观地产丨“热市场”与“冷数据”下的中国楼市

　　6月13日，国家统计局公布了《2016年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况》（下称：情况），总体来看，房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落。业内有分析认为，房地产市场拐点已现。与此同时，开发商拍地和融资的热情却又持续上升。

　　

　　不惜一切代价买地！买地！买地！

　　今年以来，一、二线城市成交量均现同比大涨，上海、南京、杭州等热点城市更是屡创地王。土地成交量与成交价双双再攀新高，其中，杭州信达地王刷新了今年全国总价地王纪录，南京也在月内刷新了本市单价地王纪录。针对热点城市的地价过快上涨，热点城市政府相继表态，如苏州、南京均在月内出台了土地“限价熔断”政策，合肥也在5月末采取了罕见的封闭式拍卖。

　　当开发商们在一、二线城市“一掷千金”时，从国家统计局公布的数据来看，1-5月份，房地产开发企业土地成交价款为2295亿元，增长4.7%。自2015年12月起，房地产开发企业土地购置面积增速持续走高。

　　与此同时，1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，其中，国内贷款8945亿元，增长2.3%；利用外资42亿元，下降72.1%；自筹资金18643亿元，增长1.4%；其他资金26051亿元，增长39.4%。

　　今年年初，各大媒体相继报道大型房企的低息融资情况，从以上数据可以看出，房地产开发企业在国内资本市场上的融资，充分投入了房地产市场之中。然而，半年已过，之前不计代价的拿地弊端也将逐步显现。

　　据企业公开资料显示，2015年，65家重点房企短期负债总额为10330.56亿，平均短期负债158.93亿。如果，我们把现金（包括受限制现金）与短期负债做一个对比，这一比值可以直观地了解到企业短期的负债水平以及企业对流动负债的偿还能力。

　　当现金短债比大于1时，说明企业有足够的现金流量保障企业经营过程中短期负债的偿还，但过高的现金短债比，也可以看出企业对流动资金利用的不充分。

　　现金短债比最高/*TOP10

　　资料来源：企业年报

　　从以上数据可以发现，今年下半年以来，先后在北京、深圳、上海、佛山、苏州等地拿下多个地块的泰禾集团，短期负债比较低，企业现金缺乏，相比之下短期债务较多，需要多加关注短期负债的偿债能力。

　　把时间拨回2012年，同样的一幕也曾出现。2010年借壳福建三农上市后，泰禾于2012年开启了一轮高调的扩张，先后在厦门、北京、上海、南京、杭州、深圳、佛山、苏州等地迅猛拿地。也是从这个时候起，泰禾集团的总资产从136亿，增长到847.87亿，销售规模从不足百亿，发展到超300亿规模的中型房企。

　　高价地块素来是把双刃剑，在当年泰禾集团不惜代价的充当地王来打开一线及个别核心二线城市的市场后，现在，仿佛再一次看到了历史的重现。在如今一线及个别核心二线城市土地市场逐渐供不应求的现状下，各大房地产便不惜代价地加入“地王战”。毕竟，如果不加入，等“地王”被拿完后，未来即使想要拼产品拼运营，也不会再有这个机会。

　　火热的市场与冷淡的数据

　　就在整个土地市场在开发商们的追逐下显得异常火热时，6月18日，国家统计局又发布了《国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读5月份房价数据》：“环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄。”

　　不仅仅是房价涨幅的收窄，5月全国商品房销售面积增速也呈现回落之势：5月，全国商品房销售面积11942万平方米，环比增长2.0%，同比增长24.2%，增速较上月回落19.8个百分点；商品房销售金额9119亿元，环比下跌0.1%，同比增长36.7%，增速较上月回落23个百分点。

　　虽然，5月商品房销售面积、金额*数值仍保持在较高水平，但受前期较高基数影响，同比增速逐渐步入下行通道，且有加快的趋势。

　　更为重要的是，今年一季度，为了积极响应党中央“去库存”的号召，多部委下发布了多款重磅新政，由此造成商品房销售面积、金额持续的高位运行，或多或少都存在提前透支未来的迹象。

　　不仅如此，就在开发商们积极融资的同时，房地产投资增速也再次向下，据国家统计局数据显示，1-5月份，东部地区房地产开发投资20118亿元，同比增长6.0%，增速比1-4月份提高0.2个百分点；中部地区投资7044亿元，增长11.6%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资7402亿元，增长5.8%，增速回落0.8个百分点。在库存的高企大背景下，房地产投资仍难复制前期高增长之路。

　　目前，房地产行业的一系列指标数据尚处于较高水平，但无论是环比还是同比增速，都在显著下滑。各大房地产开发商对一、二线城市的追逐，从另外一个角度来说，又何尝不是在房地产市场下行压力下，一、二线城市成为了开发商们的*选择？

　　乾立基金认为，从百花齐放的房地产市场，到一二线城市的土地争夺战，整个房地产市场究竟是在回暖还是略显疲态，眼下这些地王开盘时或许即可验证。