近两年，国内大批共享办公空间经历了一次迅速崛起又迅速消亡的过程，这让很多人对共享办公的盈利模式、发展前景都感到质疑。尽管如此，优客工场仍能保持盈利，实现迅速扩张。是什么决定一家公司的生死存亡？毛大庆认为是基因。
从职业经理人到创业者，优客工场创始人毛大庆用独特的眼光和不同寻常的思考方式创造价值。一般人只着眼于共享办公空间的租金收益，而他更看重衍生品的增值性收益，并不断拓展这个平台经营的可能性。
近日，毛大庆接受了网易科技的专访，分享了他对共享办公以及创业的看法。以下是部分要点摘录：
1.共享办公*的难度在于创始人有没有多城市经营、大型连锁业务的管理经验，这是根本。
2.和互联网行业不一样，线下服务业基本上不可能一家通吃，也不会形成 BAT 。
3.未来， 联合办公也可能成为*的知识分享平台。
4. 创业比做企业高管更艰难，因为创始人是一家公司的灵魂，需要背负更大的责任和压力。
5.创造一家公司，基因比商业逻辑更重要。
6.除了租金基础收入更看重衍生品的增值性收益。
创业的过程中经历了哪些印象比较深的事情？
毛大庆：很多具体的事儿可能讲不太清楚了，主要是一些方向性的事儿，比如说思考这到底仅仅是一种服务业还是未来会是个互联网行业？也就是它会更偏互联网还是更偏传统服务业的问题。
还比如，共享办公最初的原理是把社会存量的房产使用权拿到之后，作为产品销售给更需要使用这个东西的人，更像是一个简单的服务业，只不过这个服务业的内容比较新。
但是我们又认为更重要的可能是要做增值服务。这个服务谁来提供？肯定要用第三方服务者去提供。
第三方服务者跟被服务人产生了服务之后，我们要不要收费用？怎么收费？怎么控制这个服务的发生？以及怎么知道他们俩有了费用发生后我能从中能收钱？
这个问题现在看来很初级，但在那个时候就变成一个很有争议的问题。所以在我们这个团队里，来自互联网行业的人，他们认为这个事情非常普通，根本不用谈，就是开放端口让他们免费地进行服务，我们要把握的是这些服务商是不是一个成熟的、合格守法的服务商，这是我们的责任。但其实你并不应该简单粗暴地在中间收取费用，那并不是互联网精神。
其实优客工场从业务本身的内在逻辑已经远远脱离了刚才我谈的这些东西。因为除了空间服务、内容服务、第三方的基础服务外，我们现在更看重的是庞大的客户量可以带来的更多增值性的收益。
租金和其他业务收入情况目前怎么样？
毛大庆：租金收入现在占总体收入 75% 左右，其中工位收入大概占这 75% 的 65% 左右，还有我们的几百个会议室的租金，以及各种活动场地的租金，其实我们还是一个场地的整合方跟出租方。我们不光是办公，还有各种各样的场地、教室、路演中心等等。
另外 25% 来自于林林总总的各种服务，比如线上会员包、我们提供的法务服务、人力资源服务，还有金融中介服务等等，这些其实每个月都有很多收入。
我们在筹备成立一个针对这些入驻的中小企业，类似于安永和德勤那样的财务会计师服务，因为我们已经感受到了有非常多客户需要。这在未来会是我们增长中的很大一部分收入。
我们现在大概一年的收入是在 4 个亿左右，明年应该能突破 6 个亿。但我首先要澄清，这是看得见现金的东西，我们还有很多看不见现金的东西。比如我们投资了 26 家生态企业，这 26 家生态企业从投资到现在给我们带来的增值收益，就是他们的股权增值，也就是我们的投资浮盈现在将近有 6 千万，这个等于纯盈利了。
指退出的时候？
毛大庆：还没有退出。就是在增长这部分，增长了 6 千多万，这才一年多的时间。应该说这个还是非常可观的。
我们现在的空间里有 2400 多家公司，年底应该会有 3000 家公司。如果在 3000 家公司里边，我们投资 30 家公司或者 60 家公司，也就是 1% 到 2% 的比例……这个是联合办公和共享办公下一个有意思的东西，实际上我们是比任何投资人都更接近潜力创始团队的公司。
投资人怎么投？他要派出投资经理，眼观六路耳听八方，要找各种眼线，要发动关系，这些关系是投资机构非常重要的投资能量来源。而我们实际上*的一个优势是，天天守着一大堆公司，他们在我们眼皮底下，这是连投资机构都没有的优势。所以企业越多，我发现好公司的机率也就越大。
现在一共有多少场地？
毛大庆：我们现在签约的场地，加上并购的洪泰创新空间一起，是 98 个，分布在 24 个城市，基本上覆盖了中国所有经济发达的城市。
共享办公*难度不在低成本
而是多城市经营经验
做共享办公空间，*的难度在哪儿？
毛大庆：其实*的难度不在低成本，而在于这个创始人有没有多城市经营的经验。
你如果要求很多小公司的创始人同时经营十个城市，他可能都吓死了，人都管不住。因为他没有那套管理系统，也不知道怎么同时管多个城市。没有做过连锁店生意是很难做连锁店的。
所以，做我们这个行业的人，今天敢跨出三个城市的，在中国不超过五家。这要求企业的*跟企业的主创团队必须有很多个人是做过连锁店生意和经营过大型连锁的。我们这里好几个合伙人都是做过大集团、大品牌、大企业，掌握全国生意的人，才敢这么干。这也是房地产的基本功，是我的长处、优势。
国内前两年类似联合办公概念的公司其实并不少，但从去年开始越来越多倒掉了或者亏损得很厉害。优客工场为什么能快速扩张，而且营收看起来还不错？
毛大庆：总结下来有两个特点：
*，企业主要团队跟创始人有没有过大型连锁业务的管理经验，这是根本。
第二，这样的服务行业是没有一家通吃的，也不可能形成个 BAT 。酒店行业你说哪个是阿里巴巴？哪个是腾讯？现在全世界有 2000 多个酒店品牌。
主要因为市场太大？
毛大庆：服务行业是不可能有一家通吃的，它不是垄断市场。
大家可能经常被这几年的互联网迷惑：互联网的概念就是有一无二，有我没他，基本上只能有一个，连第二都没人看，因为它抢的是入口。
而社会服务业不存在这样的可能性。所以我们从来没想过这世界上只能有优客工场，就不能有别人做联合办公。只不过有可能你做的规模大，他做的规模小。
与酒店行业类比，酒店行业本身就有很多优秀的小品牌，并且存在了很多年，做得小而美，比如安缦、Club Med、Banyan Tree，这些品牌都不是大型商务品牌，它都是做 boutique（精品店）。你再去看最典型的大型连锁而且是多产品线共同存在的酒店，最有标志性意义的就是 Holiday Inn、Holiday Inn，大型连锁又存在三四个产品线，但 Banyan Tree、安缦就不走这条路。
所以我们做的这个行业其实不是一个一家通吃的互联网行业的观念。因为我们是个线下生意，然后才做到线上的。我们有可能做得很大，有可能跟第二名差得很远，但不代表第二名就没意思了。
目前管理团队结构情况是怎样的，传统房地产行业和互联网行业占比是多少？
毛大庆：我们团队里做房地产出身的人主要是我，多数的人都不是做房地产的，而做互联网出身的人现在越来越多，来自阿里、腾讯、百度的，我们这全有。还有来自航空业、酒店业的也特别多。
我们开始有意地控制和限制房地产人的比例，就是为了不要让这个公司太房地产化。但是需要很多社会服务业的人，那倒是真的。
未来，这个平台可能做各种各样的分享，比方说知识分享。其实我们今年已经开始策划成立一家分享大学了。
我们现在正在搜集整理，想从我们这里的 2000 多家公司里找到 100 个非常有意思的创始人，这 100 个创始人的创业经历和他在这个行业里沉淀下来的知识其实是一笔非常好的教育财富。那么这个学校到时候我可能会跟俞敏洪一起干，办一所共享大学，未来会跟教育部相关单位申请学历资质。
联合办公是*的知识分享平台
这个大学是面向创业者的？
毛大庆：是面向全社会的，你可以来学人工智能、虚拟现实、大数据、基因技术。我这里有一群脚沾泥手沾土的实践者，他们变成教授和老师。这与现在的大学完全不同，教出的都是过去人类几千年上万年积累的、存在的经验，我们谈的全都是未来的探索，这是一个非常有意思的大学模式。
可能我们会从研究生学历开始做，因为本科学历主要还是做基础教育。这样的大学并不是我的*，在旧金山已经有了，这是共享办公非常有意思的衍生品。
共享教育，其实就是分享知识。知乎是个什么平台？知识分享的平台。罗辑思维是个什么平台？也是知识分享的平台。其实联合办公才是*的知识分享的平台。
上市公司高管和创业者，这两个身份有哪些不同感受？
毛大庆：创业之后，你会遇到很多原来在做企业高管时体会不到的困难或问题。比如，在做企业高管的时候，不用去思考股权怎么设计。
创始人是一家公司的灵魂，这个公司歌唱的调子多高——是 high C 还是什么，都由你定。另外这家公司的价值观、文化也都由你定，一家公司的价值观就是创始人的价值观。
天下的公司千奇百怪，有的公司走的路可能是正的、歪的或者斜的，有的做着做着就完蛋了，有的做得非常受人尊敬……这都是哪来的？它们就像一个孩子一样，生出来的时候都是小 baby，长得都一样，但长着长着就不一样了，为什么呢？基因不同。
这两年来，个人有哪些变化？
毛大庆：变化可能体现在我需要研究自己是不是个合格的创始人，这个问题是之前 20 多年我不用考虑的。
别人怎么看我？员工怎么看我？社会怎么看我？这事儿不能干啊！那个事儿要小心啊！因为你代表的是一家企业……原来我在万科、凯德的时候，很少想这样的问题，因为那个公司是王石定的调子，我跟着他走就行了。
但现在我是被所有人看着的人，我就是那颗定盘星。这一点是之前从来没有体会的过，这其中背负了很大的责任和压力。
你制造的公司，基因比商业逻辑更重要，因为它决定了你是否能走得长远，弄不好可能会导致众叛亲离。你看那么多创业公司，干了没多久，创始人和合伙人打起来了、分家了，到处写文章互相骂，这就是基因不正。
优客工场一直以来把 WeWork 作为对标的公司，现在他们入华发展，你会不会有紧迫感？
毛大庆：不会，酒店行业2000多家，哪个不在中国？因为香格里拉来了就能把万豪吓死？不可能。
服务行业是没有界限的，但有很多地域化的优势。比如在美国我们肯定做不过 WeWork，我相信它来中国也做不过我，就这么回事儿。
这跟 Uber 和滴滴不一样。Uber 和滴滴是互联网行业，互联网行业其实除了政策之外，实际上是没有什么界限的。而房地产行业非常有地域化特征。你什么时候看见外资企业在中国做房地产超过了中国的房地产公司？
房地产是一个非常本土化的生意，无论是土地资源，还是客户文化，都是非常本土的。所以任志强早年就说过，任何一家外资企业做房地产都不可能在中国本土成为一个有影响力的房地产公司。这是我非常认同的。
