朗华国际（8026.HK）：收购和拆分将转亏为盈，开启价值重估

香港时间2023年9月11日 - 朗华国际集团有限公司（8026.HK，以下简称“朗华国际”）公告，其收购和拆分计划相关的股东通函已获得联交所的无异议批准，目前处于早期研发投入期但非常具有长期成长性的智朗银行的小部分股权将被分拆出上市公司，而成熟且有稳定收入的朗华物业管理将并入朗华国际（8026.HK），此举将为上市公司贡献稳定的收入和利润，并享受较高的市场估值。根据公开通函数据显示，目前智朗银行将按整体股权估值约10亿港币的作价出售18.9%的股权，而物管公司以16.2倍的高市盈率获准100%并入上市公司。这将为朗华国际带来价值重估的机会，目前朗华国际市值仅8亿港币，经过此次并购，据通函内容的财务数据及朗华国际目前的各项市场技术指标，朗华国际的市值保守估计近80亿港币。以下从行业、财务指标、集团内生协同及宏观分析的角度来拆解如何得出这预计市值的结论是合理的。

从行业角度，我们认为产业园物联网物业管理细分板块存在系统性低估；中国是制造业强国，随着物联网技术的广泛应用在工业物业管理领域需求的增加，已经从工业物业管理延伸至资产管理领域，而朗华物业则是一家主要专注于服务全球制造业生产性工业仓储综合管理的服务平台，投资者需重点关注朗华国际背后的朗华集团所能带来的协同效应。朗华国际背后实控人张春华先生是第十四届全国政协委员、深圳市第七届人大常委会委员、深圳市工商联（总商会）主席（会长）、中国人民大学商学院 EMBA 校友总会会长。现任朗华集团董事长，朗华国际[HK:8026]董事局主席、智朗全球互联网银行主席。先后荣膺“中国物流影响力人物”、“第十一届深商风云人物”、“深圳物流业‘十大创新人物’”、“深圳市先行示范区专家”等荣誉。朗华集团是中国民营500强，有着“中国首家生产性服务平台”称号的国家级服务型制造示范平台。凭借先进的技术优势，朗华集团在外贸、物流、仓储、金融、物业管理等领域取得81项软件著作专利权和多项技术产品证书。集团成立17年时间里，存量服务工业客户超过25000家，业务辐射全国200多个大中城市及北美洲、南美洲、南亚、非洲等国家和地区，在先进制造、工业装备、电子通讯、半导体、5G上下游、集成电路、AIoT、汽车电子、医疗器械等行业优势*。朗华国际的独特优势在于港股市场是*专注于工业物业如仓储物流及产业园综合资产的股票，不同于港股物管企业主要是住宅或商业的物业管股，朗华国际目前在市场上属于这一细分领域的龙头股。因此，中国商业物业市场的发展继续受中国政府政策在国家及地区层面变动、市场环境及中国整体经济发展所影响。预期中国城镇化比率上升及中国经济复甦将继续驱动中国物业管理行业增长，根据载于通函由国际评估有限公司给出的朗华国际合理市盈率为16.2倍。

公司历史经营稳健，财务指标优异。根据载于通函附录四的未经审核备考财务资料，交易完成后集团的总资产按备考基准由约1.68亿港元增加至约5.6亿港元，资产净值按备考基准由0.49亿港元增加至5.1亿万港元，净资产增长4.61亿，增幅达940.8%，按照朗华国际目前的市净率约16倍计算，该交易完成后市值的合理水平应将达到73.76亿港元附近。

当前估值下，成长性是加分项，公司仍具备成长性，特别是惠州和佛山产业园及全球布局的工业仓储物业管理。朗华国际工业物业综合管理业务涵盖中国不同城市及地区合共22个物业管理项目（含自营产业园及仓库），涉及大型产业园、公寓、工业仓储等全国存量管理面积60万平方米，储备在建自营产业园待管面积达190万平方米，加上未纳入朗华物业管理的海外仓网点如马来西亚、越南、美国、荷兰、印度、新加坡、德国 中东、沙特等地区，保守估计储备管理面积达300万平方米。朗华集团自营的工业产业园包括：

朗华深圳福田总部大厦：

朗华深圳总部大厦位于深圳最核心的繁华商圈，在车公庙深南大道与泰然九路交汇处，紧邻车公庙地铁口，日均人流量12万+,沿线产业创新要素集聚，拥有众多中国*企业总部及上市集团。

龙岗朗华家园：

龙岗朗华家园，占地面积约4万m²,建面约30万m²,位于深圳市龙岗区李朗路与友信路交汇处，雄踞李朗核心地带，定位于深圳东部地标性示范产业园，链接“一带一路”通道，打造东部地标，李朗名片。

惠州朗华全球智造与工业供应链创新中心：

惠州朗华全球智造与工业供应链创新中心，广东省首批千亿级产业园，总占地面积约30万m²,总建筑面积约100万m,以建立“工业生态圈”为核心，契合惠州“智慧城区”发展规划，为智慧装备与工业设备等实体经济产业的公共服务型平台，聚焦、整合、导入国内外优势产业、企业资源、技术、人才等，形成经济商圈核心带，帮助工业产业实现降本增效，提升其核心竞争力，为当地创造经济、产业联动生态圈效益。

佛山朗华工业供应链智慧科技园：

广东省大型产业集聚区、佛北战新产业核心区，占地面积约30万m²,建面约90万m²。前瞻规划“四中心一总部”,打造全产业链工业服务生态圈。

全球物流仓库网络：

当前影响估值的核心变量是中国经济宏观环境以及朗华国际基于AIoT解决方案技术向存量客户提供全面增值服务，方向清晰，落地指日可待。

整个8月，支持经济和地产的政策，化解地方债务的政策，支持股市的政策都陆续出台，总体是超出市场在月初的预期的，组合拳的力度强。目前效果尚未体现，但经济已经悄然企稳。

1. 居民端：居民可支配收入二季度增速高于一季度。居民信心和预期在4月环比明显下降后，5月环比重新回升。

2. 企业端：制造业产能利用率企稳回升，工业企业利润同比下滑幅度持续收窄。8月PMI的新订单重回扩张区间，PMI生产环比回升维持扩张。长江商学院调研的企业家预期指数和招工投资指数都出现环比回升。

3. 财政端：财政支出增速在6月达到年内*的-2.5%之后，7月环比触底回升。地产销售在7-8 月的再下台阶是很多人对经济依然非常悲观的重要原因，但背后其实有很大一部分基于政策预期的需求进入观望状态因素，这部分需求在近期政策出台后，会集中释放。

虽然经济和企业盈利自身已然企稳，一大批支持经济和市场的政策也已经出炉。但碧桂园，远洋，中植系等的集中爆雷，严重打击了海外投资者的信心，外媒称为中国雷曼时刻，外资全月持续卖出，单北向一个口径，卖出了900多亿，为单月历史最 高水平。推动A股各主要指数大跌6%以上。

经济和市场展望：当前的一揽子化债政策后续会陆续推进，已经消除了地方政府债务风险无序发展引发较大风险的可能。从更长期的角度来看，地方化债会使得中国的利率水平需要在一定时间内维持低位。金融监管保护商业银行体系的诉求会使得存款利率下行幅度大于贷款利率和债券利率。那么，对于居民和企业的资产配置而言，无风险利率，也即投资的机会成本已经大幅降低，后续可能还有小幅下行的空间，并将在几年的时间保持相对低位。股票市场在当地的历史低位估值水平下，估值向上重估可能性加大。

而朗华国际拥有强大的朗华集团作为支持，在朗华体系内产业园及仓库的管理基础上，深挖朗华集团自身存量25000家工业制造业客户企业的优势，强化物业企业管理服务水平；连接各类电商平台、社区服务商，拓宽工业物业服务能力无边界；对接城市信息模型(CIM)和城治运行管理服务平台，提升工业物业社区基层协同治理能力。以工业物业管理服务平台为支撑，打造工业物业综合管理（政务服务、公共服务和生活服务等）多种场景应用的综合能力平台为企业和政府降本增效。构建工业产业园生产和生活服务生态链，为企业和政府提供工业物业综合服务，实现各类资源与企业需求的精准对接，通过数字化手段不断提升工业物业综合服务水平。目前朗华物业已打造了一站式的综合物业及资产运营物联网科技平台，以AIoT为核心为客户提供包括SaaS及BIM5等降本增效解决方案的能力，打造工业物业管理及资产运营为核心，朗华国际的工业物业管理及资产运营战略规划与集团存量的客户形成高度协同发展效应，打造港股物管股细分领域“工业综合资产管理及科技服务运营平台”龙头企业。