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盛世神州李万明:房地产基金的本质属性是金融

投资界4月17日消息,由投资界主办的第126期沙龙房地产基金专场今日在北京举行。盛世神州房地产投资基金总裁李万明出席了本次活动。


  投资界4月17日消息,由投资界主办的第126期沙龙房地产基金专场今日在北京举行。盛世神州房地产投资基金总裁李万明出席了本次活动。他表示,房地产企业要自觉的金融化和基金化,这已经成为一个趋势,房地产基金本质属性就是金融。

  以下为现场文字实录:

  首先谈一谈我对中国房地产行业的展望,第一点我认为中国房地产市场发展的大趋势是平稳的。有几个原因,首先是中国房地产产业对国民经济的作用近期无法替代,13年房地产占GDP达到了将近20%,去年下半年这种状况,现在仍然是经济面临着下行的压力,核心是要调结构,培育新的经济增长点,把投资拉动型,把房地产占这么大的份量进行调整。但是短期内还是有下行的压力,调整结构需要一定的时间才能够带来新的增长点。

  所以从这个角度来说,无论是建设部还是国务院,核心的思想是要引导房地产健康、平稳发展,这是非常应该选择的一个策略,我们可以看到中间有一些变动,也有不停调整的政策方向上,大的趋势没有变,就是觉得把房地产作为一个变通的,能够继续保持经济增长的份量,当它出现问题比较大的时候,我们要推出新型城镇化,我们要推出新的城市规划,我们要推出新的经济圈的规划,核心的目的就是觉得在中国城市化过程中,还有很多事情没有做,也就是说为工业、商业、企业服务的很多配套建设还没有完成,农村人口转移之后还没有真正形成长期的居住,没有形成一个真正的城市人,所以在这一方面政府也花了很大的力气,也做了很多的研究,仍然是要把与房地产的城镇化作为一个主要的策略。

  其次,中国的房地产市场是具有真实的需求。也就是说你没有别的替代,还想发展它,但是发展如果继续出问题,真正形成泡沫,或者把现在还是小泡沫越演越大,也要出问题。这就是中国人口构成是不是房地产到了房价要下跌,要暴跌的阶段,是不是还有真实的需求?应该说我们国家目前的发展,还是跟发达国家相比是非常初期的,有点像日本的60、70年代的水平。

  新城镇化带来了很多新的住房需求,同时城市里的年轻人,还有成年人、中年人,做改善,年轻人结婚,都有很多住房的需求,从我们做过统计的资料,08-12年各年的需求量,08年是8.3万一平米,需求量逐年增加,到了12年是11.8万亿平米,这个需求不是真正产生真实的购买力,大概每年是80%以上的购买力的增长,亿整合之后在80%,与我们的销售量是相接近的,有需求就会有交易,就会有供应。

  中国目前来说24-28岁的年轻人在全国范围内有1.2个亿,也不排除30多岁。这批人在近几年,最晚十年之内,最大38岁之前会成家,急需购买房屋的需求,这种购买不一定是真实的,有人租房子,租房子也是需求。再加上我们这样60年代的,当年也是出生高峰,现在到了50岁左右,拥有较好的经济实力,接近于要养老了,是需要考虑改善性的需求,所以这一部分的需求非常大。

  总体上中国目前是处在需求长期旺盛的阶段,预计未来10年每年大概需要增加一千万套住宅,当然这里面包括商品房,也包括20%左右的保障房,中国加大保障房是非常对的,睡在马路上肯定是不行的。这样估算的话,十年公有100亿平方米的需求,这就是我们房地产发展的坚强基础,以需求作为支撑。

  最后一点是新一届政府调控政策会更加合理,会有利于房地产行业的长期平稳发展,三中全会以后确定了房地产和住宅建设的方向是政府构建保障,市场满足多层次需求,政府要把保障性的住房做好,达到一定的比例,强行干涉是不合适的,这一届政府终于往这个方向走了,这种调控是更加合理的。同时会采取分区域,分形式进行调控的主导政策,像温州这样的城市,有可能会取消限购,限贷的调控政策。贷款是银行去做决定的,政府会出这种政策。像北京、上海这种大的城市,上涨快的城市,通过加大供应来控制房价,政府保障性住房和市场主导的市场化的房地产相结合,就会形成房地产长效稳定发展方向。

  还有就是央行货币政策,去年我们看到下半年7、8月份的时候,感觉经济有点下行了,下行压力比较大了,相对来说宽松一点,一宽松房地产企业也相对宽松一点,这样会疯狂的抢地。但是如果说大家都去抢地,抢到很高的高价地,房地产市场又涨得太快,这个时候有会出现调控,我们政府既不会过度刺激经济,也不会保证经济的增长。我们也相信目前面临购房按揭贷款的问题很严重,这个也会引起央行和政府的重视,用不了两个月,在这一方面会有新的说法,对首套置业和部分改善性住房会采取一些措施,确保消费按揭的措施。当然利率上是不是还会像以前那样明确的优惠,不一定,鼓励银行去做按揭,尤其是首套的按揭,不一定是强行要求利率的优惠。

  第二,房地产市场出现了分化和转型,城市分化已经非常明显了,全国城市中既有房价增长20%的一二线城市,又有被称为鬼城三四线城市,关于二三线城市楼市出现的调整,包括北京也有这种传说,说万科降价了,实际上都是个别的媒体,个别的专家抓住了这两点做的分析,但是我们基金的顾问任志强先生,他的观点从今年1-2月份的统计数据上看,东中西三个区域中,中部地区房地产销售增长速度过快,东部地区下降最快,以前中部地区上涨的很少,东部地区上涨过快了。大多数大中城市在东部地区,二三线城市占了多数,很显然统计表明依然保持了最高的增长率。所以从这个角度来讲,任志强先生的观点 是看不出来二三线城市会出现急剧的下滑和恶化的趋势。

  我们认为部分城市存在库存增加的压力,多数城市有需求来做支撑,每个城市内部区域市场的分化,我们既有城市之间的市场分化,也有同一个城市不同区域的市场分化。由于这个原因,投资城市和投资区位我们选择非常谨慎,我们认为有工商业发展潜力,有新增就业机会的城市和区位,才是房地产开发的好区位,跟以前不一样,都是一刀切,大城市房价好的永远都有人买,不是这样的,要看它的后劲,看后面经济发展,看工业和商业的发展,除了第一产业之外,可能在乡下比较多,第二第三产业都在城市,形成需求的动力。

  最近也出现了房地产企业的分化,13年千亿的房企达到了7家,百亿的房企达到了70家,越是大企业有多种融资渠道,能拿到很多钱继续开发,越是小企业拿到钱开发就没有了,这样也会保持小企业越来越小,或者越来越弱,大企业越做越大,我们预计三年当中前一百强的企业占有份额达到50%左右,全国其他目前在册的八万中,只有一半在红海中拼搏,十分艰难。还有小企业反腐力度加大,阻止了小企业便宜拿地的机会,拿到便宜地我们不怕给他投钱,也不怕适当的多投一点,因为销售还是有支撑的,现在看来小企业拿不到便宜的地。

  部分四五线城市会存在需求不足,像真正的西部地区落后,前两天听一个朋友说,在一个县里,人口是负增长,我在无锡曾经看到过一个楼盘的开盘,全是四川、安徽的工人,实际就是打工仔,在无锡干了几年就在那里买房,买了房就迁移户口,所以出现负增长。对很多贫穷落后的,没有抓住机会吸引投资的,没有工业和商贸业作为支撑的,四五线城市为主,出现小企业不敢拿地,可能会陆续退出开发。

  房地产企业也在转型,有些退出开发,有的在做开发,也在参与房地产金融,应该说最根本的转型就是普遍的金融法,大的公司可能是自己组建或者跟基金合作组建专项基金,支持自己发展的为主。小的房企退出之后完全可以参加房地产基金的行业,我们既然不熟悉房地产,我们可以做一些配套,做基金里面的次级,优先级可以通过传统银行理财的投资者,追求收益很低,我们次级可以争取优先级的收益,所以收益率照样比较高。

  房地产企业的转型还有一个问题,就是原来不是房地产行业的,像有些银行系,信托、保险和证券的体系,他是资金优势,纷纷向房地产基金渗透,甚至参与开发,这是一个新动向,当然会结合养老。

  第二部分谈一谈13年房地产基金行业到底情况如何,总体上可以说是一个大跃进,发展得非常快,无论是房地产基金的成功新募,还是成功退出,数量是创出了历史新高。清科做的统计,新募达到了132支,总金额达到了100多亿美元。还有很多各地没有加入到的统计,也有一些企业是自己跟当地的小的机构合作来做的,这些我们认为把这些细小都算上,不是规范房地产基金,但是也是用房地产基金方式落做的,数量翻一倍,大概是1200多亿人民币。

  13年私募房地产基金退出64笔,远超过12年的12笔,表明房地产还是处于短期投资的发展方式。退出方式,有分红的,有清算的,有IPO的,比以前丰富了很多。

  第二点是大资管时代,去年年初从前年证监会批了之后,很多资管计划是出来了,形成了大资管时代。这样的话实际上带来了房地产资金的蓬勃发展。由于房地产还是一个相对有稳定收益,安全性比较高,收益性必须好的行业,所以各个金融机构通过资产管理和计划纷纷杀想房地产基金,最终投资也有可能房地产基金投,也有可能直接通过房地产来投。前几年是PE年,13年是房地产基金年,据人民银行的统计,2013年各种金融机构发起的理财产品有4.1万个,其中一般是投向了房地产,规模是非常大的。

  第三点,房地产企业要自觉的金融化和基金化,这已经成为一个趋势,房地产基金大跃进另外一个表现就是自觉做基金化和金融化,房地产基金本质属性就是金融,对金融知识掌握了多少,这是一个市场份额。外部房地产基金直接参与到房地产开发的过程,房地产基金多半有自己的开发管理队伍。当然也可能互相合作,交叉合作为主,有可能大型的房地产基金会出现,不会像现在完全是纯债类的,也有保底收益的。

  另外一方面房地产企业普遍将资产资本化,资本金融化,开展多元化的融资,他们会参与发起大型的房地产基金,规模也是越来越高端,越来越大型化,越来越出现各种民企的合作,规模动辄上百个亿,也有很多大型房企普通涉银。


  第三部分交流一下房地产基金的机遇和挑战。

  第一点是房地产基金投资已经成为众多投资人喜欢的产品,经过四年的发展积累,10年被称为房地产基金的元年,10年是最有力的调控开始了,导致了很多开发商只能通过这个办法去筹集资金,这开拓了另外一个方向,使整个房地产开发过程更为合理。经过四年的发展,多数房地产基金都是勤勤恳恳,认认真真做,为基金包括基金联盟,包括房协都做了很多扎实的工作,引导大家规范经营,多数做得很好,所以积累了信誉,不会像社会上出现个别问题的,然后就讨论怎么不好,多数还是好的,从我们募资可以看出来。

  第二,近百个投资产品的退出,给投资人带来了可观的回报,你们是踏踏实实的做,回报怎么样,承诺的回报有没有兑现,浮动回报有没有往高点去,总体回报还是不错的。

  第三,房地产依然是长期平稳的发展前景,这个是我们下一步房地产的机遇。当然还有影子银行的空子,带来了更多的直接投资人。

  第四,保险资金和社保资金有意找专业的房地产基金管理人合作,这是迈向了新的房地产基金的篇章,房地产基金多半资金都来自于机构,很少来自于个人,如果中国这两方面加在一起,直接的投资人也越来越多,如果还有机构投资人,就非常有前景。

  第二,房企和市场分化带来的机会。市场份额的竞争,规模扩张的压力,经营性的地产资金沉淀,使所有开发商都面临着多元化,规模化融资的需求。最近的调控会导致开发贷很困难,很难拿到。

  对于持有类的房地产资金的需求日益旺盛,房地产价格合理回归,使得长期持有、持续经营的经营性地产具有财务上的合理性,用于支持持有性房地产经营的房地产基金受到青睐,并且有望证券化。

  房地产企业的资金链偏紧将成为常态,今年货币政策对房地产还会进一步偏紧,去年下半年稍微松了一点,但是今年年初不想继续量松,当然对房地产就会更紧一点,或者更严格控制流向。对于以房地产投资基金为代表股权类的融资需求,就会逐渐的挤压以银行为代表的债券类的需求,成为房地产融资市场重要的需求,有更多的机会。

  中国房地产业从单一的住宅产品市场和单一的增量市场,逐渐向多元化的以住宅为主,其他商业地产蓬勃发展的,存量和增量相结合的不动产市场发展,由此产生的巨量金融需求也给我们带来机会。大型房企在规模扩张的增量市场有较大的需求,甚至对于并购基金的需求,中小房企在特定区域,多元化产品,存量经营的发展中对经营性基金也有极大的需求,所以也有房地产基金的机会。

  当然从单一的债权融资,有借贷无金融,金融工具单一的初级房地产金融,向债权股权融资并举,金融工具多元化的完全房地产金融市场发展,债权、股权、信托、基金、典当、保险、并购等多种金融工具,以及多种金融工具的组合,保险量更多,多层次保证安全,可以供房地产金融机构和房地产企业双向的选择,这也是一个市场好的方面。房地产基金有机遇,也会有一些合作的机会。

  中国房地产金融从只有银行、信托的发牌金融机构,可以做房地产金融的高门槛,到允许公募基金、私募基金、证券资管,典当,租赁,第三方融资机构等机构生存的低门槛状态。房地产基金一定要善用多种金融渠道,独立或者联合各种各类金融,为各类房地产企业融通做出自己的贡献。

  刚才讲的主要是市场方面,不断增长的投资需求,不断增长的投资人,给我们带来了机会,去年居民存款超过了46万亿,投资需求旺盛,投资渠道匮乏。房地产行业仍旧可以存在可以分享的利润,这也是一个投资的可能性,房地产投资为广大居民喜闻乐见,房地产投资基金引导投资的正确方向。这里面当然包括固定收益类的。

  经历调控的洗礼,投资人从只偏好房地产实物投资,开始尝试房地产金融投资,从只钟情于低风险回报的债券类投资,到尝试高风险的高回报的股权类投资,不断增长的投资需求,不断成熟的投资人,为房地产基金规模扩大,品种的增多,安全性成长提供了很好的机会。

  当然银企合作,借船出海,私募房地产基金可以借助金融机构的资金优势,渠道优势,税收优势,有竞争有合作,创造双赢的局面。房地产基金作为产业基金拥有其核心竞争力,房地产领域专业的投资管理技术,可以在项目的选择,管控中发挥优势。私募房地产基金因受规范制约较少,可以发挥制度创新的能力,在投资产品创造方面实现突破。房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势,转化为品牌优势。

  第四,谈一下我对新形势下房地产基金面临的挑战的一些看法。

  首先是安全性和收益性不匹配发生了一些调整,我们看到发展机遇,一定有风险和挑战,这样更好为投资人服务,才能够长期被社会所认可,要防止出现大量的问题,更安全的退出。在房地产企业普遍金融化的行业下,房地产企业融资标准提高了,房地产基金面临着和大中企业合作,有安全性,无利润,但是跟小企业又有利润,没有安全性,存在着这样两难的局面。

  第二个挑战就是债权融资还是股权融资?我一再表示,房地产一直是夹生的范畴,我们没有抵押物,或者优先权,但是我们可以享受手上项目的优先股权,所以还是股权的范畴,跟传统开发商不一样,我们可能优先分红,开发商甚至赔着钱也会让我们分红,所以介入债权和股权之间的。

  以前很多都是固定收益占据多数,我觉得房地产基金应该适当考虑股权也得要逐渐的增加。在房地产企业普遍提高风险意识的条件下,对风险共担和利润分享下,我们要面临着准备和挑战。

  第三个挑战是开发性投资还是经营性的投资,经营性会越来越多,收益越来越低,我们怎么去分享管理费,怎么样分享激励分红,在开发上我们怎么很好的匹配,使得我们收益更好。

  第四,当然投资风险也有积累,一些二线城市部分区位销售差,还有一部分三线城市明显出现了过剩,尤其是一些四线城市,投资风险还在逐步的积累。

  第五个面临的挑战是金融机构的挑战,房地产金融化,同时金融也房地产化,也是一种挑战,大资管条件下,金融机构对私募房地产基金最大的挑战,是挤占房地产基金的市场份额,希望我们判断出更大的困难,更好的敏锐发挥我们的优势,敏锐去投资好的项目,为投资人争取更多的收益。

  谢谢!

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