长租公寓冰火两重天,前五大公寓企业获得214亿元融资

因为经营及资金问题而导致失败的长租公寓占85%,高速发展的长租公寓行业逐渐暴露出短板。
2019-10-19 12:37 微信公众号:全天候科技 刘荻青

       近年来,国内长租公寓公司谋求上市传闻不断。直到一周前,业内终于出现首家提交IPO申请的长租公寓。

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客向美国证券交易委员会递交了招股文件,计划登陆纳斯达克,欲以发行ADS(美国存托股票)的形式募资至多1亿美元。若顺利,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

不仅青客,此前包括蛋壳、自如等头部长租公寓品牌都相继被曝出正筹备上市。媒体报道称,蛋壳计划最快于今年赴美上市,拟募资金额为6亿至7亿美元;链家旗下长租公寓品牌自如考虑将于明年在美国上市,拟筹资5亿至10亿美元。

针对上市传闻,10月14日,自如CEO熊林对外回应称“暂不急于启动IPO,也没有明确的时间表”。在熊林看来,长租业务具有复杂性强、产业链重、需标准化经营,但经过几年发展,长租模式被越来越多人认可。

“整个行业从创业期进入精耕期,行业从业者需要更稳健、更耐心、更长期的投入到这项事业中。”他表示。

从资本宠儿到资本困局

长租公寓最初被大众所广泛认知,来自于资本的助力。

2014年,小米集团创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓,引发媒体和社会各界人士的热议和实地探访,YOU+迅速蹿红。

从2015年开始,在红利政策的导向下,房企、国内酒店管理公司、资本、房地产经纪公司等也嗅到了契机,纷纷加入其中,长租公寓热度持续上升。

2015年,铂涛酒店推出旗下公寓品牌窝趣公寓,汉庭酒店发布城家公寓;同年,龙头房企万科成立了泊寓,龙湖成立冠寓;白领公寓品牌蛋壳也在2015年成立,次年,成立了5年之久的自如脱离链家,正式独立运作。与此同时,华平投资低调在2012年对魔方公寓投6000万美元后,2015年再次追加1.4亿美元投资。

根据迈点研究院报告测算,截至2017年底,国内重点城市集中式品牌长租公寓门店约为2000家,房间数约为16万间。但报告也指出,国内公寓市场中,服务式公寓市场规模尚不及10%,而分散式长租公寓占比则近8成。

由于分散式长租公寓获取物业门槛相对更低,对于交通及地理位置的要求较宽松,因此整体规模上,分散式长租公寓发展更为迅速。一时间,市场上分散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,包括蛋壳、自如、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。

青客在2012年成立于上海,是国内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁,并提出“要为1000万青年人提供住房”的目标。

入局以来,青客从未停下积极扩张的步伐,从最初仅运营上海地区的不足1000套房源,到2018年底,青客已运营房源近10万间,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

快速扩张需要资金的支持。天眼查显示,截至目前,青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月,青客获得纽信创投天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客再宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

尽管如此,青客依然深陷长期亏损的境地。

其招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓的营业收入为8.979亿元,处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年,净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。

在资金方面,到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元,资产负债率133%。青客将影响业绩的因素归咎于扩大公寓网络、管理前期资本支出和扩张成本等。

“企业对于现金流有强依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药。”房东东公寓学院创始人全雳认为,青客之所以要在此时上市,也是源于资金的压力。另外,他谈到,面对蛋壳与自如即将上市的风声,房源规模排名第三的青客(第一自如,第二蛋壳)须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。

实际上,青客之外,行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。

就在青客递交招股书同日,河南悦如资产管理有限公司(即悦如公寓)发布公告称,其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营。公司已经在今年9月接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司的并购重组。转让协议签订后,公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。

成立于2014年的悦如公寓,在国内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。如今的结局不免让人唏嘘不已。

且2018年以来,随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风波,行业暴雷事件不断。根据同策研究院统计,从2017年2月至2019年3月,长租公寓“阵亡”名单就有20家,其中包括杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。

部分长租公寓爆仓图

其中,因为经营及资金问题而导致失败的长租公寓占85%,高速发展的长租公寓行业逐渐暴露出短板,大量中小型运营商到了生死攸关的时候。

中房经联主席胡景晖表示,从发达国家的经验来看,长租产业需要的是长期、大规模和便宜的资金。但实际上,目前国内资本市场基本都是短钱、热钱、贵钱,闻风而动又猝然离场,资金属性和产业属性不匹配,在这样的局势下,“实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。”

资本向头部集中

进入2019年以来,随着行业整体融资环境继续收紧,长租公寓的“钱”景呈现了明显的两极分化。尾部竞争者淘汰不断,资本及资源则向头部集中。

根据贝壳研究院统计的数据显示,在2012年至2015年之前,资本市场广泛投资长租公寓赛道,但由于行业处于创业初期,融资数量及融资额都相对较小;到了2015年,融资数量达到了峰值,该年融资数达到23起;而到了2019年截至9月,融资数仅为6起,但是融资额却高达114亿元,创下2012年来的新高。

图片来源:贝壳研究院

数据表明,从2017年至今,长租公寓市场融资数及融资额持续成反比走势,同时,头部效应愈发明显。

图片来源:贝壳研究院

据贝壳研究院统计30个长租公寓品牌数据显示,统计期内,自如、魔方、蛋壳、城家、V领地前五大公寓企业就获得了约214亿元股权融资,占30家公寓股权融资总额的80%。

融资数额最多的自如在今年完成了B轮融资。天眼查显示,今年6月,自如获得了由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本等跟投的5亿美元融资,投后估值约为50亿美元。

对于自如近期回应暂缓IPO事件,业内有人士猜测,这或许与自如目前并不缺少资金有关。

实际上,自2011年成立以来,自如仅获得三轮融资,A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币,参投机构包括腾讯投资、红杉资本中国、泛大西洋资本、天图资本华平投资源码资本、海峡、新希望等。

以自如近两年密集的融资姿态来看,目前摆在自如面前的可选项依然不少。

而另一家长租公寓头部企业蛋壳公寓也与自如情况类似。今年3月,蛋壳公寓完成了由老虎环球基金、蚂蚁金服春华资本等联合领投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元。

成立于2015年的蛋壳,虽然成立时间较晚,但截至目前已完成了6轮融资,其背后的投资机构还包括华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等。

房东东公寓学院创办人全雳表示,因为行业“余额”已不多,资本与资源会越来越向头部企业倾斜。而长租公寓融资门槛已不是1亿-2亿元,现在起步融资为10亿元,只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔跑。

58安居客房产研究院首席分析师张波预测:未来2-3年,头部企业将占据七成以上份额,超九成中小品牌无法在竞争中存活,只能选择被并购或主动转型。

行业进入洗牌期

从资本疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂,长租公寓行业追逐规模的速度也在逐渐放缓,行业正式进入洗牌阶段。

除了被行业淘汰者,今年以来更有玩家宣布主动退出。5月,诗朗绿色集团正式宣布,计划剥离总亏损达到2.34亿元的长租公寓业务;6月,远洋集团也宣布剥离长租公寓业务,该业务经营时间还不足三年。

前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上表示,“两年前开会的时候,很多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO,今年很多不在了”。

随着行业进入深水区,各大运营商不得不正视摆在面前最大的问题——盈利难。

华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情况是,多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80%。

克而瑞研究员房玲曾算了一笔账,以青客为例,截至2019年上半年,青客的可出租房间数为96854间,每间的平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此计算,青客每间房每月的价差仅为287元,期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)。这也意味着,青客需要4-5年才能覆盖装修成本,这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示,拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

截至目前,即使像自如、蛋壳这样的头部企业,也仍未实现盈利。

运营重、成本高、盈利空间小,在这些问题之下,贝壳研究院分析,未来,真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持,而是企业的持续运营的能力。

虽然长租公寓正在遭遇困境,但是前景依然可期。

根据CIC报告显示,中国租赁人口约2.4亿,2018年租赁市场规模达220亿美元,2024年预计达到447亿美元。同时,截止2018年12月31日,中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%,美国的渗透率为46%,德国为35%,中国远低于发达国家水平。这也意味着,中国有超过98%的租赁市场仍掌握在个人房东手里。

随着产业互联网思维对于经营发挥关键性作用,租赁市场也有望从C2C的粗放局面进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。

E+青年公寓CEO 张威加提到,“在产业互联网思维指导下,企业会以用户需求为导向,反向指导上下游各个环节”,他认为,这有助于从消费者终端出发到用户画像、选址开发、供应链建设,再到内部管理系统,真正深入整个长租公寓行业当中做深做精。

“随着中国租赁市场中新中产的崛起,个性化和多样化的租住需求将激发更多租赁业态的创新、诞生。”他谈到。

但从长远来看,在各行业求快的今天,更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡”,贝壳研究院高级分析师黄卉表示,“杜绝追逐利益的短期投机行为,用长远和发展的眼光看待行业变化,以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心,促进行业在正确的轨道上前进。”

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