投资案例｜南京江宁金鹰海友酒店6.0月均出租率超100%

本期项目测评的这家酒店，是位于南京市江宁区中心地带1家装修老旧的连锁酒店。在消费者需求升级的大环境下，投资人祁来利选择花费180万元、79天，将酒店改造升级。

改造前，酒店入住率80%，RevPAR仅70~80元，物业租金比现在低30%，年利润却只有20万；

改造后，酒店通过合理规划增加了2间客房，过夜入住率95%+，由于酒店装修焕然一新，符合附近消费客群的喜好，RevPAR达170~180元，年利润达到100万元。

年利润从20万到100万，翻了5番，不足2年就能收回投资成本，这是如何做到的？

项目名称 | 海友酒店南京江宁金鹰百家湖地铁站酒店

次方点评

项目背景

1.投资人背景

南京投资人祁来利先生的家族从事酒店投资多年，在南京持有多家酒店，他本人自2015年开始从事酒店管理工作至今。

2021年，家族长辈由于精力有限，无暇顾及太多酒店的经营管理，便计划将位于南京市江宁区的1家连锁酒店转手出去。

祁来利看中了这家酒店的优质地段，认为接手之后加以改造，有望得到不错的投资回报。于是，他与2个同样具有酒店管理经验的同辈兄弟合作，以30万元的转让费接手了这家酒店，开始了自己的酒店投资之路。

2.项目位置

本次测评的项目——“海友酒店南京江宁金鹰百家湖地铁站酒店”位于江苏省南京市江宁区天元西路42号，属于江宁区中心地带的商住两用物业，周围不仅有太阳城、景峰、金鹰等3个大型商场，1条酒吧街，还有南京航空航天大学和网红打卡地百家湖。

总体来说，酒店附近人流较为聚集，为酒店后续经营奠定了较好的客源基础，预估后续能够确保入住率，这让祁来利对进行酒店翻牌有了充分的底气。

3.选择品牌的过程

在确定规模、量级、目标客群等之后，就可以进行品牌选择。

在祁来利接手这家酒店之前，长辈曾将这家原本经营多年的“四季阳光宾馆”加盟了一个各方面扶持较为缺失的酒店连锁软品牌,结果对酒店营收毫无帮助。

有了前车之鉴，祁来利决定选择华住集团旗下的酒店连锁品牌进行翻牌改造。在他看来，华住集团在会员体系建设、运营能力打造、后端供应链保障等方面都走在行业前端，是相对稳妥的选择。

最后，祁来利把目标锁定在与酒店位置、客源最 为匹配的经济型连锁酒店品牌“海友”上。

选择品牌原因：

1.华住集团背书，后续运营更有保障

华住作为行业头部集团，拥有极强的品牌溢价能力、专业的运营能力、庞大的会员体系，这些优势能够为门店经营赋能，给酒店客源带来较大的加持。

2．产品设计与客群定位匹配度高

海友酒店6.0的产品以“轻、组、简”的设计理念为核心，奉行经济实用主义，不仅有原木色的简单大方的设计，还有较为潮流的年轻化的色彩主题房间，融入了当下年轻人喜爱的生活场景。这样的产品风格，更符合新消费时代青年人群的审美，且价格也在舒适区内，因此更易获得青睐。

海友酒店南京江宁金鹰百家湖地铁站酒店客房

3. 单房造价较低，总投资额较小，回本压力不大

作为华住集团旗下的入门级投资品牌，海友酒店6.0版本的单房半改造成本仅需2.5万元左右，单房轻改造成本仅需0.6万元左右，比起许多其他经济型品牌，翻牌海友酒店的总投资金额更少。

“后疫情”时代，酒店生存环境较为艰难，更少的投资意味着更低的风险，以及更小的投资回本压力。

4. 酒店体量较小，选择相对受限

酒店面积1300㎡，改造前仅有42间客房。大部分品牌对加盟店的体量要求较高，没有适合该项目物业的设计方案；而海友品牌对房量的最 低要求是40间以上，酒店物业刚好符合要求。

5. 加盟政策较好

酒店物业位置得天独厚，符合海友品牌对旗舰店的标准，因此海友给出了免除加盟费的“翻牌改造加盟政策”——对于祁来利这样从其他品牌翻牌加盟海友6.0版本、物业位置较好的酒店投资人来说，加盟可以免除加盟费，只需缴纳工程保证金、加盟保证金等，可以节省很多费用。

酒店双床房 改造前VS改造后

项目数据

数据来源于投资人

一、改造前：依靠低价引流，盈利较少

祁来利接手前，原酒店主要靠低价吸引美团上的客人，入住率为80%左右，但由于装修和环境设施老化，酒店尽管地理位置优越，却很难吸引到消费水平较高的群体。

当时酒店客源以附近商场或小区50岁以上的装修工人为主，他们青睐酒店的原因是由于低价，酒店RevPAR只能做到70~80元；当时物业租金是35万元/年，再加上运营成本、税收等支出，净利润十分微薄。

为了进一步丰富酒店客源，让自己获取更高的投资收益，祁来利于2021年11月接手酒店后，毅然决然对其进行了翻牌改造升级。

二、改造过程：44间房历时79天，单房造价4.09万

考虑到酒店改造前老旧程度较高，为了让自家酒店更符合海友6.0的标准，祁来利选择了单房成本4.09万元的全改造方案，而非单房成本2.5万元的半改造方案。

11月7日，酒店开始施工改造。

集团派遣专业团队来到现场对老酒店的隐蔽设施进行了检查和评估，认为墙体、隐蔽管道都可以继续使用，这样消防安全许可证也不用重新办理；但地砖、墙面、家具、地毯、店招等其他装修由于老旧及与品牌风格相差较大，则需要以全新标准进行拆除和重装，防水也需全部重做。

酒店大堂 改造前VS改造后

“装修过程中，我们3个合伙人吃住全在工地，和集团委派的督导一起在现场盯工，赶工期的同时，避免装修期间产生一些后期无法弥补的问题。”祁来利说道。

“经过设计团队的重新规划，酒店房量从42间增长到了44间。改造后的店招也从不起眼的黄红配色，变成了鲜亮显眼的绿色，离很远就可以一眼看得到我们的酒店。”

酒店外立面 改造前VS改造后

酒店从改造到试营业，共用时79天，总花费180万元，单房投资成本4.09万元。

三、改造后：客源结构年轻化，RevPAR翻倍

酒店从2022年1月26日试营业，到2022年4月30日正式开业，花费了3个多月。

时间较久，主要是因为中间跨了春节假期。除此之外，处理集团工程验收部门提出的整改意见，以及等待中国移动缺货的无线网络设备，也耽误了些时间。

期间，由于酒店暂未在华住中央平台上线，没有会员订单的加持，又受疫情影响，酒店生意较为一般，出租率不足50%。

但从5月上线华住会APP至今的统计数据来看：每个月门店生意都节节攀升，生意*时入住率一度达到了129%，过夜入住率也在95%以上，RevPAR在160元左右。7-8月的暑期，RevPAR更是提升至170-180元。

祁来利表示：“当时，每天能售出近20间时租房。为了避免房间过多被占用，影响过夜入住率，后来我们将时租房进行了调整，销量降到了每天4~5间，入住率也稳定在103%左右，过夜入住率继续保持在95%以上，最终RevPAR在170元左右。”

由于物业的10年租约到期，重新签订的物业租金从35万/年涨到了50万/年，单房租金成本约为31元/天；酒店共5个员工，每月人力成本3万元，单房运营成本40元/天。

从消费人群来看:改造前为保出租率，酒店靠低价吸引了不少50岁以上的装修工人；改造为海友品牌6.0产品后，消费客源发生了天翻地覆的变化，变为20多岁的年轻人为主，这些客源的消费能力更强，消费频次更高。

从客源占比来看：改造前，酒店生意主要依靠美团平台预定，几乎没有连锁品牌会员体系支持或其他渠道的流量；改造后，官网会员预订占60%，美团预订占30%，携程预订占10%，散客基本没有，协议客人也是通过官网渠道进行预订的。

从酒店评分来看：改造前，酒店的携程评分为4.0分，美团评分仅3.9分；改造后，携程评分提升到4.9分，美团和官网评分均为5.0分（满分），客户体验反馈很好。

酒店前台 改造前VS改造后

总体来说，祁来利与合伙人共在这家酒店上总投入210万（30万转让费+180万改造筹建），开业前他们预估RevPAR150元左右，3年回本。

如今酒店开业4个多月，RevPAR170元，超出了当时的预期。每月酒店客房售出总价约20万元，年营收约250万元，净利润达约100万元，估计2年内就可以回本。

数据来源于投资人

项目满意点

祁来利称，酒店投资就像“摸着石头过河”，自己比起更加年长的投资人还是有很大的学习空间；但投资至今大半年，不管是品牌的加盟特惠政策、产品设计定位，还是门店的业绩表现、管理机制都让自己比较满意。

尤其是这次加盟海友，由于“物业位置符合标杆店标准”和“翻牌改造加盟”这两大原因,祁来利拿到了非常难得的优厚加盟条件。

祁来利还了解到海友品牌近日推出的“老店新开翻牌计划”：只要符合一定条件的加盟项目，即免收最 低6万元的加盟费、2万元的工程筹备费，5~7万元的设计费先缴后抵，并有两档低成本的灵活改造方案供选择——常规毛坯含公区单房造价为4.89万元的海友6.0产品，如今翻牌加盟的轻改造造价0.6万元/间起，半改造造价2.5万元/间起。

也就是说，营业2年内的连锁品牌酒店仅需几十万就能完成轻改造翻牌加盟华住体系；开业大于2年且产品较老旧的连锁酒店在符合华住营建标准的前提下，可进行半改造。

图片中内容来源于海友品牌

因此，祁来利认为：投入产出比很重要，充分利用加盟政策所释放的优惠利好，可以帮助投资人以最 低的成本，撬动最 大的回报。尤其在投资环境不容乐观的当下，能够很大程度缓解投资人的资金压力。自己看好海友品牌未来的发展，希望门店经营越来越好。

酒店走廊 改造前VS改造后

酒店待客区 改造前VS改造后

关于未来

祁来利表示，在整个家族经营酒店的历程中，他亲身感受到了整个行业的巨大变化。

“如今，对于消费者而言，单体酒店意味着服务水平的不稳定，如果在价格相似的情况下，一定会选择入住连锁品牌。当代年轻客群，追求的是既有性价比又有一定品质的住宿体验。

对于酒店投资人而言，单体酒店名气小，散客为主，辐射范围有限，没有强有力的品牌支撑，顾客信任感和安全感低。经营单体酒店更加耗费精力，且无论运营能力，还是客源获取能力，以及对门店数据的跟踪和分析，都明显弱于连锁酒店品牌的专业管理体系。

目前，家族持有的酒店凡是能够转型加盟连锁品牌的，如今几乎都加盟了连锁品牌。以后如果我再投资酒店，也会毫不犹豫地投资连锁品牌酒店。

近期，我也在寻找南京合适的物业，准备继续投资酒店。”