门口突然亮起了灯，张宁娜便知道，她们来了。
半夜十一点，张宁娜终于等到了来自香港的两位姑娘。半个月前，她们在Airbnb上找到了她，「*次来到日本，选择中国人房东，沟通起来方便」。
但实际是：「太惊喜了！」刚下飞机，就有一早安排的车在等候。张宁娜喜欢预约mk来接待她的客人，这家出租车公司的服务是数一数二的。
这座独栋町屋拥有阳光榻榻米房，坐落在哲学之道。每逢樱花季、红叶季，哲学之道就分外美丽，前来的游客也特别多。红叶季过后，树枝光秃，别墅小花园、墙角精心修剪的植物就特别引人注目。
「在小道穿梭，仿佛穿越了般。」她们在京都待的时间短、行程紧，送上茶水的张宁娜便立马详细介绍京都、推荐路线，生怕姑娘们在京都不能尽兴。
另一边，冲绳「海月山庄」的主人戴天成也迟迟没有休息，明天他要做客人的司机兼导游。
赶上了日本自由行热潮
「目前只有一家民宿，未来会再增两家，」作为留学生的戴天成选择冲绳的原因很简单：「我爱大海，也很怕冷。」
然而，当时来冲绳上学的留学生需要莫大的勇气。「风景美丽但是非常落后，工作难找，工资低。」戴天成的毅然选择，却给他带来了无限好运。
「上大学时，碰巧自由行兴起，而三年无限往返签证必须来冲绳住一晚才可以激活。」戴天成看到商机，便从司兼导做起，并专研起民宿。三年后，有了「海月山庄」。
赶上了好时候的，还有华侨老李。老李是50后，在日本生活的40年里，有30年从事旅游行业。最初他在东京做免税店，而现在他正在冲绳的阳光、沙滩上悠闲地享受着。「98年开放旅游观光签证，我2000年开始做民宿。年纪大了到冲绳买一套房子，又赶上了三年签证。」他打趣自己是歪打正着。
可民宿终究是小体量，几间房，费心费力，更何况远在他乡。「很多人不解。」与大多数投资者相比，张宁娜显得漫不经心。她在京都，拥有两家民宿。
「一开始没有想到做民宿，纯粹喜欢日本。」张宁娜*次去日本是1986年，在东京来来回回做了30多年生意，「我在京都买了一套房子，作为自己歇脚的地方。」比旅游景点更吸引她的，是安详的小街小巷，以及拐角那些隐藏的小店。
「经常有朋友借住，住着住着就做成民宿了。」只要她在，就会亲自接待客人。「很多时候回忆上最打动人的是人情味。」张宁娜回忆，有不少人会因为喜欢他们家而会再来一次京都。
受「人情味」影响最深的要数戴周颖。
「*次去另一个国度，带着强烈的有色眼镜。」18岁的戴周颖去日本留学时，他从未想过，自己会留下来。
「内心开始变化，源于两次homestay体验。」戴周颖说道，一次是九州寄宿家庭的主人为他准备牛肉。「我仿佛吃了一头牛。」那是他最难忘的一次。另一次则是在北海道，火炉边上，他收到了异国家庭的压岁红包。「是家的温暖」，戴周颖这样形容让他改观的原因。
2015年戴周颖创立「有一居」，现已运营300多家民宿，平均入住率达86%。12月7日，还宣布成立了「有一居町屋旅馆」品牌。
民宿是个好生意
实际上，在日本这样的例子并不少。
自开放旅游后，游客每年都在增长。据日本观光局最新数据显示，2016年访日外国游客数量为7088万人，同比增长8.0%，是调查以来的最高值。
而目前赴日外国游客最多的已是中国大陆游客，高达26.3%。来自中国和韩国的游客数量约占总数的四分之三。特别是在外国住宿人口占26.7%的京都，随处可听见中文。在人潮拥挤的清水寺，日本小姑娘叫卖着「鱼饼」，仿佛来到了「升级版的丽江」。
游客量是一方面，马蜂窝旅行网CEO陈罡表示，马蜂窝的检索显示，从最开始的北海道，变成了小樽，而现在常常是当地一家比较有特色的民宿或度假酒店。「度假酒店、民宿已经变成了旅行目的地。」在陈罡眼里，与70、80后不同，90后是你敢建，他就敢花。
2016年，日本住宿业的平均入住率已达到60%，特别是大阪，超过了80%。Airbnb在「2016年值得访问的16个地区」中，也将大阪市中央区列为*位。
此外，日本政府提出到2020年将访日游客人数增加至4000万人。「东京奥运会迎来一波流量高峰，将有1.2-1.5亿房间需求。」Ostay联合创始人姜显恒认为日本民宿市场很大。Ostay自2016年底在大阪创立以来，现其民宿已达300套。
赶上了热潮的张宁娜表示民宿是个好生意，「交了朋友，被感激，资金回报也不错。」她还透露，在日本稍微好一点的民宿，房价基本高于五星级酒店，低于日式旅馆，仅仅旺季租金就超过上海一年的。
更早洞察到商机的是「有一居」运营合伙人康乐，他曾经营一家出境旅行社，发现市场空缺，他有了买楼的想法。「日本买房和中国不一样，买了就是属于你的。」在康乐眼里，日本的房子并不贵。
「据统计京都有4万栋百年町屋等待被改造。」「有一居」创始合伙人芦义补充道，「有一居」京都的町屋旅馆，将在建筑师竹内诚一郎手下重获新生。
同样要分这杯羹的还有薛蛮子。
「坚决不做国内市场。」薛蛮子曾这样喊话王功权。在京都，「搞事情」的薛蛮子一口气买下7栋百年町屋。同是投资人出身的王功权，离开鼎晖后，把人生的下半场也献给了民宿，成立了「青普」，收购了「花间堂」。「青普」的扬州行馆28日将在国内*的生活方式消费投资平台「开始吧」*，王功权亲自担任发起人，这已是「青普」第二次在该平台*，上一次的福建土楼「山水胜处，享一场艺文养心盛宴」最终认筹三千多万。
与王功权不同，薛蛮子更看好日本民宿市场，他准备在未来一年内在京都拿下100幢町屋。据悉，薛蛮子的首批四栋町屋也将在「开始吧」*，而「有一居」也以两次在同一个平台上线来解决部分资金和品牌推广的问题。
万事俱备，不欠东风。薛蛮子等投资人的进入，也势必带来大批跟风者。
即将到来的新法案，会影响民宿么？
「60%-70%的中国人来咨询房产都是要做民宿。」日本置业公司「株式会社三川」创始人王颖说。半年前，在哲学之道有房的中国人还寥寥无几，现在仅张宁娜的邻居就有两户中国人。
「日本城市公寓过去三年开发出了1万多个房间。」自在客创始人张志杰表示，新增的房间中，中国人的就占了一半。
然而，现有民宿中，很大一部分是无证经营。
「频频有非法民宿被举报。」某业内人士表示，这已经不算是什么新闻了。无证民宿不仅可能违反日本《旅馆业法》、《建筑基准法》和《消防法》等，还可能因擅自转租、未征得所在公寓其他业主同意而引发业主纠纷等。
「日本人性格严谨。」大阪某民宿主说道，陌生人随意进出居民楼、垃圾乱扔这与当地居民的生活习惯是格格不入的。「有些年轻人喝了点酒，在屋里闹腾，就会有人投诉。」张宁娜表示，这个时候就要及时赶到处理纠纷。
3月，日本政府在内阁会议上确定了涉及「民宿」的新法案，对「民宿」做了全方位规定，只有符合条件之后才可以正式接待游客。新法案将于2018年6月正式施行。
「我们现在都前置考虑。」某民宿负责人表示法律正式实施之后，不是所有物业都能拿到对应许可，他们初期有些产品可能面临关门，但独栋楼房都已有合法经营牌照。
很多在日本经营着民宿的中国人表明，独栋别墅或者一栋公寓楼更容易满足要求和盈利，换句话说，薛蛮子的100幢町屋是很值得期待的。
新法颁布对于戴天成没有太多负面影响。他在开民宿之初就已经聘请专业律师完成了相应的申请程序，「日本人的严谨世界出名嘛。」「但是只有这样完善的制度才可以让生意人安心放心。」戴天成说道，「你付出多少，就会收获多少。」
值得一提的是报告对民宿的全年营业天数设置了180天的上限。很多人觉得日本民宿将不再是个好生意，甚至有人觉得政策不仅打压了一大批不合规民宿，还限制了合法民宿的发展。
一向拥有敏锐嗅觉，却现在才进入日本民宿市场的薛蛮子直言：「京都客流，不需要薛蛮子。」
张宁娜也有她自己的看法，「3、4、10、11月份旺季，加上国内假期，算下来180天是很合理的。」当然，对于原本就是自己住的房主来说，这无疑是一笔额外的零花钱。
运营才是硬功夫
相比于法令，在张宁娜眼里，实际运营才是大问题。「人员配备，打扫卫生……一个垃圾分类和清理就累的半死。」最初的时候，每天大清早自己运送布草，没有公司和管家，根本做不下去。
理智的张宁娜找到了运营公司——株式会社三川，自己不在的时候，由管家来接待，希望也能给客户非常好的在地体验。大量的客户需求，让王颖觉得，三川其实可以做更多，除了房源、售后、还有自己的民宿。
「有一居」也是「株式会社三川」的合作者之一。「在日本，民宿运营公司特别多。」康乐表示，当有房子空闲想出租时，主人不愿陷入经营的日常琐事，这就需要有人管理。
找到称心如意的管理公司更不是件容易事，「仅仅是清扫公司，去年我们就换了十几家，总有各种各样的问题。」于是延伸到更多，「有一居」目前已经完成从找房子、装修房子、运营房子、运营好的再卖掉等整个闭环。
整个闭环基本解决了在日本投资民宿会遇到的所有问题，这将给投资人带来更大的便利。同时，康乐也体会到，从客服体系到在地服务，如何用最少的人做最高效的服务是一个痛点。
拾光民宿主人王萍，拥有一个自己的运营团队，经营着大阪十几套民宿，「无论是拿房子还是运营，都有些困难。」王萍表示拾光民宿暂时不考虑往其他城市拓展，事实上，拾光目前的平均入住率已达80%，这入住率在国内，算的上是佼佼者了。
「日本人力成本很高，普通大学生起薪15000，需要系统化。」姜显恒认为，人力是看一家企业能不能持续的关键。曾经是PPTV副总裁的姜显恒，熟谙技术和产品运营经验，在Ostay，「只要输入地址，就能看物业情况、回报情况、租赁价格情况等等」。未来达到5-6人服务300-400个物业，整个运作将会更高效，更方便。
继「有一居」、小樽寒舍、蛮子民宿之后，据悉 Ostay 未来也将通过*的方式正式发布。
此外，各大民宿预定平台也都在加大力度进军日本市场——「抢生意」。5月于东京举办的民宿博览会上，出现了自在客、途家、小猪短租和住百家等平台。
途家联合创始人建 CEO 罗军曾表示日本已成为途家海外业务重点市场。早在去年4月，就成立日本子公司，并招募日本当地团队。
薛蛮子也提及，他看好日本民宿，如果能联手途家把市场做大，结果将是双赢的。
