以防疫为名,蛋壳对业主、租客“两头吃”,刚上市就缺钱了?

最近这两天,相当多的蛋壳公寓业主表示,平台以支持防疫的理由单方面通知业主免房租,但却没有对租客进行租金的减免。由此引起了业主、租客的极大抗议。
2020-02-06 16:21 鞭牛士 志平

苏轼有诗云:我今漂泊等鸿雁,江南江北无常栖。

对于漂泊异地的人来说,栖身之所是在异地扎根的开始。在真正积累足够实力之前,买房不现实,租房成为众多外来者的选择。

由此带来的租房市场有多大呢?

根据艾媒咨询的统计,截止到2018年,中国流动人口超过2.2亿人,其中有2.1亿的租赁人口,房屋租赁市场可租赁面积有6 7.3亿平米。

而根据预测,到2022年,流动人口将达到2.4亿,租赁面积将达到80.6亿平米,租赁人口将达到2.4亿平米。

数据来源:艾媒咨询

根据IT桔子的统计,2019年长租公寓在资本市场遇冷,全年长租公寓行业投融资事件16起,同比减少15起,投融资金额123.01亿元。

但是,自如、蛋壳公寓、窝趣、魔方、城家五家公寓融得大笔融资共计18.4亿美元,头部企业融资额远高于2018年公寓行业融资总额。

但2020年开年,一场突如其来的疫情冲击了各行各业,包括长租公寓市场。在这种情况下,刚刚在1月份成功上市的蛋壳公寓却出了“幺蛾子”。

最近这两天,相当多的蛋壳公寓业主表示,平台以支持防疫的理由单方面通知业主免房租,但却没有对租客进行租金的减免。由此引起了业主、租客的极大抗议。

以支持防疫为名,花式拖欠房租

业主铭先生分别在北京、武汉有一套房源,分别以5000元左右和近4000元的价格租给了蛋壳公寓。

他对鞭牛士表示,在2月1日接到的蛋壳公寓单方面的通知,称由于疫情需要业主免租。据铭先生的说法,蛋壳公寓给出的时间分别是,北京一个月,武汉三个月。算下来,自己要承担近两万元的损失,这让他很难接受。

更让他难以接受的是,蛋壳公寓要求疫情结束后,再补交拖欠的房租。以他的北京房源为例,也就是2月8日(1月份房租缴纳时间)之后的房租。

这段时间,他多次希望和官方沟通,只不过客服一直提示等待人数过多。被逼无奈之下,他选择在黑猫投诉等平台进行投诉,并且号召自己维权群中的业主也一起投诉,期望可以对蛋壳施压。

按照蛋壳与业主签订的合同,平台只有在逾期15天后,仍然未向业主缴纳房租才算违约,所以,目前铭先生也不会采取太强硬的手段。但他也表示,如果之后仍然不交纳房租,他将采取停水停电的方式强制收房。

“强制收房后租客怎么办”

“我可管不了这么多,我也有房贷要还”

在业主维权群一直流传着一份文件,这份文件显示是蛋壳公寓要求业主2月份增加免租期的目的、措施等等内容,其中涉及与业主的沟通机制、考核标准、操作流程、舆论反弹后的各种应对措施。

而要求业主增加免租期的理由是,支持国家的疫情防控。这也是业主最不能接受的地方:一面免了业主的房租,一面收着租客的房租,最后到成全了蛋壳公寓的名声。

当然,按照文件里的说法,免租并非直接免除了房租,而是会在疫情之后如数缴纳,也就是延期打款。但照此来说也就没有违约一说,当然也没有相应的赔偿金。

根据这份文件的统计,蛋壳公寓在全国有超过7万的业主。而根据钛媒体此前的报道,蛋壳公寓目前管理的全国房源有41万间。当然,距离自如的100万间还是有很大的差距。

41万间意味着可能关乎着41万人的租住,而根据铭先生的说法,他对蛋壳公寓已经越来越没有信心。他会逐步号召业主强制收房,即便最后租客无家可归。按照他的说法,不引起关注,这个问题无法短时间内解决。

同样遭遇的还有南木,他在2月1日主动打电话询问客服,对方回应会延期打款。2号又接到了官方的电话,直接通知要免一个月房租。对方给出的付款时间是,疫情结束后的下一个付款日,而所谓“疫情结束”的日期并没有给出具体说明。

他现在能做的,也只是在一些平台上投诉一下,或者打打客服电话(依然有太多人等待)。但他也并没有否认会和其他北京业主一样,采取强制收房的办法挽回损失并逼迫蛋壳公寓妥善处理。

不过,从鞭牛士的调查来看,有类似遭遇的业主在细节有很大的出入。比如,业主阿乐。

根据他的说法,蛋壳在1月16日的时候就曾联系过他,当时要求他降租,但并未协商成功。

之后,蛋壳公寓曾给出过以赔付房租+违约金的形式,换取1月份的免租期。但是,违约赔付一直没有任何动静。直到2月3日,官方致电再次要求增加一个月的免租期。

但即便已经承担了一个月的损失,阿乐依然没有像上面几位业主那样,有强制收房的计划,他唯一的诉求就是,希望蛋壳公寓能按合同办事。如约打款,逾期的缴纳违约金。

当然,此事并没有局限在北京和武汉两地。

金先生是一位天津业主,他以4000左右的价格,将名下一套两居室租给了房东。据他之后的查到的信息,那套房源已经被隔断成了四居。

同样是在2月1日,蛋壳公寓在电话中通知他由于疫情要增加房源的空置期,除此之外的房租要延后一个月交付,如果疫情持续,可能还会延后。

据金先生的解释,空置期并不同于上述的免租期,空置意味着房源未被租用,平台可以此来减少相应时间内的房租。但据金先生的说法,他的房子已经有租客入住,并不属于空置,平台延长空置期的说法站不住脚。

此外,和南木一样,官方也并没有给金先生一个“疫情结束”的具体日期。

不过,与其他几位业主不同的是,金先生在黑猫投诉平台投诉后,收到了蛋壳公寓的反馈电话。对方表示,房租缴纳时间由延期一个月改为十五天。

官方此次给出的理由是,“疫情严重,希望业主和蛋壳同舟共济”。和其他业主一样,金先生也无法接受这种拿他人利益做慈善的做法。目前,金先生希望可以在法律允许范围内最大程度维权,并且有准备请律师处理。

和主张强制收房的业主不同,南京的文先生处理态度要更温和

2月2日,蛋壳公寓对文先生表示,希望可以3月打款,但只打两个月的房租。官方给他的说法是,平台会对租客减免三个月的房租,希望业主承担其中的一个月。

但是,文先生比较怀疑蛋壳的实力,从而提出了三个月中,每个月由他承担其中的三分之一房租的方案。但蛋壳公寓的工作人员并未接受,只推说会汇报。

之后,文先生了解到,很多房客其实没有被免房租,由此对蛋壳公寓的真实目的产生了怀疑。

不过,最让文先生担心的并不是蛋壳公寓拖欠的一个月房租,而是租客。“我不了解租客签了多长时间、支付了多少房租,如果我强制解约,这些租客谁来负责呢?”

所以,他主张和租客一起维权,但是,万不得已他也会选择优先保住自身利益,毕竟每月都房贷要还。

也许一些局外人很难理解,拖欠或少付一些房租,对于这些有房一族来说应该不算大问题,为什么会有这么强烈的反弹。

针对这个问题,南木在采访中曾分享了一篇文章,讲的是,一位房客希望房东减免房租,而房东希望直接免费把房子过户给前者。理由是,房子买亏了,如今要补70万的窟窿和每月三万的房贷。过户之后,负担也可以转嫁了。

或许文章内容有些魔幻,但大概能代表相当一部分业主的心声吧。

目前,业主和蛋壳的主要矛盾是,平台拿着房租献爱心,却让业主承担损失,更致命的是,业主没有看到房客被免了房租。

试想一下,如果蛋壳公寓不以疫情防控的名义拖欠房租,恐怕事情不会闹到如今这个地步,甚至被扣上了“发国难财”的帽子。

很多人其实都没有提及,蛋壳公寓在疫情爆发的初期,确实有拿出800套房源供医护人员免费使用。这在长租公寓平台里是独一份,本是一个为品牌加分的操作,如今却化为泡影。

而且,拖欠业主房租的负面影响还远不止与业主的纠纷这么简单,蛋壳公寓的租客也开始意识到了问题……

无法被减免的房客租金

业主维权的立足点之一是,平台并没有对租客减免租金,却要减免业主的租金,“两头吃”的罪名就此成立。

不过,经过鞭牛士的采访,发现即便平台想减免租客的房租,短期内也做不到。原因很简单,部分房客交的不是房租,而是贷款。

用过长租公寓平台的用户大概都能了解,平台一般提供多种付款方式,包括月付、季付、半年付、年付,以自如为例,几种方式平均每月的费用呈递减趋势。

但根据鞭牛士对多位租客的采访,蛋壳主推的支付方式为月付,而季付付款方式要比月付贵出很多,有说高出20%,也有说高出800左右。过高的差价,很容易劝退租客。

月付,也就是上文提到的贷款。

大周是一位北京的蛋壳公寓租客,一家三口租了三居室中的一间。当初,租房的时候,虽然他意识到了贷款为题,但平台可选的付款方式只有月付。当时,代办人员表示,这是公司要求。

相比之下,明月可能就是属于另一批对贷款不知情的租客了。

据他的介绍,当时看房的时候,带看人员并没有详细说明贷款一事,只要求租户按流程办理。几次缴费之后发现了其中的问题,但对应的蛋壳公寓管家表示没有任何风险,只是平台的一个通用流程。

明月也是在看到相关报道后才意识到问题的严重性,而这种被房客称作“租金贷”的付款方式的最大风险就是,贷款与个人征信绑定。但相关工作人员对明月表示,退租的时候一切都会处理妥当,不会存在隐藏风险。

根据他提供的付款信息,贷款的收款方为微众银行,也就是由腾讯牵头成立的国内首家互联网银行。2014年12月被批准开业,总部位于深圳。当然,这种由蛋壳代办的贷款业务,微众银行也并未通过电话、短信等形式要求本人确认。

除了大周、明月这种被推销使用月付的租户以外,还有确实因为资金压力而选择月付的租客。

小伟就是工作在武汉的一名应届毕业生,押一付三的季付对他来说太高,退而求其次选择了月付。不过,除了毕竟敏感“贷款”这个字眼以外,其他都比较佛系。

在他的认知里,房租总要按时缴纳的,如果这样应该就不会影响征信了。甚至,即便在疫情如此严重、归期未定的情况下,他还是提前一周缴纳了2月份的房租。

有同样想法的还有阿柒,他其实在办理入住的时候就意识到了问题,因为带看人员让他拍摄手持身份证的照片,因而起疑。但即便在带看人员明确表示月付就是付贷款之后,他还是选择了月付。

他觉得,无论如何都需要按时缴纳房租,这样也就不会影响到个人征信。另外一个因素就是,月付以外的付款方式不仅更换麻烦,而且价格要高出很多。

根据此前的报道,蛋壳公寓官方称,有对贷款一事进行详细的书面说明,并且有其他可选项。而且,贷款利息由平台代付。不过,在租客维权群中,一些租客表示,从去年9月份开始,有关分期贷款的说明就没有再出现在合同中。

实际上,在业主普遍声讨的背景下,蛋壳确实做出了让步,在2月3日推出了一项针对疫情期间的租客租金减免措施。

这项减免措施总结起来就是,武汉租客计划返还一个月租金,其他城市将根据国家文件规定的延期天数返还相应的租金,但不可提现。

但重点是措施的灰字说明部分,返还的租金只能用于缴纳水电燃气等生活费用,以及续租的首付款。而抵扣租金的部分,特别说明“分期月付除外”。

而根据鞭牛士的调查,武汉租客明确规定在3月2日之后收到返还租金,而其他城市,比如北京,信息收集要等到2月10日,具体返还日期未明确说明。

对于这一政策,鞭牛士采访的多位租客一致认为太过“鸡肋”,而且,作为曾被主推的分期月付,此次被排除在了返还范围外。

小伟对此说了一句,“灰字都是坑人的”。

不过,如果仔细想一下也能明白蛋壳公寓为何这样规定。按照此前的报道,蛋壳公寓的分期业务的操作方式是,由银行一次性支付房屋租金给蛋壳,租户再签订贷款协议成为贷款人,每月还款。

既然蛋壳公寓已经将租金提前拿走,想要减免、返还的话,需要银行点头才行。

业主、租客一条心,蛋壳信誉度大跌

随着事件的发酵,越来越的租客、业主加入到对此事的讨论中。业主方面的情况比较明朗,有合同在手,逾期15天是有正当理由维权的。而对于租客来说,他们是平台、业主、租客三者中最为弱势的一方。

业主强制收房,租客无处可去。平台没有诚意减租,租客承担损失。想要提前解约,租客押金拿不回来,还要担心贷款协议的后续处理。

据明月的一位律师朋友给出的建议,租客是和蛋壳公寓签订的合同、协议,这些条款并不能约束银行,即提前解约等所带来的贷款违约等事项,都需要租客自负。

当然,以上也只是相对而言,业主的日子也不好过。

不过,值得关注的是,租客、业主达成了相互谅解。在租客的维权群中,不少租客提议不要对业主心存芥蒂,而是要积极沟通、联合。而且,即便房东强制收房,部分房客也表示理解,这其中就包括阿柒。

而鞭牛士采访的多位业主,很大程度上也能理解租客的处境,并且有不少业主有意愿和租客取得联系,从而由房东直租。这本就是一个双赢的做法。

不过,经过此事,蛋壳公寓甚至整个长租公寓市场的信誉都受到了比较大的冲击。

蛋壳公寓的租金贷款是大多数房客所无法接受的,尤其是一些租客在办理过程中并未被明确告知,有种被“忽悠”的感觉,这也导致了后期知情后对蛋壳公寓好感度的再次降低。

而由于此次事件的爆发,导致很多潜在的负面爆发。比如小伟,他在所租住的五居室里曾遇到过现金失窃的事情,金额不大,但成了他心里的一个疙瘩。加之现在混乱的情况,他更坚定了换房的信心。

“还会选择类似的租房平台吗?”

“不了,想找房东直租的。”

换房、退租成了目前一些租客的强烈意愿,比如大周,本就已经计划换房了,但上述维权事件爆发后,他决定抛弃蛋壳公寓选择自如。

但更多的可能是像明月这样的租客,他是从7月份才开始签订的租房合同,按照这些平台必须签订一年合同的规定,他想正常解约至少要再等5个月。

对于类似的租客来说,在南京这样的城市,提前解约最多扣除1000多的押金(一个月租金)。这些损失一些租客也许可以承担,但明月更担心的是背后的贷款问题,蛋壳公寓能否妥善处理呢?

相比租客,蛋壳公寓在业主端失信更为严重,由此导致很多业主不再有合作的意愿。

特殊时期的“走钢丝”行为

鞭牛士

维权事件爆发后很多人应该都想不明白,蛋壳公寓为什么会在疫情防控如此重要且敏感的时期做出如此的操作。

被外界提及最多的就是蛋壳公寓的资金问题。

有一个值得参考的信息,曾经有一位从蛋壳公寓跳槽到自如的管家(北京地区)对鞭牛士表示,他之前在蛋壳从事收房(与业主签订租房合同)的工作。据他的说法,为了与头名的自如竞争,蛋壳公寓采取了价格战,每每都会开出比其他平台更高的租房价格。

当然,价格战并不等同于企业存在问题,而且长租公寓这么大的市场,需要新鲜的血液进入头部梯队。但,价格战确实也需要大量资金支撑。

1月17日,蛋壳公寓正式登陆纽交所,但首日即破发。

作为上市企业,蛋壳公寓的开年并不顺利。1月底,脉脉上已经有人在曝光蛋壳公寓疑似变相裁员,员工工资只发放北京最低标准的1500元。

而且,有一位业主对鞭牛士表示,维权群之所以会出现疑似公司的内部资料,其来源就是内部员工,原因他们的工资被“克扣”,想要“出口气”。

其实,上述情况从蛋壳公寓的招股书中能看出一些端倪。

招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为人民币6.56亿元、26.75亿元。2019年前9个月,营收为人民币49.997亿元,2018年同期为人民币16.73亿元,同比增长199%。

但与此同时,2017年、2018年的净亏损分别为人民币2.72亿元、13.69亿元。2019年前9个月,净亏损为人民币25.16亿元,2018年同期为净亏损人民币8.13亿元。

从这些数据中,你能看到蛋壳公寓巨大的营收能力,但同时也能感觉到巨大的亏损所带来的潜藏风险。

不过,如果我们结合大环境来看,由于疫情导致的封锁等,原有租户无法正常入住不说,换房、租房的人肯定也会出现大幅下降,企业一定存在较大的经营压力,甚至各行各业的企业都是如此。

但在很多业主看来,蛋壳公寓的做法违背了根本的契约精神,这恐怕也会动了后者的根基,毕竟房源是长租公寓品牌竞争的根本。

如今,国内处在一个非常时期,经营压力会比以往更大,连朱啸虎吴世春这样的资本大佬都意识到了巨大的压力,更何况处于成长期的企业。

不过,此时也更能考验一个企业的韧性,尤其是长租公寓领域的企业,残酷的商业之下,还要有温度。

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