和制度的调整，充分发挥出市场及其主体的力量。
海南房地产行业将往何处去？
笔者以为，海南房地产行业发展的战略调整，大致可以从思路、结构和制度三方面进行。
首先，思路调整。长期来看，海南应充分挖掘其独特优势，发展可持续的“休闲度假经济”，而不是传统的、一锤子买卖的“住房经济”。“休闲度假经济”，需要通过各组成部分的累积，逐渐形成一个大花园、大景区，培养出长久的、三宜的（宜居、宜游、宜健康）、开放的、国际化的度假天堂；不能只顾眼前小利、急功近利，开发销售一般居住型的房地产而浪费宝贵的土地资源。而对于旅游房地产的开发，其不仅要与周边的生态环境、自然资源、旅游景观等相得益彰，更要让前来休闲旅游、度假养生的人都能够在海南留下珍贵的印象，充分体验、享受到海南的美好。事实上，从“住房经济”到“休闲度假经济”的战略转型，本身对炒房团、投资投机者们来说也是重要的政策信号，能对房价攀升构成一定的抑制作用。
其次，结构调整。明确海南休闲度假的特殊属性，接下来的项目开发，就要牢牢树立与旅游观光、休闲度假相联系的理念，包括小城镇建设和新农村建设等所有建设项目，也应与国际旅游岛的需要相衔接，与城市化的发展相联系。一方面，可以依靠资源整合延长产业链，“开发一点而带动一片”；另一方面，可以通过产业集聚培育若干个“园区经济”，形成新的经济增长点，这使投资领域得以拓宽，从而避免投资投机者过度集中于房地产行业。
再次，制度调整。海南在一个比较落后的基础上打造国际化的休闲度假圣地，需要大量的资金投入；而海南实际上又是一个经济实力不太强的省份，其投入的资金又大都需要从外部引进。这时候，海南不妨充分发挥其经济特区的优势，大胆进行制度的调整和创新，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构，以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度。
要是有一天，海南的看点从优美的风景变成了一片片鳞次栉比的房子，恐怕会让人感到十分遗憾。一句话，别让房子挡住了风景！
（注：北京师范大学研究生曹孟宁对此文亦有贡献）
