2023年的秋天，北方某地一线城市的经济技术开发区路边，空旷的水泥地上晾晒着一大片金黄色玉米粒。
于2022年4月完成竣工验收的新药研发生产基地，今年5月*家企业入驻，半年后，入驻的企业依旧只有一家。建筑面积近4万平方米的8栋楼宇和厂房大部分空置，给了玉米粒们平铺的空间。
新园区招商滞缓，有领导班子换届等多重原因。但在不同程度上，折射了全国各地医药园区的部分现实。据从业者称，受去年以后医药领域寒冬的影响，“药企也在过冬”，园区招商相比往年，格外艰难，“和预期的差距有点大”。
资本寒冬，在药企们最该聚集的医药园区里，表现便是低出租率和空置，即便降低租金，也难有企业愿意前来。园区招商人员压力陡然增大，“各地政府招商竞争激烈，招商管理也严格化，领导每周开会都要求汇报招商项目进展，有得任务指标，招商人员安排不了，找企业充数”。
实际上，地方的投资态度变得极其谨慎，“需要以投资换招商的项目谨慎停止”，这也将直接影响到企业入驻园区的概率。
长三角一个地级市某区的医药园区，作为基石投资人的一个港股上市biotech在7月份突然股价大跳水，“短期内对企业发展并不会有太大影响，但账面上的浮亏对国有资本来说是难以接受的，对当年的业绩考核影响会很大”。
因此，该区政府基金暂缓了所有对即将上市企业的投资计划，也就是不做基石投资人。为此不得不暂时放弃一家靶点临床进展全球*、有best in class潜力的企业进驻的计划。
北方一个城郊，一个1平方公里（约14个足球场大）的沙坑基建进度迟缓，尚未挂牌。这个未来的医药园区开发计划超过10平方公里，但目前资金得不到保障，园区建设了一年，“真正付出去的也就一个多亿”。
当地预计，按照现在的情况，还需要至少3个亿才能把这1平方公里的道路基础设施开发好，而这仅是一级开发的工作。这1平方公里的二级开发包括建楼宇、招商等，将会成为接下来两年工作的重点。
2015年以来，供给侧改革成为中国创新药行业最重要的驱动因素之一。一度，大力发展医药园区，是其中最鲜明的体现：投资拉动，尤其是固定资产投资拉动的发展模型，在我国许多产业中已经被验证，也常常是地方行政考核的重要组成部分。数据显示，在各地政府工作报告中，全国有29个省区市将医药列为优势或优先发展产业。
在过去的狂奔时代中，有累累果实，也有纸上辉煌。当快进键变成暂停键，是一个重新思考效率和发展路径的时机。
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“全员裸泳时代”的医药园众生相：过冬、弯道超车和缘木求鱼
从上海张江药谷算起，医药园区在中国发展已有近30年历史。2018年4月港股18A版块开启、允许未盈利的biotech上市之时，全国掀起了一股建设医药园区的热潮。有的地区投入了二十多年；有的地区只投入五年或更短时间，各地面临的发展境况和水平完全不一。当遭遇我国创新药行业发展的*个下行周期时，这种区别更加明显。
在张江药谷的早期从业者看来，随着领导换届和产业升级，近年张江的气氛变了。当年，上市许可与生产许可分离的MAH（Marketing Authorization Holder, 药品上市许可持有人）一度让突破创新氛围高涨，一批创业者大步向前，从无到有，大环境更宽容失败。但在“过冬”的时刻，现在能做的，就是“踏实陪在已经发展了一段的企业身边，企业需要什么样的人才和补贴政策、投资环境等等，来尽量匹配”。
张江药谷十几年来，楼宇间并无产业细分规划的设计，看上去稍显杂乱，但却象征了张江的一种氛围和特色：水乳交融，联系紧密，人际沟通成本极低，“老人带新人，大家像朋友一样慢慢融进这个圈子里”。随着企业慢慢成长，其它地区有更好发展条件的时候，一些企业却逐渐把公司总部或生产基地从张江挪出。
“还是nobody的时候都在张江，后来真的成为了somebody，体量大了、能自食其力了就走了，走的人都还会带着属于张江的共同印记，也是经常联系的一家人。”但如今的张江，还是带着一种先行者的落寞。
此外，*的高校和人才资源、最核心的审评审批部委聚集的北京，药企的外地研发总部都需要落在此处。一度，北京的MAH B证（持有人委托生产药品，也即持有药品批准文号和相关知识产权）企业数量排名曾是*，如今已成第四，排名在江苏、广东、浙江之后。这种“掉队”让北京的相关园区有些着急。政策制定者深知“区域的政策鼓励力度和B证数量增长成正比”，因此，在政策突破上想追回*的地位。
10月底，位于中关村的中国药谷·火炬国康产业园开园，计划成为北京*个MAH总部产业基地，围绕MAH主体，强调注册申报的便捷性、快速落地政策红利，并在周边匹配CDMO、市场营销与咨询、投融资等上下游企业。在该园相关负责人看来，正是对独特定位的重新找回，在较冷的市场环境下，园区还能有20多个招商项目在洽谈。
在上海、北京等一线城市之外，对于长三角一个并不靠海的三线地级市城区的医药园来说，比起沿海的外贸城市受的冲击，该地“还有点闲钱”；当行情不好时，药企们估值都不会大涨，所以该地反而有了一些接触好项目的机会，“以前他们（药企）只看上海、苏州，连南京都不考虑，完全不‘鸟’我们。现在我们也终于可以稍微挑挑拣拣了”，此时“在洽谈企业的不下7家”。
此前，在这个小城区里，医药招商团队有70多人，每周轮流讲课、每年考评；早年就开始大胆投资项目，今年实现了部分退出，所以“腾出了钱再做转投”。
如今，医药产业越来越重视“轻”的知识产权开发、而非“重”的生产与流通。尽管依旧受到地方固定资产投资考核的掣肘，该园区的招商思路已经越来越清晰：在支付能力有限的国内环境下，招商时考量一家企业是否有成为MAH的潜力、产品是否有海外市场最重要。为此该地积极与本地以及周边的技术交易产权中心保持密切合作。
而在上文提到的一个北方地区，除了新园区深陷一级开发阶段的困境，在一位从业者看来，市里的其他园区也处在发展的瓶颈：当地本已有了某医药细分领域的产业基础、有很好的医疗和高校资源，也有几家大的存量企业，且毗邻全国医药园区发展的头部地区，发展条件相当不错。但主政者似乎没有想清楚发展的思路，看上去并没有选择在这些条件基础上发展，“有些缘木求鱼”。
在招商方面，该地也还陷在算短期经济账的思维中，且投资方面非常保守，“母基金宣称有几千亿，实际上一年可能就投一两个项目”。
这似乎能代表更多地方园区的发展状况。在该从业者看来，即便园区完成建设、整体经济状况转暖，招商情况也不会太好，“鱼少池塘多，企业要么求服务，要么求投资求钱，两样都没有，人家凭什么来？”
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寒冬下的必选题：做“投资者”还是“服务者”
对于医药园区招商来说，“服务”和“投资”，二者至少有其一，才能招来企业。若有服务，企业可以获得上下游产业链、政策补贴、注册申报、投融资环境等良好的发展配套，而地方政府需要做的是找到独特的发展定位，付出长期的耕耘和培养，让地方医药发展的生态越来越好；若有投资，企业可以拿到一笔现金流，地方以企业发展后的投资回报。
对大部分地方来说，发展医药健康产业是一种产业升级。无论以何种方式招来药企入驻，地方能够得到的都是低固定资产、绿色成本换来的高税收和人才，只是回报周期可能会比别的产业长一些。如果要从开始做环境培育、提升服务质量开始算起，回报周期就更长了。
因此，比起“培育和服务”，许多地方反将“投资数额”作为招商的*条件。毕竟这是最省事的办法，并且珠玉在前：从2017年开始，张江高科的投资收益就已超过主营业务收益；合肥和重庆都可称是政府招商的示范区。
但一切都有前提：在转型“科技投行” 、再转型LP之前，张江高科已有十几年的园区服务经验，能够通过物业、租金等业务实现自我输血；合肥等地有30%-50%的容错机制，政府基金敢投，不必担心投资失误后的处罚或追责。
而在业内看来，许多地方医药园区的“投资”并不明智：没有做好服务的先决条件，投资显得本末倒置，更像一种“收割”行为。
一度，各地拿更优厚的投资条件“挖”企业，而一批因各种优惠条件从苏州出走的企业，最后又回到了苏州——但若有当地背景的基金在企业中占了太大的比例，业内人士认为，这会造成许多问题。
比如，一些地方的财政问题，导致资金兑现的时间、甚至能否兑现并不能百分百保证；地方基金一定会要求企业在当地发展，若企业寻求多地多元化发展会被当作“白眼狼”；比如退出或不退出并不能全由企业和其他投资人说了算；比如想要到境外上市的话决策流程会相当长。
地方基金固然在创新药发展早期起到了重要作用，但行业人士认为，这也使本应单纯的市场行为，在一定程度上演化为有不确定因素的存在。而这会影响到其他投资人的积极性，因此整体投资环境将趋于谨慎和保守，而这又将导致行业更需要地方基金的补足，形成不良循环。
更何况，比起长期而又稳定的服务环境培育，投资能力是极不确定的事情：无论大环境多差，园区能给企业的人才、税收优惠补贴等服务条件其实是不会下调的，但地方的投资能力，总是变化莫测。有的地区高喊口号，每来一家投上亿元。经验丰富的业内人士推断，这说明了当地对自身条件的不自信，并且按照目前的状况，这些承诺到最后“可能难以兑现”。
在通缩环境下，全球的资金池水位都在下降，地方园区的服务体系建设短板开始显露。当园区载体投资者多、服务者少，急功近利的作风也将传导给企业，“惯”出了一批也想“收割”地方投资的药企。
最终，当服务生态这个最重要的谈判条件缺位时，招商就变成了一场只知道伸手要钱的拙劣游戏：不够优秀的企业融资渠道少，地方基金几乎成为*的选择；没有服务生态的地方，只能应允高价，但实际上难以兑现。
“最后一拍两散，倒霉的是接盘者”，以及徒劳浪费了的时间与资源。没有踏实建设服务环境基础，当地产业升级成空谈。而有希望的初创企业，“只会在服务生态完整的地区发展”。
有行业人士称，也许地方“退一步”的时候到了：谨记自己服务者的身份，谨慎做投资者，投资这种事情，更多交给能承受高风险、有专业管理能力的投资人。
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我们真的需要这么多园区吗？
就像我们实际上不需要这么多biotech，寒冬也是“去泡沫”的过程，那么，我们真的需要这么多医药产业园区吗？
有行业人士指出，相较于有限的潜在MAH持有人数量，全国上千个医药园区中，有过半是冗余的。空置的园区，也许就是创新药行业泡沫的肉眼可见的显现。
医药行业的高门槛，不是筑起高楼就可以比肩。“很多地方觉得，花一笔钱建个园区、弄个编制、买一堆设备、做公共技术平台，就已经是很愿意支持企业们、很努力了。”有从业者提到，“但是对不起，医药，尤其是生物医药产业，和传统产业的玩法就是不一样。”
最直接的体现是，当企业有意愿洽谈，当地招商局长究竟能不能和企业家“聊到一块去”？当企业提出想建厂，招商局长会满口承诺，还是能依据企业的实际需求，敢说一句“没必要”，并组织和当地已有的药企共享厂房？
“算经济账，很难算。”一位地方招商人员坦言，“让你以三五年为限算平衡账，租金成本、装修成本、拆改成本都要算进去，将来企业交的税，留存地方的贡献必须覆盖园区给的支持。这怎么算？”
“一个新药企业也许10年以后才能产业化，产业化了也不一定就能成功。不能光盯着税收、盯着经济效益，人才和专利在，不能把眼光放得这么短。”这位业内人士继续“吐槽”：“老想摘果子，你能摘别人也能摘，政策跟不上，人家凭什么这么容易让你来摘？”
该人员称非常羡慕一些地方，以引进的人才和专利数量来考核入驻企业，以决定每年的租金和税收优惠，“这是符合行业发展的规律的做法”。
还有从业者表示，园区没有定位，根据领导泛泛的要求来招商，其实完成这样的工作指标并不难。但他知道，这样做对园区未来发展并无益处，“形成不了产业效应，没有独特的优势，只能是一盘散沙。”
诚然，作为政策落地的直接执行者之一，地方园区在中国生物医药行业发展大浪中起到过不可磨灭的作用，张江和苏州这两个地方某种程度上成了创新药的代名词。
但如今我们重新审视这个行业的“推手”，认知、定位、政策、资金、人才、服务……发展一个医药园区需要的条件极多，当配套达不到要求时，土地和楼宇厂房们便只是巨型叠叠高，费力搭起，再随意废置。
