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棚改攻坚年,长富汇银实现专业化扩张

自李克强总理在2012年9月提出要加大棚户区改造力度以来,新一轮棚改自2014年起明显提速。根据住建部的统计,2013年改造完成各类棚户区320万户以上,2014年计划改造470万户以上。

  2014年初,受房地产市场调整和外围经济整体复苏趋缓的影响,我国经济短期面临较大的下行压力,2014年前两个月的宏观数据也已经反映出当时较差的经济预期。在此背景下,出于“稳增长、调结构”的政策目的,2014年4月,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,推出小微企业减税、棚户区改造、铁路投融资改革三项措施,为经济保驾护航。会议指出,加快棚户区改造,是改善民生的硬任务,也可以有力拉动投资、促进消费,是以人为核心的新型城镇化的重要内容,必须把政策支持和市场机制有效结合,尤其要发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用,为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道。

  自李克强总理在2012年9月提出要加大棚户区改造力度以来,新一轮棚改自2014年起明显提速。根据住建部的统计,2013年改造完成各类棚户区320万户以上,2014年计划改造470万户以上。当前棚户区改造涉及的类型主要包括四类:*,城市棚户区改造;第二,国有工矿棚户区改造;第三,国有林区棚户区改造;第四,国有垦区危房改造。从棚户区改造的区域和类型来看,实际落地的棚户区改造主要两类,包括中心城区改造和新城新区建设,这也令棚户区改造在各地的落地过程中更为多元化。

  多元化的棚改项目也面临多方面的难题。以城中村棚改为例,典型模式是:政府与房地产商签订协议,政府将一块城中村项目以“生地”的形式交由房产商,由房产商完成由“生地”转变为“熟地”后,政府再以招拍挂的形式出让。但一般均会由负责前期开发整理的地产商以与可比土地价格低30%左右的成本获得。

  在此种改造模式中,一方面,房地产商资本沉淀过大,由“生地”向“熟地”的转化成本完全由房地产商承担,财务成本的上升将削弱项目的盈利能力。

  另一方面,土地价格的飞涨使得拆迁成本高昂。2014年在全国范围内,银行业普遍收紧房地产信贷的情况下,房地产商融资渠道也大为收窄,房地产商资金层面的改造压力骤然加大。

  在棚户区改造中,引进民资是其重要的组成部分,应“发挥社会资本的积极作用”。因此,社会资本缺位,仅由开发商主导、全国范围内落实棚改投资,会有很大难度;同时,单纯依赖社会资本挑起棚户区改造的大梁,国家“主力队”缺失,也不现实。若按照2013年到2017年推进1000万套棚户区改造的整体计划,所需资金量估计在2.5万亿—3万亿规模,融资需求巨大。为此,作为2014年中国经济保持刺激并维持增长平稳的重要抓手,国家也给予了强有力的金融支持,国家开发银行成立住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。“对于棚户区项目,商业银行贷款和债券发行均予以积极支持。”

  2014年中,央行推出抵押补充贷款(PSL),其和国家开发银行的住宅金融事业部相对应,专项支持棚户区改造项目,高层也明确指出,将“研究推出棚户区改造项目收益债券;与开发性金融政策相衔接,扩大债贷组合用于棚户区改造范围。” 在政策扶持和导向下,棚户区改造项目已经成为金融领域的洼地,逐步吸引了社会层面资金的大量流入。

  在社会资金参与棚改的过程中,全国各地区逐渐形成了一些较为典型的改造、融资模式,总的来看,主要有辽宁模式、徐州模式、枣庄模式和西安模式等四种模式,其中,辽宁省“政府+市场+社会”的融资模式最为典型,成绩斐然。

  李克强总理和陈政高部长在辽宁省任职期间,曾大力开展棚户区和工矿采空区住房改造工作,作为全国范围内最早推行棚户区改造的地区,辽宁省改造模式发展最为成熟,对当前正在进行棚改的城市和地区具有借鉴意义。根据“市场运作、政府兜底”的原则,辽宁模式构建了包括中央、省级和各市的财政支持,以国家开发银行为代表的金融支持,有效的市场化运作和广泛的社会参与在内的融资平台。具体机制如下:

  1)政府渠道包括政府补贴和政策减免;市场渠道包含企业筹集、个人集资、部分项目和土地的市场化运作、银行贷款和工程节约等;社会渠道主要是社会捐助和单位帮扶;

  2)与国家开发银行合作创立了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制;

  3)将棚改与房地产综合开发、经济房建设相结合,成立专门的投融资主体负责资金筹集、使用与管理。

  在2005-2011年期间,辽宁省动员各方面资金总额达732.5亿元。据学者李莉测算,辽宁棚改融资来源中,政府资金约占38.7%,社会资金约占5%,市场资金约占56.3%。其中,市场资金中由政府通过市场化运作获得的资金占比为5.6%-11.3%,由参与企业通过市场化运作获得的资金占比为36.3%-46.3%。可以看出,社会资金和房企市场化运作获取的资金在棚改发挥了*优势的作用。民间资本参与棚改已经具有非常成熟与安全、可靠的运作和获利模式。

  2015年,在国内经济仍存下行压力,同时,房企融资瓶颈逐一突破的大环境下,我们预计棚户区改造将会显著提速,政策定向支持棚改仍将成为稳增长的重要抓手。有人认为,万亿棚改资金可能会成为压垮房地产市场的最后稻草,我们对此持否定态度,虽然棚改类的保障性住房会对市场产生挤出效应,但是商品房与保障房,是两个平行的市场,影响相对有限;由于棚改项目大多处于相对优越的地段,由棚改引发的环境改善,或会对房价具有正面作用。

  经过此前的调整,楼市最差时刻已过,政府托市效果显现,一线城市土地成交面积和成交均价大幅回升,行业数据也呈现明显上行趋势。我们认为,房地产市场短期内已经触底,2015年逐步复苏应是大概率事件。

  长富汇银自成立以来,始终关注、研究国家在棚改方面的政策与进展,是最早参与棚改的专业金融机构之一。截至目前,长富汇银已在此领域投资、发行了包括西安佳地、襄阳昊天、哈尔滨汇雄等多个项目在内的私募基金产品,成为棚改类主题投资基金的标杆型企业,从而成功实现了金融资本和产业资本的有效对接。专业的资产管理能力和*的创新精神,是长富汇银投资与管理规模增长的两大驱动力。2015年,作为国家棚改项目的重要攻坚年,我们仍将通过投资理念和交易方式的创新,最快、*地满足融资企业和投资者的需求,不断提升企业的主动管理能力,实现“专业化、品牌化”扩张。

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