某在线教育平台的一位老师，最近转行去做了房产中介。或许她未料及的是眼下全国范围内房地产频繁调控之下，“房产中介，是下一个教辅行业”的论调甚嚣尘上，这也让房产中介免不了受波及。
“我们不仅收获了来自相关主管部门对我们在房产交易行业里做出的正面贡献的肯定，也同时进行了持续向内归因的思考。”8月12日2021年第二季度财报发布后，贝壳董事长兼CEO彭永东直面投资者的种种疑问。
然而，房地产的周期和调控本就是行业常态，并不可怕，可怕的是陷入非理性判断中无法自拔。彭永东的“向内归因”是行业内外鲜有的理性思维。只是，如何归因，结论在哪里，又是另一重命题。
强监管意在何方？
最近的房产中介行业并不好过。2月份开始，深圳、成都、西安等城市相继出台了二手房指导价或核验政策。与此同时，国内各地方政府亦加强了对房产中介的监管。
7月，住房和城乡建设部等8部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员都纳入了监管，房屋买卖和租赁成为整治重点。
不久前“双减”政策对教辅行业的打击还在眼前，强监管下市场的担忧情绪蔓延至房产中介行业，甚至有人担心房产中介成为下一个教育行业。这一担忧可以理解，但显然过度解读政策面的“调控”同样是杞人忧天。
*，从监管层面来看，对居住和房产中介市场的监管的确在强化，但调控的主基调仍然是“房住不炒”，重点是“炒”，核心是为了“住”。
8月12日，有媒体统计发现，今年以来国家和地方对房地产行业的调控已超过300次，监管态度之坚决可见一斑。调控的核心，一直以来都是在“房住不炒”原则下，“稳地价、稳房价、稳预期”。
从今年上半年来看，重点调控的是地产行业的过热区域，约谈地方有的涨幅超过10%，有的土地溢价率过高。住建部曾约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通五城，背后是四五年间这些城市楼市价格的全面上涨，其中南通成交楼面价涨幅达164%，东莞房价涨幅达106%。
一系列调控的*目的是“住”，让人住得起，住得好。在我国现有行业体制下，调控的确是实现这一目标的重要手段，但绝不是*手段。真正解决“住”的问题，靠调控也更得依靠市场化的运作方式，即提升居住市场的运行效率。
提高供给，当然是解决楼市问题的最快捷路径，但在供需较为稳定的市场环境中，杜绝“炒”的主要路径是加快房子的交易流转。当前，中国房地产市场的更主要问题是成熟度不高，流转一快就造成价格的大幅度波动，这是调控频出的一个重要原因。
“这个行业成熟的标志，就是当一个城市的交易量在多少的时候，还能带来价格的稳定”，8月12日的财报电话会议上，彭永东表示，成熟度较高的市场，换手率达到3%、4%依然能保持稳定。
第二，教育本身无法与房地产相比较。两者有着不同的属性，我国教育的主体仍然是公办教育，教辅行业只是补充，而房地产市场在经济中占比大，重要性也高。
数据显示，房地产业对 GDP 的贡献率从1978年的2.2%左右提高到2020年的7.3%，考虑到房地产业对上下游产业的带动作用，对经济增长的贡献率达到 8%左右。
在房地产行业中，房产中介的存在起着疏通上下游，加快行业运行，提升行业发展的作用。房地产商们的确自己在卖房子，但是无论是从效率还是从效果考虑，房产中介的存在都是必要的，无法被一刀切。
驱除恐慌，一系调控的出台虽然短期内将给房产中介行业带来不确定性，但长期来看将有利于行业发展，毕竟双方有着一致的目的。
“向内归因”
房产中介的目的，或者说房产中介行业的诟病，是一个老生常谈的话题。
几年前，贝壳诞生的基础就源于对行业发展的思考，即房产中介中普遍存在的五个深层次矛盾，服务者和消费者之间的、经纪人和经纪人之间的、行业自身的、前台和后台的、经纪人和公司的。
这其中除行业自身矛盾即周期性风险无法避免外，其他矛盾都是广泛而深刻的。服务者和消费者之间的矛盾，根源在房源的真实性；经纪人和经纪人之间的矛盾、前台和后台的矛盾、经纪人和公司的矛盾，根源在产业链条和考核激励机制。
真实性问题是一切矛盾的前提，房源真实有效才能促成交易，促成经纪人和经纪人、前后台、经纪人和公司的利益分配，可以说这一问题是房产中介行业最难解决，也必须*解决的问题。
8月初，西部某市公布了上半年房地产中介机构的投诉情况通报，“不做房屋实情调查乱承诺”、“为不符合交易条件的房屋提供经纪服务”等是消费者投诉的主要问题。
实际上，在贝壳等平台、恒大等地产商的共同努力下，行业发生了剧烈的变化。一方面，房源的真实性问题得到部分解决，虚假房源大大减少；另一方面，经纪人等“老”矛盾变得更为突出，同时，新趋势、新模式的出现衍生了其他问题。
贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰在《第三次大转型：中国住房新十年》报告中表示：1949 年至今，我国住房市场经历了三次结构性变迁，当前住房市场正迈向第三个阶段，形成了居住服务化、数字化、全产业链化、品质居住、机构化租赁等浪潮。
这背后是房地产行业的发展和逐步成熟，也是市场需求和消费理念的升级。
过去是卖方占主导的单边市场，房子供不应求，买家趋之若鹜，消费者对房产中介的诉求单一，即快速低价成交；现在，随着供需的变化，对房产中介的要求提升，因此出现了服务化、品质化等诉求。
中国居住服务市场化起步晚，职业化服务者数量远远不足，优质服务恰恰成为“稀缺品”。数据显示，国内房产经纪人本科以上学历人员为25%，远低于美国经纪人的 45%；从业年限上，中国经纪人从业年限短、流动性强，这也影响了服务的专业度和职业化水平。
在解决了房产中介行业中“房”的问题后，“人”的问题变得突出。
与此同时，行业发展方式的专业也带来了一些新的问题。比如为提升利润率，解决传统租房市场上的虚假房源、服务差等问题；租房市场呈现出了机构化趋势，并衍生出包括金融产品的使用与规范，合同规定漏洞等问题。
在周期性和调控的双重影响下，房产中介行业正处于新一轮调整期。如此多的新旧行业痛点，完全依靠行政干预和调控来解决是不可能的，因此在行业调整期，更深的市场化探索则应是行业企业的机遇。
不败的长期主义
对于行业的周期性变化，其实贝壳早已熟稔。
在彭永东看来，贝壳和链家曾经历了多次市场周期的起起落落，周期并没有打败贝壳和链家，反而使他们在周期中一路成长、蜕变，从地方走向全国，从中介走向平台。
究其根本，彭永东归咎于贝壳一直做“难而正确的事”：“每年开始出政策调整那一年，就是2008年、2011年、2014年、2017年，我们的下一年一般都会做一些今天看来都是‘难而正确’的事。”
2008年调控，2009年开始做科学化管理；2011年调控，2012年开始做真房源，发力客户体验和线上；2014年调控，2015年开始做全国化；2017年调控，2017年、2018年大力做贝壳。
正是在这一次又一次的市场与调控交错的周期中，贝壳更加坚定了对长期主义的信心。“坚持长期主义，做难而正确的事，为实现‘有尊严的服务者，更美好的居住’的使命而不懈努力。”
对贝壳来说，所谓“难而正确的事”，指的是真房源以及种种数字化、标准化、品质化探索。房产中介行业，说难也难，说不难也不难，这个行业里的两个难点在于“房”和“人”（房产经纪），假如将这两个难点逐个击破，行业难题将很好地得到解决。
如今，奉行长期主义的贝壳已经肉眼可见的达成阶段性成果。
财报显示，2021年第二季度，贝壳成交额(GTV)为1.22万亿元 ，同比增长22.2%。营业收入为242亿元，同比增长20.0%，净利润为11.16亿元 ，经调整后净利润为16.38亿元。
截至2021年6月30日，贝壳覆盖的门店数量为52868家，较去年同期末增长25.1%；经纪人人数为54.86万人，同比增长20.3%。
值得关注的是，2021年第二季度研发费用为7.75亿元，去年同期为5.24亿元，持续投入背后，是其奉行长期主义的另一个佐证。
从成立之初，贝壳就从“真房源”出发，通过AI、大数据、VR等技术，制定和引领真房源标准，解决“房”的问题。二季度，贝壳试点推出了数字化工具“必行Pad”，线下向消费者更全面地呈现房屋现状、未来装修效果等信息，使经纪人和消费者平均交互时长增加29%。
2021年，贝壳推出“签约服务中心”，设置专门的签约经理，至第二季度末，贝壳签约服务中心在全国30城落地287家。同时，贝壳在推进门店中“一二手经纪人分岗”，使签约进一步流程化、标准化，截至6月底，在21个城市里有61%以上的门店完成了一二手分岗。
这些“难而正确的事”最终的结果是使贝壳进入了错位竞争——不再像原来那样靠吃差价来赚钱，而是依靠行业链条的清晰透明，依靠效率竞争。
当下市场对监管的误解某种程度上源于他们还停留在房产中介行业靠吃差价挣钱的思维认知——“房价越高，房屋的成交额越高，中介的提佣就越多”的机制，因为要吃差价，所以极尽所能地抬高售价、出租价格，导致“炒”，导致行业过热。
而随着流程化、标准化的持续推进，考核和激励机制发生变化，很大程度上解决了中介抬价的问题。从效率竞争的角度来看，贝壳的种种探索导向的前方正与监管方向相契合，或许这也是它能够持续穿越周期的原因所在。
结语
在完成对欧美成熟市场跟随式创新后，中国迎来了大范围的、基于本土的二次创新，互联网领域里的O2O、共享出行，传统行业里的智能电视，金融行业曾经的“宝”类产品，都是二次创新的产物。
有人对二次创新的手法进行了归纳，分为跨界混搭、边缘革命、底层颠覆三种。跨界指的是将互联网与其他行业相结合，比如O2O；边缘革命指的是在传统行业中进行边缘技术创新，比如小米：底层颠覆指的是以技术对原有行业进行颠覆，比如“宝”类产品。
当然，很多行业、企业用到的不只一个手法。假如对过去几年房产经纪行业的创新进行总结，可以发现以贝壳为代表的企业，更偏向于底层颠覆。这一颠覆根植在中国行业土壤和现实上，有着持久生命力。
