房产市场中客户对房产商的变化用时下的话来说，昨天你让我高攀不起，今天我对你爱搭不理。前几年地方政府和所有业者都非常的高兴，但是客户说高攀不起，房价一路在涨。今天不一样了，我热脸给你冷屁股，今天是冷脸对着你的热屁股。
近日，在北京大学国家发展研究院主办的“中国经济新常态下的企业机遇”论坛上，万通集团董事局主席冯仑认为，房地产市场在不停变化，用时下的话倒过来说就是“昨天你让我高攀不起，今天我对你爱答不理”，现在客户就是这样对待我的。市场变化带来*的变化，就是企业的行为、判断、战略路径都要变化。
冯仑分析称新常态下企业至少有四个方面的变化。
*，和青春期“长个”相比，全面发展是新常态，也就是说房地产企业不光考虑规模、速度、营业额，更要考虑产品服务线，包括经营模式、商务住宅的各种业态。
第二，如果说过去是快乐，今天就是“痛并快乐着”，前者是无忧无虑的儿童状态，后者才是成人状态。这个行业就不再是简单的业绩一直发布喜报的日子，而是由长期发展带来的思考，是转型和重新出发的一个市场。
第三，商业模式的变化，过去的开发模式是制造业的模式，竞争的重点是比谁成本低、规模大、速度快，今后是由这种模式转化为以营运为核心带动开发的模式，也就是原来的不动产商业模式从制造业变成了服务业，而服务业又带来了营运、金融、互联网三种模式。
最后，以前我们是干力气活，今后是手艺活，制造业是力气活，服务业是手艺活，以前挣利润，今后挣小费。今后的地产公司如果在资产管理营运上面没有巨大的能力，就将沦为一个建筑公司。以前地产商在话语权里有一定力量，今后地产商将退出主流话语，少说话。
以下是全文：
这个时候讲房地产是一个风险，因为现在发生了变化，由常态变成了新常态。*个很大的变化，首先是市场的变化。就像夏华刚才讲的客户方面对我们的变化非常有趣。用时下的话来说，昨天你让我高攀不起，今天我对你爱搭不理。前几年地方政府和所有业者都非常的高兴，但是客户说高攀不起，房价一路在涨。今天不一样了，我热脸给你冷屁股，今天是冷脸对着你的热屁股。所以你也不要埋怨，市场变化以后带来*的变化那就是企业的行为判断战略以及发展的路径都要发生了变化。
这个情况下一个非常大的变化，各个企业领导人说话都说得越来越低调了。大家知道万科以前都是以住宅为*的产品，而且是作为全球*的住宅企业。王石也讲过至死不会放手的就是住宅，但是最近万科也讲到要做城市服务商。城市的服务商非常多，到底是那个服务，服务到哪个部分，这就是不同的解读。你是要做房子的服务，王全安打电话召妓是不是服务呢，这是被服务。服务商只要城市化需要房子的地方，我都会做，这城市住宅的范围就宽了。刚开始说到百分之三四十，现在又要慢慢增加。不管怎么变我只不过是翻了个身，都在变，为什么要变呢？*件事，行业的市场开始发生变化，客户开始发生变化，经济发展的阶段变化。从哪里变呢？我想大概有四个方面，从企业来看进入一个新层面。如果这是一个常态，那么现在全面发展是一个新常态。青春期之前大家知道是长个是一个常态，每天回家了站在墙上拿个卡尺量一下，标一下今天长了一厘米，大家青春期都是这样的，特别是小男孩，长个是一个常态。今天长身体，全面发展就是个常态的。也就是说现在房地产企业要讨论的不光是规模、速度、营业额，还要考虑你更全面的产品服务线，包括经营模式，包括住宅以外的，商业不动产的各个业态，购物中心，跟医疗健康的不动产。和我们教育有关的，各种各样的，包括物流等等这些都是要思考的。所以由单纯的住宅的长个，变成了全方位的全业态的，全产品线的思考，物业的发展模式。这是一个很大的变化。
第二个变化，如果说过去叫做快乐，今天就是痛并快乐着，就变成了状态。简单的快乐是儿童的状态，儿童的时候玩儿叫忘我，玩儿得不知道天黑不知道回家，不知道男孩女孩有差别，不知道长大以后人还要面对无数的风雨艰辛，那个时候就是快乐。大家长大以后会发现痛并快乐者，昨天是蜜月，今天是日子。昨天老婆在纽约时装周，今天可以找一个人干一点激情的事，人变得极其复杂，痛并快乐着。一天痛三天快乐，快乐中有思考，思考中有焦虑，焦虑中有希望，希望又有奋斗，这就是成人。所以这个行业，变成了不那么简单的，业者发布喜报的时候，而是长期发展带来的思考和改变、转型和重新出发。
这是房地产的第二个转变。
第三个变化，就是我们讲的商业模式的变化。过去是单一的开发模式是制造业模式，是我们竞争力的重点，成本、规模、速度，比谁成本低，规模大，速度快。今后由这个模式转化为新的三种模式，一种以盈利为核心带动开发，变成了服务业，以前制造业是常态，今后服务业是新常态，服务业除了经营、空间的服务，还有相关的金融的不动产，那就是金融的服务，最后还有互联网的服务。这三种形式加进来，实际上导致不动产的商业模式由简单的制造业变成了服务业，服务业变成了三种类型，营运、金融和互联网。
这样以来*的一个变化，就是我们整个估值发生了变化。过去的常态地产在中国的开发企业，大概20倍市盈率以下，今后的新常态就是5到7倍。开发类的企业要么退市要么创新。5到7倍的市盈率对一个上市公司来说基本上上市的意义不是很大。
服务业的市盈率如果你是资产管理类，经营类的，这样的一个服务业的房地产，它的估值是15到20倍。如果你是金融，比如说不动产金融，你的估值是20到30个亿。如果是跟互联网有关的房地产的服务形态，估值是30倍起。美国有一家公司叫LLB，这家公司做短租现在它的线上有60万间房，还没有上市估值就和万科差不多。这种情况下比较一下这个模式，最后带来的估值的变化，非常的让人讶异。万科做了30年，每年销售非常大，将近2000亿。但现在按照估值现在是1000亿左右净资产，相当于股票市值等于净资产。
第二种模式呢，大家知道国贸，国贸也做了30年，一共做的多少事情呢，做的110万平米的建筑，国贸一期二期加起来是110万平米的建筑。值多少钱呢？现在应该是2000亿，关键这东西还在人家手里，是北京所有的在北京经商、社交你去的地方。就是30年做了110万平米，现在价值超过了*种模式。所以这就是新常态，也就是说以后的地产商，最后还有一个变化，第四个变化，以前我们是干力气活的，以后是干手艺活的。以前是挣利润，今后是挣小费。服务业，拿15%的小费。任何一个，我们即使是给人做个按摩还得送小费，这就是服务，它不是治疗，医生是医疗，服务是保健。所以未来我们是服务业，以后不能说我们是制造业，我们是服务业，这是新常态。所以这个变化非常明显。
最后还有一个变化就是地产商过去在整个的话语有高八度，今后是低八度，今后将退出主流的话语，这是正常的。大家看到的美国今天的地产商说话声音很大那很小，几乎没有。所以新常态就是地产商少说话，旧常态是地产商话太多，新常态就是地产商少说话。做服务业的少说话，把活干好。
所以今天我们意识到一个事情，就是我们不管发生了多少变化，从房地产行业来看，我们今天所谓旧常态和新常态就是要面对市场客户的变化，我们去调整我们的商业模式，去改变我们增长的方法。同时也重新调整我们企业家在行业中的一个角色，也调整我们个人在社会中的角色。只有这样我们才开始进入一个成人社会，虽然痛并快乐着，但是我们生命持续，我们仍然在痛苦中闪耀着我们的智慧，让我们的生活一天一天持续往下走，这就是我们对未来的期许。
