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市值450亿!这家上市公司捧出300多个富翁

从王石定调到剥离上市,万物云也曾花了30年——留给职业经理人朱保全以及这家企业转身的时间还有很多。

千禧年后,中国房地产经历了一次从过热到降温的变动,万科的经营思路在那几年也进行了多次调整,内部曾经开过这样一场会议。

会上,有人提出了一处小小的业务细节调整——物业的保洁应该外包。当时万科掌门人王石立马问,“为什么外包?”对方回答,“外包可以不用交社保。”他又追问,“那你为什么把这个社会问题交给别人呢?”

这个会议,透露了王石希望做重物业业务的“基调”。过去的十多年里,万科不断重仓物业板块,物业员工数已超过了9万人,成为中国基础住宅物业管理服务市场的*梯队。

近年,房企拆分物业公司纷纷赴港上市;作为万科多元化业务中的“大儿子”,万科物业板块于9月29日成功在港敲钟。

此时并非上市的*时机,破发成了万物云难以回避的命运。截至9月29日收盘,公司股价为46.00港元/股,较发行价跌6.788%,市值为536.9亿港元,约合人民币492.5亿元,是今年港股*规模的IPO(首次公开募股)。今日(9月30日)开盘后,万物云股价持续下跌,截至发稿为42.4港元每股,最新市值约450亿元人民币。

当年一手推动物业板块定调的王石,已经在2017年的万科股权大战中悄然退场;但在当年那场物业话题会议上,还有一位人物旁听和参与。

他是1999年进入万科、时任集团总裁办公室主任的职业经理人朱保全。如今,他的身份是万物云董事长、执行董事兼总经理。上市当天,朱保全发文感谢王石、郁亮。

年营收超230亿元

王石时代留给万科的一笔“遗产”

1990年,万科刚刚步入房地产业务。受SONY售后服务的启发,企业创始人王石拍板,成立了万科物业,邀请有“物业教父”之称的陈之平担任*代掌门。

成立之初,万科物业便开创了中国物管行业的多项先河:比如在深圳天景花园小区引入了物业管理,成立了*个业主管理委员会,引入“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式、酒店式管理模式,接管建设部大院的物业管理等实践。

但对于物业在整体业务应占什么地位,万科高层之间的见地并不同。

陈之平坚持认为,万科物业应当独立于万科集团来发展;但在当时以专业化著称的万科,对于多元化业务的发展态度是否定的。

所以,陈之平早年接受媒体采访时曾说:“万科物业一年只有1个亿的利润,郁亮(现任万科董事会主席)是不会把这1个亿放在眼里。比起一年1700多亿元的销售额来说,这1个亿算什么?万科没有把物管当做产业来做。”

这一矛盾,最终导致了陈之平的出走。直到2007年后,万科内部才重新审视这套逻辑,最终确认万科物业与母公司主营房地产业务的分离,使其真正独立于万科地产板块。

2011年,跟随王石、郁亮多年的朱保全被集团委任为万科物业总经理,此时中国房地产行业已经历了2008年的经济危机,更多业务开始变动发生。

2015年,物业企业迎来了一波上市小高峰,绿城服务等同行接连在港敲钟,刺激了作为地产龙头企业的万科。在王石等人的支持下,万科在那一年,踏出自有楼盘的圈子,开始全面接受其他开发商的物业业务;2017年,博裕资本与58集团看中万科物业,提供了共计18亿元融资,其估值来到了60亿元左右;到了2020年,万科物业在成立30周年之际,正式更名为万物云。

此后的两年间,财经圈与房产圈对于万物云上市的讨论一路喧嚣尘上。

一次采访中,有记者问“你会怎么说服郁亮(上市)”,朱保全回应,“不需要说服郁亮。万科集团分拆万科物业,受益人是万科股东。”

数据显示,拆分后万物云的运营态势总体良好。据招股书,公司在2019年、2020年、2021年的营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237亿元。如果按基础物业管理服务收入计算,万物云在2021年中国物业管理服务市场中*,占有4.28%的市场份额。

职业经理人个人股票价值8亿元

或已超过“大哥”王石、郁亮

长期以来,物业服务属于劳动密集型服务。“我不相信以现在的智能化水平,你还能把项目上的人都撤没了?”朱保全曾表示。

2019年、2020年、2021年,万物云的员工成本是支出大项,分别占总销售成本的56.1%、35.2%、36.8%。

虽然万物云的年收入已突破200亿元的大关,但毛利却并不算高。数据显示,2021年公司毛利为40.2亿元,毛利率为17%,年内利润为17.14亿元。

随着9月29日万物云赴港上市,从王石时代开始、逐步做大的万科物业生意可能会迎来新的细化和拆分。

这背后是,朱保全有意培育新的盈利板块。

之前的媒体采访中,他提出过“平台化”打法。“做平台首先要变成一个科技公司,首先还是要科技化、数字化,科技在物业里边潜力空间是*的,而且平台下面要有实体业务。”

目前,万物云旗下包含“空间(Space)”“科技(Tech)”“成长(Grow)”三大业务模块,覆盖住宅物业服务、商业物业板块、社区到家服务、城市全域治理领域、企业安防机电服务,以及智慧社区、园区、楼宇的设计+施工+运营一体化服务等。

对于这批衍生业务,朱保全野心勃勃。

有媒体采访他,“如果万物云上市后,让你分拆下来的*个会是什么?”朱保全答复,“万物梁行,现在已经有60亿收入了。”然后他又补充说,“万物为家、朴邻也放进去了。万御安防已经分拆了,只是还没上市而已,2021年约有50亿元的营收。”

作为带大企业业务的职业经理人,朱保全是成功的。

据万物云最新财报,朱保全个人持有万物云2000万股,以目前股价进行测算,仅股票价值就超8亿元人民币。而2019年-2021年朱保全的平均年薪为1300多万元。在部分财经媒体的估算中,朱保全的身家或已超过自己职业生涯里的“大哥”郁亮,以及“大哥的大哥”王石。

此外,上市前万物云拿出7000万股奖励396名员工,万物云上市后,朱保全等管理层身家直接破亿,其他360名员工持有股票的平均价值也超过了400万元。

含“科”量过高、含云量不足

万物云上市即从500亿元跌落

自2015年起,物业服务企业进入了上市潮,市盈率基本都在25倍以上;但彼时的万科迟迟未动。原因在于企业对上市后高估值的警惕,现任万科董事会主席郁亮曾多次强调,怕资本市场把公司引导坏了。

资本不是洪水猛兽,但*是敏感且趋利的。

上市首日,万物云股价直接破发,*跌至42.05港元/股,最终收于46.00港元。受股价下跌影响,万物云的上市市值也从发行时预估的575.9亿港元,跌至536.9亿港元;换算成人民币,市值已跌出500亿元的大关。今日开盘后持续下跌,截至发稿的最新市值已不到450亿元人民币。

除了提到的毛利率不高的问题,万物云还有一些方面未达到市场的预期。

招股书显示,2019年、2020年、2021年,万物云在主要客户方面的销售收入分别为21.62亿元、37.48亿元及47.18亿元,但*的单一客户始终是万科集团,其“支持”的销售收入分别为17.7亿元、28亿及38.21亿,分别占万物云总收入约12.7%、15.4%及16.1%,逐年比例还在扩大。对万科业务的依赖较大,显然与万物云“走出万科自有圈子”的定位不符。

“含科量”高,但万物科技的“含云量”却并不明显。

当前,与物业板块关系最紧密的科技大多集中在IoT领域,也就是物联网技术的应用、开发与云平台支持。数据显示,2021年万物云在传统物业管理板块的收入占比高达70%,而科技服务板块AIoT(人工智能物联网)及BPaaS(业务流程即服务)解决方案服务业务营收占比却不到8%。

在研发投入上,2019年到2021年,万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元,占总收入的比重不超过2%。

从一些方面来看,由线下物业板块发展而来的万物云与科技公司、O2O(线上到线下)平台模式相比,仍存在许多运营模式、理念上的差异。但回到公司管理本身,朱保全从中也看到万物云的提升空间与发展潜力。

2021年,万物云引入了原阿里云副总裁、智联网首席科学家丁险峰,出任万物云首席科学家。伴随许多重量级技术人才的加入,万物云对科技研发、物联应用的重视在提升。

毕竟从王石定调到剥离上市,万物云也曾花了30年——留给职业经理人朱保全以及这家企业转身的时间还有很多。

【本文作者叶晨,由投资界合作伙伴天下网商授权发布,文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点,不代表投资界立场。如内容、图片有任何版权问题,请联系(editor@zero2ipo.com.cn)投资界处理。】

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