酒店投资新格局，如何实现“ 低成本 大丰收”？

----迈点网：林野

经历3年疫情之后，人们的消费思维逐渐趋向理性，从追求性价比到追求质价比，反映在酒旅住宿方面则为：大家开始希望用更少的钱住更高品质的酒店；与此同时，随着市场的复苏逐渐加快，酒店投资也面临新的格局，投资人的心态更趋向理性与谨慎。根据迈点研究院发布的《2023年中国酒店投资与发展报告》，酒店投资过程中的关注重点正在从数量转向质量，从规模转向效益，从粗放走向精细。不过，在新的投资格局下，投资人仍面临一系列问题，比如酒店如何做到高品质低成本？做连锁品牌酒店，投资人和酒店管理方如何实现共赢？酒店投资在挑物业、选项目时如何“避坑”？

8月9日，丽柏酒店&维也纳国际酒店天津投资论坛暨京津冀示范区成立仪式在天津静海万达广场丽柏酒店举行，锦江酒店(中国区)执行副总裁兼上海总部总裁李俊良、锦江酒店(中国区)副总裁兼维也纳国际&丽柏品牌总裁谌业伟等嘉宾，立足酒店投资者投资诉求，分享酒店品牌投资筛选、如何打造高品质、低成本酒店产品、酒店投资人与管理方如何共赢发展等行业热点问题的专业解读。

1、挑项目、选物业、择品牌 酒店投资实操问解

对酒店投资人来说，项目、物业、品牌的选择是投资一家酒店的开始，也是关键。在本次论坛上，锦江酒店(中国区)副总裁兼维也纳国际&丽柏品牌总裁谌业伟基于自身在酒店行业20余年的从业经验，从以上三方面为新晋酒店投资人们分享了自己对于酒店投资的方法论。

图片：锦江酒店(中国区)副总裁兼维也纳国际&丽柏品牌总裁  谌业伟先生

首先，选择具备合适配套服务、商业形态、交通情况、客源结构的项目。

“评估一个项目是不是好项目，*不是看周围有没有机场或者医院这么简单，我们需要从客源结构、商圈位置、交通情况等等多方面分析，系统性的去观察项目，并分析之后的运营情况。”谌业伟表示，在这个过程中，要对这些影响因素的分析尽可能细化，比如商圈CBD属于高档还是普通？写字楼为工业园区还是办公园区？附近是有国际机场还是大型高铁站？是否为行政事业单位密集区？这将对之后品牌的选择和投资成本产生影响。

据悉，丽柏酒店团队可以运用研发的商圈评估模型，对物业所处位置三公里之内进行评估，包括但不限于物业周边的配套服务、商业形态、交通情况、客源结构等，并给出对应的评估分数和后期的运营规划。

图片：天津静海万达广场店丽柏酒店

以天津静海万达广场店丽柏酒店为例，酒店为位于天津的品牌旗舰店，地处天津静海区十里长街，位于静海区中心地段，万达广场对面，拥有良好的区位、便利的交通、完善的配套。自从试营业以来，酒店经营数据一路向好。据悉，截至8月14日，酒店8月综合ADR316元（最高达358元）RevPar环比提升41%（增长64元），OCC环比提升36%（增长18%），最高超过90%。

其次，挑选物业时，警惕隐形投资成本和隐形法务风险。

曾有资深酒店投资人告诉迈点，不论品牌如何创新，对中端酒店和中高端酒店投资来说，两个关键点不能变，首先是投资成本不能太高，酒店造价要跟得上消费者的价格负担能力；其次要关注酒店硬件中的隐蔽工程以及隐蔽工程带来的隐形投资成本。

图片：天津静海万达广场丽柏酒店餐厅

谌业伟表示，在租赁酒店物业的过程中，有些隐蔽工程如果不及时考虑，将会大大增加酒店投资成本，比如物业外墙窗户是否需要翻新、楼层分户隔墙是否需要新加砌、客用电梯及井道是否需要增加、电和水以及燃气容量是否需要增加、消防水池及泵房是否需要增加或改造？“如果不能仔细考虑这些隐蔽工程带来的成本增加，酒店投资成本将会至少增加400万元。”

“其次，酒店物业还有4个常见的法务风险，包括租期、土地年限、拖欠款、物业性质等。”谌业伟表示，如果通过租赁物业进入酒店市场，租期*是15-20年，最少不低于10年；如果通过收购物业产权进入酒店市场，土地剩余年限不要低于25年，*不低于30年；如果通过收购经营权进入酒店市场，需要提前和物业业主确认原股东是否拖欠房租；不论通过租赁物业、收购酒店经营权或者收购酒店物业产权，物业的合规性是首要考虑的因素，非酒旅馆及商业物业性质，需要慎重考虑，这些隐藏的法务风险问题投资人需要谨慎考虑，重点关注。

第三，根据商圈情况选择合适的酒店品牌。

从酒店投资的角度来看，品牌无疑在投资决策中起到不小的影响作用，因为品牌是投资人对一个公司产品，服务，体验，文化价值观等一切认知的总和。但在上千数量的酒店品牌中，能够挑选出投资人所认为的“*”的品牌并不是一件容易的事。据迈点研究院不完全统计，目前有一定发展规模的酒店品牌达到了1904个，其中，最受投资人欢迎的两个品类——中端酒店品牌达到448个，中高端酒店品牌达到403个。

谌业伟认为，在挑选品牌这方面，投资人考虑的因素越多，越选不好品牌。“难道国际品牌或规模大的品牌一定是*的吗？并不是，对投资人来说，适合你所拥有的项目的位置和商圈以及物业的品牌才是*的品牌。”因此，集团背景、战略品牌及其成长性、与商圈竞对产品的差异化，才是投资人在选择品牌时最应该考虑的因素。强大的集团背景意味着品牌拥有足够的资源优势和运营支持，集团下的战略品牌则意味着具备长远的发展优势，最后落实到项目商圈上来，选择与当地酒店产品具备差异化的品牌，才能在市场中树立特色，赢得自己的竞争优势。

图片：天津静海万达广场丽柏酒店 HUNGRY 24小时美食自助站

以天津静海万达广场丽柏酒店为例，以酒店为中心向周围扩散来看，有尚客优酒店、OYO瑞和快捷酒店、喆啡酒店、维也纳酒店、桔子水晶酒店、金岛假日酒店等多家酒店，为经济型酒店为主，中端酒店为辅、以及1-2家高端酒店围绕的态势，且以本土品牌为主。因此缺少具备国际品质、能够为消费者打造精致住宿体验的中高端酒店品牌。而丽柏酒店隶属于拥有75年历史的欧洲*的高端及奢华酒店管理集团丽笙酒店集团，锦江国际集团于2018年收购并于2020年正式向中国市场推出后，丽柏秉持着便捷、舒适和人性化的精致生活和实用主义的产品设计理念，结合中国本土酒店市场消费升级和审美升级的需要，成功完成了品牌的本土化落地。

2、提升投资“质价比”，酒店筹建品质与成本如何平衡？

新型投资环境下，“卷”成本成为标配，如何能够用*的成本打造高品质的酒店，是投资人最关注的问题。但当消费者的消费需求逐渐上涨，酒店投资市场逐渐内卷，也意味着不论是从消费角度还是从投资角度，“性价比”都要渐渐给“质价比”让路，在此背景下，酒店筹建品质与成本平衡的问题就成为投资人关注的重中之重。

图片：锦江酒店（中国区）维也纳国际&丽柏品牌BU发展部负责人  幸仁冰先生

锦江酒店（中国区）维也纳国际&丽柏品牌BU发展部负责人幸仁冰先生认为，在筹建期内，投资人要判断品牌单房造价的真实性和可落地性；选择专业、经验丰富的施工方；投资人要对于设计图纸、可视化进度、样板房、筹建过程中的重点管控，这样才能严格控制投资成本与酒店筹建品质。

“有很多酒店项目，单房造价最后往往会超出很多，这些超出的部分基本上都在公区。因此我们从一开始就要了解公区的各个面积和吊顶、系统类标准，比如大堂多大多高，空调风管机是水冷还是风冷？招牌做多少块？这些我们都要提前考虑清楚。”幸仁冰表示。

图片：天津静海万达广场丽柏酒店客房

据悉，丽柏酒店将高品质和低成本同时纳入酒店投资的考量范围，通过降低投资人的投入成本和提升目标消费者的高品质体验实现品牌商业价值的弯道超越。“丽柏按照消费者在每一个成本维度上的消费体验程度，分别对比同档次的行业上限和下限，进行每一个维度上的成本目标设定进行控价，实现高品质、低成本。”幸仁冰介绍，以近日开业的天津静海万达广场丽柏酒店为例，酒店房间数量111间，装修施工150天，客房套内单房造价8万元，客房平均单房造价13.34万元（包含公区所有开业物资的客房单房平均成本）。

3、多方协同、统一作战 酒店投资人与管理方如何共赢发展？

一位华东酒店投资人曾告诉迈点，自己曾经干过小餐馆，做过小旅馆，后来开始接触连锁品牌。10年间，自己感触最多的就是酒店营销越来越重要了。用她的话说：“时代在不停迭代，不接受不行。因为对于我们来说，客户在哪里，我们就要在哪里。”

如今，酒店的运营能力和营销能力已经在竞争赛道中占据越来越重要的分量。锦江酒店（中国区）维也纳国际&丽柏品牌BU管理部负责人黄芬女士认为，连锁品牌酒店运营阶段可以详细的分为筹备期、爬坡期、成熟期。在这三个阶段中，不论是品牌管理部、南北运营中台、区总/城区总还是酒店总经理，需要通过品牌运营标准、营销支持、私域推行等标准建立，进行高效的职责分工落实，提升门店运营能力。

图片：锦江酒店（中国区）维也纳国际&丽柏品牌BU管理部负责人  黄芬女士

具体来看，在筹备期，品牌要落地品牌标准，并对品牌形象进行管控，落地执行品牌标志性服务，同时评估定价，积累客户并进行销售推广；在爬坡期，品牌对于旗舰项目要给予“空中支援”，比如对营销推广、私域运营、标准赋能等给予业绩贡献支持。

在成熟期，酒店运营要注重服务增值溢价、品质维护提升、非房整合与增收、渠道客源转化、团队优化赋能等。如针对客源拓展与创新单店服务特色，结合本地化文旅特征，增加溢价服务;早餐出品不断改进与丰富品类；提升会务服务设施设备品质，加强会务销售服务工作；推进早午餐、下午茶、午晚餐等差异餐饮服务;客源结构梳理与优化，主抓高溢价高流量客源;依据成熟期运营要求，建立健全与优化分店管理制度;强化人员标准、运营专业能力、岗位技能与综合素质的不断培训等等。

图片：天津静海万达广场丽柏酒店前台

以天津静海万达广场丽柏酒店为例来看，在品牌的营销助力下，酒店在试营业期间已有不小热度，携程数据显示，该酒店仅试营业三个月预订量和曝光量便在平台上遥遥*，且目前在天津受欢迎度酒店排名中也名列前茅。酒店投资人胡建来先生表示，在决定做丽柏之前，自己也考察了不少酒店品牌，但最终认为，不论是投资成本，还是品牌理念，亦或是酒店的设计装修风格，丽柏与自己的期待值最为接近。且自从酒店试营业以来，经营数据一路向好，自己对于丽柏的品牌信任度和合作信心更强，相信未来酒店能够取得不错的经营业绩。

4、股权融资or债权融资 酒店投资融资痛点如何破解？

今年3月份以来，酒旅行业肉眼可见的快速复苏，酒店开业签约的热潮显现。根据迈点研究院发布的《2023年中国酒店投资与发展报告》，2022年，我国酒店签约数量大幅下滑，减少2000余家，2023年前5个月的签约数量已经占据2022年全年的85%。据迈点不完全统计，截至7月底，2023年已成功签约971家酒店项目，强势反弹趋势显著。

图片：锦江金融投资人贷款负责人 朱拥军先生

在此背景下，酒店投资加盟也逐渐火热。如果把投资加盟的过程拉长，视角放大到酒店投资融资领域，我们会发现，其中仍有问题值得探讨。在一般情况下，投资酒店有两种融资方式：股权融资和债权融资。“当酒店的投资回报周期在4年以内，我们会选择债权融资，当酒店的投资回报周期在5-6年，我们可能会选择股权融资。”锦江金融投资人贷款负责人 朱拥军先生介绍，股权融资风险虽然比债权融资小，但极考验与合作伙伴之间的关系。因此，债权融资比较受部分酒店投资人的欢迎。

基于自身在行业内的从业经验，朱拥军先生分析，但投资人在债权融资过程中，也会遇到如强担保（贷款需要提供相应的房产或者其它等额抵押物）、利率陷阱（花式包装利率、通过每月不等额的还款方式资金使用成本在12%-15%）、资金方不可靠（小公司、中介等安全性低）等融资问题。因此，锦江开发产业链金融服务管理系统，链接投资人与银行，可以为投资人提供最高500万元、不超过总投资50%的酒店翻新改造贷款、最高2000万元、不超过总投资50%的新店筹建贷款、最高300万元的流动资金贷款和最高50万元的供应链采购贷款等，在一定程度上帮助酒店投资人解决融资难题，并避免大部分的“融资坑”。

结语：

现代城市的发展是依托一个个层层嵌套的商圈而不断运行的，消费的潮水最终流向的也是城市最为核心的地方，因此如果能抓住核心区位，打造符合城市定位的标杆门店，便能进一步提升商圈价值，拉动城市经济的发展。

从区域来看，京津冀地区是我国的首都经济圈，拥有得天独厚的资源优势。近日，天津市政府又批复了《京津冀同城商务区建设总体方案》，明确要围绕津城高端服务业发展布局，到2030年基本建成京津冀同城商务区，可以预见的是，整个京津冀地区的商旅往来频次和规模将大幅提升。

在此背景下，丽柏酒店品牌通过新项目撬动区域市场，天津静海万达广场丽柏酒店(旗舰店)开业后，丽柏酒店和维也纳国际酒店将在京津冀携手打造高品质酒店服务示范区，通过品牌、服务、平台等多维区域联动，打造优质酒店集群，助力投资者和旅客、品牌方多赢，进而辐射全国，带动和引领酒店产品迭代进化，为行业高质量发展贡献建设性力量，同时进一步提升丽柏酒店品牌在京津冀地区的影响力。