“生还是死，这是个问题”，2020年初这场突如其来的疫情，让莎士比亚的这句名言成了现实。
“出不去”和“动不了”的窘况之下，中国经济仿佛被按下了暂停键，各行各业生死一线，房地产自然也无法置身事外。
中原地产研究中心统计数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间下跌了95%。往年春节“返乡置业”的热潮，在今年彻底被“冻”住了。
眼看“解冻”无望，线上卖房就成了一条突围之道，万科、恒大、碧桂园等房企纷纷杀入。
实际上，在恒大2月13日宣布网上卖房前，融创已在2月10日进场抢占先机，各种花样换着玩，很是欢乐。
然而，从效果来看，融创这波直播售房形式大于实质。
线上卖房不及预期
2月10日，融创东南、上海、北京、华中四大区域集团公司相继推出“线上售楼+无理由退房”新政：2月10日至3月31日，认购融创指定项目，自认购之日起的一定期限内享受无理由退房。其中，除上海为50天外，其余区域的无理由退房时限均为30天。
作为*个“吃螃蟹”的开发商，融创首推的“无理由退房”受到市场的热烈响应，因为解决了购房者线上买房的后顾之忧，后续入场的开发商纷纷“抄作业”。但不如意的是，高调营销之下预想中的购房潮并未到来，大部分用户还在观望中。
相比恒大推出的类似“全国楼盘78折+恒房通推荐额外97 折+其他叠加优惠”等让利组合，购房者更加中意实打实的金钱优惠，融创这波操作可谓“起了个大早，赶了个晚集”，不仅被恒大、万科、碧桂园远远甩在身后，就连保利都难以望其项背。
公开资料显示，2020年1-2月，融创中国累计实现合同销售金额约人民币308.4亿元，同比减少26.97%，累计合同销售面积约224.7万平方米，同比减少19.98%，合同销售均价约人民币13720元/平方米。
根据观点指数最新发布的2020年1-2月销售TOP100，融创中国位列第五，与第四名保利发展存在将近130亿元的差距。
数据来源：观点数据研究院
如果仅看2月战绩，融创更是相形见绌。其中，恒大一骑绝尘，2月实现合约销售约447.3亿元，较去年同期增长约107.8%；紧随其后的碧桂园与万科也收获不俗，分别实现销售额300亿元、286亿元。而房企中的另一巨头，融创中国全口径销售额仅120亿元，明显不在状态，排名也跌至第七位。
这对一向生猛的孙宏斌和他的融创中国来说，多少有点难堪，去年刚刚进入房企TOP4，没想到这么“不经摔”。
2019年，融创合约销售额5526.1亿，同比增长21%，增速力压恒大、万科、碧桂园，而在2019年前十一月，融创的权益销售额和操盘金额一度超过万科，进入前三，一时风光无限。
互联网的资讯告诉我们，还在2003年顺驰时期，孙宏斌就树立了鸿鹄之志，曾公开向万科王石喊话“打败万科，做*”。
如今，16年“夙愿”终偿，跑得快已经不是问题，流动性紧张，销售端闭塞的情况下，钱才是大问题。截至2019年上半年，融创包括优先票据、公司债券、非公开发行境內公司債券、资产支持证券在内的借贷总额3021亿元，而上年同期为2294亿元。
图片来源：融创中国财报
找钱，成了融创的当务之急，销售变现不利，剩下的只能是救助于资本市场了。
*发债又配股
融创背负近8000亿负债
对于融资，孙宏斌有自己的看法，“别乱借钱，借很多钱的话，股价发生变化的话，风险太大了”。
现在看来，似乎不是那么回事儿。新年伊始，融创便开始了他的找钱之路。
1月8日，融创公告称，发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据融资，主要用于现有债务再融资。
1月10日，融创再发公告，以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份。据悉，配售股份占融创现有已发行股份数目的4.20%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03%，配售事项所得款项总额约为80亿港元，折合10.28亿美元。
图片来源：融创中国官网
根据公告显示，此次融创的配售价于2020年1月9日在港交所收市价每股46.65港元折让约8.25%，截至2020年1月9日(包括该日)止最后5个连续交易日平均收市价每股46.55港元折让约8.06%。
融创中国表示，配售事项旨在进一步扩大本公司股东权益基础，优化本公司资本结构。
节点财经（ID：jiedian2018）了解到，折价配股在资本市场往往是一个利空消息，特别是港股市场。但随着近两年监管不断收紧房企信贷渠道，不少房企也“不得不”频频使用这种方式进行融资。
融创此举，背后是未曾缓解的负债压力。截至2019年6月30日至，融创负债总额7906亿元，资产负债率为90.84%，净负债率为205.88%，环比2018年年底149.39%，大幅上升56.49个百分点。
这是个什么概念？和同在港股上市的碧桂园、万科、恒大相比，融创的资产负债率是最高的，较恒大多出7个百分点。
数据来源：融创中国历年财报
净负债率方面，根据克而瑞统计的数据，2019年上半年174家房企的加权平均净负债为91.37%，TOP10的房企净负债率为85.48%。其中，“优质选手”万科仅为35.04%，这是行业内公认的较低水平。
作为资金密集行业，高杠杆有助于驱动房企做大规模；但另一方面，尤其在信贷紧缩且遭遇疫情“黑天鹅”的环境下，就需警惕债务偿还高峰期时对企业带来的资金压力，近些年包括万科、碧桂园在内的多家龙头房企，也频频表态要将降负债、促回款作为企业发展的*要务。
融创近8000亿负债，高达205.88%的净负债率，是横亘在眼前的一大挑战。
对此，融创曾在财报中表示，“于二零一九年下半年将继续快速销售，释放经营现金流，并严控土地投资，努力使二零一九年年底的负债比率下降，并保持长期下降的趋势。”
纵观融创的发展轨迹，随着规模扩张，负债呈现出暴涨态势。2010年融创的总负债为110.86亿元，到2018年已上升至6435.53亿元，并进一步提高到2019年上半年的7906亿元。其中，2016-2019年涨势最为凶猛，都是千亿迈进。
图片来源：融创中国历年财报
了解一下背后的故事，生猛的孙宏斌不仅在地产上大胆，还在行业内有个称谓叫“接盘侠”。
生猛的孙宏斌
在地产界，孙宏斌是个突兀的大佬，大起大落，几度浮沉，置之死地而后生……不过，这都是陈年旧事了，就不再赘述，我们从1994年开始说起。
1994年，经历人生大震荡后的孙宏斌离开北京，转战天津，成立顺驰公司，以房地产中介所进入地产界。
天生我材必有用，千金散尽还复来。卷土重来的孙宏斌干劲十足，顺驰在其带领下很快便发展成为天津*的房地产公司。孙宏斌财富水涨船高，2004年胡润百富榜中，孙宏斌以13亿元资产位列第91位。
与此同时，嗅到房地产行情的味道，孙宏斌又在2003年成立了融创，并逐步将精力转移到融创的经营上。“孙在成立顺驰中国，以及顺驰不动产之后，又成立了融创。孙可能对风险已然预知，至少当时急速扩张的孙隐约地能感觉到什么，所以才狡兔三窟。”据经济观察报报道，有人士曾如是评论孙宏斌。
正值房地产市场一日千里，孙宏斌自然不会放过，但囿于资金问题，融创低调行进着。
直至2010年10月，融创在香港联交所上市，募资约23.42亿港元。对于房地产来说，解决了钱的问题，就解决了很多问题，孙宏斌按耐不住了。
大踏步前进后，2019年上半年，融创总资产达到8703亿元，项目几乎覆盖全国。相较2010年末总资产157亿元，8年多时间，融创总资产增长了55倍，年复合增长率超过50%。而在2019年前11个月，融创权益销售额一度超过万科，要知道，2010年万科销售额1081亿，是当年融创的13倍，可想而知，融创在地产上迈进的步伐有多快。
除此之外，孙宏斌亦不断通过并购扩张。据不完全统计，仅近三年，孙宏斌就接盘了这些资产，环球世纪、时代环球、万达文旅、乐视等。
数据来源：公开资料整理
2017年至今，融创并购规模超过1000亿，不过，孙宏斌自己觉得，“我们买东西是很克制的”。
一边攻城掠地，一边大举收购，伴随而来的是负债规模的极速攀升。
“在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆，那是不对的”，杠杆居高不下，孙宏斌似乎并不担心。
对与不对，只能交给市场评判。值得注意的是，2020年初地产商雀跃的时候，政府也没闲着。
3月3日人民银行会同财政部、银保监会，召开了一个电视电话会。会议再一次强调保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
