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大哥万科中年求变:革自己的命 取经互联网

当2013年结束时,万科的脚已站在了两千亿的门槛上。这家世界上最大的房地产开发商在过去三年内,已完成了一千亿到两千亿的跨越。

  万科总裁郁亮说,学习腾讯,建立生态系统,自己革自己的命。

  当2013年结束时,万科的脚已站在了两千亿的门槛上。这家世界上*的房地产开发商在过去三年内,已完成了一千亿到两千亿的跨越。

  不过,在被互联网改变一切的2013年,万科却感受到各方的压力与危机。

  这一年,万科的股价大跌19%,而为万科服务的搜房、易居中国世联地产等却狂飙突进,股价成倍增长。

  尽管它们不一定是郁亮所说的地产界的“小米”,但起码现在的万科无法做成“小米”,毕竟,万科从骨子里还缺乏互联网基因。

  迫近2000亿

  2013年12月,万科实现销售面积97.6万平方米,销售金额109.5亿元,销售面积和金额同比分别降11.4%和18.0%,环比分别下降23.3%和22%。

  万科内部人士对经济观察报表示,2013年末部分需求受银行额度用尽影响,销售不如预期,但随着一、二月份银行额度的逐步回归,万科的销售会重新放量。

  尽管2013年年末冲关受挫,但2013年万科全年的表现堪称优秀。

  数据显示,2013年全年,万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比增长21%。

  万科董秘谭华杰表示,2013年不同地区市场分化较大。一线以及部分沿海二三线城市,市场景气度较高,但由于2012年已经率先回暖,比较基数较高,2013年成交面积整体增长并不多;而内地多数三四线城市,成交面积相比2012年虽然有所改善,但由于近年来开工较多,可售及在途供应量巨大,目前仍处在去库存阶段。

  单就房地产开发而言,万科目前的*地位国内暂时无人能超越。对万科而言,规模的持续增长仍是大概率事件,这可以从万科在土地市场的表现得到直观反映。

  招商券商提供的数据显示,2013年万科全年共新增项目105个,新增项目权益口径建筑面积为2343万平方米,新增土地权益地价款861亿元,为2012年全年权益地价款430亿元的2倍。

  瑞银的数据显示,万科2013年土地购置集中于一二线城市,平均楼面地价为3230元/平方米,同比上升12%,占当年签约销售均价的28%。

  瑞银表示,万科2013年新开工面积为1950万平方米,料可推动2014年新推盘面积上升至约2000万平方米。考虑到2013年末可售住宅存量面积约750万平方米,预计万科2014年可售资源总量将接近2750万平方米,对应金额约3050亿元,2014年签约销售额为2150亿元。

  万科自己的看法更专业和具体。

  谭华杰称,由于新房供应较为充足,除北京等个别城市外,目前多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至2013年12月底,上述城市的新房库存为1.28亿平方米,较2012年年底的1.16亿平方米有所上升,库存去化周期为10.4个月。这是一个较为充足的存货水平,有利于未来房价保持稳定。

  已变的格局

  尽管2000亿在望,但万科也不是高枕无忧。

  数据显示,2013年销售第二的绿地业绩为1625亿元,和万科的1709亿元仅相差115亿元;而在增长速度方面,绿地的51%相比万科的23%显然更胜一筹。

  如果这一状况持续,绿地将在2014年赶超万科。

  不过,一位央企地产内部人士在接受经济观察报采访时表示,绿地香港借壳上市不久,房地产并未完全装入,外界无从知晓更准确销售数据,如此对比的意义并不太大。

  另外,万科股价的持续低迷也扰动着各方神经。

  上述央企人士称,对万科为代表地产股而言,没有*,只有更低。

  数据显示,万科的股价在2013年1月30日达到最高值12.49元,而12月31日,却收在了8.03元。与此同时,机构投资者在三季度大幅减持万科股票,Wind数据显示,三季末万科机构持股比例降至37.98%,与年中相比,机构共减持12.58亿股,持股比例下降13%。

  事实上,如此不堪的表现并非万科一家。数据显示,2013年,保利地产、招商地产,跌幅高达38%和30%。

  不过,在万科股价屡创新低的同时,以搜房和世联地产为代表的地产服务业股票却继续飙升。

  1月8日,德意志银行发布研究报告,重申对搜房股票的“买入”评级,并将目标股价上调至105美元。要知道,2013年,搜房网的股价涨幅已高达218%。

  在德意志银行看来,在连续几个季度“业绩超出预期股价大涨”之后,我们认为搜房仍将处于高速增长中,而中国房地产市场2014年开年仍表现强劲。基于有利的市场预期,我们认为搜房的增长仍将受处于起步阶段的电商业务的推动。此外一些新项目,例如移动业务的商业化和金融产品的推出,有可能使传统广告业务的发展重新加速。

  事实上,德意志银行已抛开了搜房的地产属性,而把其当作一家互联网公司看待。德意志银行还称,这一目标价相当于2014财年前瞻市盈率24.7倍,相对于中国互联网公司平均的32倍,估值仍有吸引力。

  2013年12月26日,美国福布斯网站近期评选出了2013年表现*的10只科技美股,搜房网入选。

  不仅是在美国上市的搜房,在国内上市、从事代理业的世联地产涨幅达到50%,从事房地产网媒的三六五网涨幅也达到47%。

  “当两家地产公司以令人唏嘘的方式结束2013年股市表现,资本偏好所折射的行业未来图景逐渐清晰。”有人发出了如此评价。

  深圳一家上市房企董秘对经济观察报表示,万科是重资产企业,而搜房、世联地产则是典型的轻资产公司;万科属传统周期性行业,而搜房、世联地产已蜕变为服务业。

  该董秘称:“从估值逻辑讲,传统行业面临转型,而新兴产业代表未来,理应享受资本溢价。”

  中年求变

  股价低迷并不代表着万科坐以待毙。

  2013年12月9日下午,万科集团总裁郁亮率领一支由200人组成的团队来到腾讯总部,万科周刊官方微博将此行称为“取经”。

  这并不是郁亮*次带队向互联网企业学习。

  早在2013年10月31日,郁亮带领万科集团执行副总裁周卫军、万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全等高管,奔赴阿里巴巴总部。

  据称,阿里巴巴集团首席执行官陆兆禧、总参谋长曾鸣、首席技术官王坚等高管出面接待万科团队。

  2013年是万科成立30周年,面对第四个十年,郁亮亦坦言,对于一家千亿公司来说,*的难题是给公司确立未来的发展方向。

  自2013年6月在西安首次抛出万科新定位之后,郁亮对万科要做的“城市配套服务商”至今仍没有给出完整的定义。

  12月末郁亮在深圳的一次内部演讲中首次坦承,他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者,以互联网的思维模式打碎行业旧秩序,威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。

  事实上,以搜房、易居和世联地产为代表的地产行业的搅局者已经出现。

  财报显示,搜房第三季度总营收为1.85亿美元,同比增长45.4%;净利润为1.03亿美元,同比增长108.9%。2013年预计收入超过6.1亿美元。

  上述董秘称,尽管单季营收只有1.85亿美元,但利润却达到了1.03亿美元,这才是服务型公司最可怕的地方,也是以万科为代表的地产开发企业无法企及的。

  毛大庆在一次公开演讲中表示:万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙,将产业链的上下游全线打通,利用万科充沛的金融资源为其提供服务,吃定供应商和业主,以获得更高的利润。

  万科也正在这么做。

  2013年平安夜,万科在北京*商业项目金隅万科广场正式开业。尽管郁亮多次表示,万科进军商业地产源于“被动”,但是万科当前商业住宅“二八开”的局面已经形成,当前万科在商业地产领域的投资已超百亿元。

  另外,2013年底,万科以30亿的代价入股徽商银行。万科方面称,入股的目的是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求,尤其是社区金融服务上的需求。

  而在招商证券分析师罗毅看来:“通过打造社区公共配套,入股银行加强对业主渗透,增强与业主粘性,助公司其他业务发展,且通过需求点分析,为公司的业务转型升级创造基础。”

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