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一财长富:房地产之创新篇——众筹模式新应用

据了解,我国CPI数据目前已经连续九个月处在低于2%的低通胀区间,且连续两个月增速慢于预期。张保国认为,这意味着当前我国低通胀压力正进一步增大。他指出,目前全球经济复苏乏力,大宗商品价格持续下跌,

  日前,房地产项目*联盟在上海成立了。这是国内*房地产*联盟,聚集了马明哲、郁亮、冯仑任志强潘石屹等地产界的大佬。

  该联盟的成立,意味着传统房地产行业的一种变革,也意味着传统行业转型之路正越走越顺,成为一种新常态。

  这一次,房地产*联盟的运作模式是以具体的房地产项目形式体现,联合开发商推出系列房产*产品,直接让投资者介入楼盘前期开发,投资者的收益主要体现在前期*标的价格与楼盘售价的价差。

  其实,房地产*从目前来看,分为开发类*和营销类类*。其中,开发类*,包含了定向类*、融资型开发类*和营销型开发类*。营销类类*,则分为彩票型*、购买型+理财型*以及REITS型*。

  其中,定向类*一般以较大的的房价折扣作为投资者的收益保障,但要求投资者需在拿地前支付几乎全部购房款,开发商在这一过程中仅获得管理收益。通常来说,这类*是在立项或者拿地之前进行的,主要还是为了能够减少拿地及之后后期销售的不确定性,所以,一般来说,开发商对合作单位的要求会比较严格,以免过程中发生不必要的麻烦。

  而第二种融资型开发类*,他更适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配,项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的这些项目。这能够很好的降低项目负债率,并且提前锁定一批有购房意向的人群。

  总得来说,这六种模式各有特色。"定向类"*解决合作单位有购房需求,开发商却缺少拿地资金这个问题。"融资型开发类"能够锁定客户+融资。"营销型开发类"*能够在还没拿到预售许可的情况下,提前锁定客户。而"购买型+理财型"*能够使得项目短期去化难的问题,使得存货转化为现金流,而且,这类*还能让客户推动项目宣传。"彩票型"*属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动,所以,在试探市场对项目价格的接受程度时,"彩排型"*就是很好的选择。最后一种"REITs型"*,则是在拿地后,通过多人持有一个物业产品,降低单个投资者的投资额度,达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

  一财长富总裁陈贤锋向笔者表示,房地产*解决了开发商和购房者的双重需求。一方面是开发商对资金和客户的需求,另一方面是购房者对低房价和个性化的需求。开发商节省了融资和销售环节的成本,提前锁定潜在客户,购房者能以更低的价格买到房子,还能参与前期开发环节,打造自己的个性化房子,即使最终放弃购买房屋产权,还能通过份额转让、项目分红等形式获得投资收益,可谓一举多得。

  房地产*的诞生,可以说是顺应互联网时代的产物,也可以说,是房地产发展到一定程度之后必然会出现的创新。唯有不断创新以及顺应时代发展,才不会成为末日夕阳。

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