对长租公寓的创始人来说，这个初秋很难熬。
8月23日，在原我爱我家副总裁胡景晖爆料+辞职事件之后的第五天，作为长租公寓市场的龙头，“自如”发表了一份坚决配合政府调查的声明，回应此前被调查的消息，称将深度自查、坚决整改。
整改什么呢？自如没说。
刚刚的消息是，据《中国房地产报》报道，长租公寓公司“杭州鼎家”宣布破产，约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。
今天刷屏的另一篇文章来自公众号“紫竹张先生”，文中提到了“租金贷模式”，即中介利用房客的信用来套利的方式。
长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。
潘石屹在新一期潘谈会上提到北京公寓的租金价格在涨，翻一番，再翻一番，都还是亏的。
但谁会去白白做一个永远都在亏本的生意呢？
胡景晖就曾公开表示，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”是赚钱的，龙湖、世联行等已经切入长租公寓市场的房企也曾在接受采访时表示，未来自己投资的长租公寓品牌将能达到12%的利润率。
创业邦试图通过真实用户的爆料，来浅析长租公寓的商业模式：长租公寓究竟是怎样一种生意？
“巧”生意：长租公寓的“网贷平台”
“杭州鼎家”不是*次出现资金链断裂的公司。
据不完全统计，2017年到2018年5月，至少有6家长租公寓出问题。以2018年3月资金链断裂的“爱公寓”为例，租客被清退，相应个人征信也受到了严重影响。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”——在胡景晖说出这句话的时候，很多人其实还根本摸不到头脑：长租公寓也能爆仓？怎么爆？
有人解释了房屋租赁的ABS（Asset-backed Securities，即资产证券化）为何物：
一位券商从业者是这样为邦哥解释的：
以2年租房合约，押一付一，月租金3000元来计算：
租客租房时，除了合约，还会被默认签署一个内嵌的，与银行/第三方机构的“现金贷”合同；
银行/第三方机构会将2年共计7.2万元租金全部打到公寓方账上；
租客每个月交房租与“服务费”，实际上是为自己“还贷”，还银行的现金贷；
公寓方拿着一次性到账的7.2万元，一部分分月打给房东作为租金，剩余继继续在市面上拿房。
这就相当于租客毫不知情就签了分期贷款合同。很少有人会提醒租客这其中的风险：一旦房子有问题或者需要转租、退租，会不会有麻烦？
更严重的是，一旦公寓房因大规模拿房出现了资金链断裂，破产或者跑路，那么租客身上还背着“合同”，还需要继续还款。
如果出现大规模无法还款的情况，将引发系统性风险——这就是胡景晖所说的“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。
这使人想起了什么？美国金融危机的“房屋次级贷款”。
目前市面上，自如的专享分期付，蛋壳的押一付一等付款方式，都有类似的内嵌“现金贷”合同。有创始人在接受媒体采访时透露，与这些金融平台达成的合作，是长租公寓极其重要的资金来源之一。
那么，租客是否知道，自己每个月都在向金融公司支付利息呢？
邦哥在查阅了自如、蛋壳等相关合同后发现，合同内并无支付利息的相关内容。但这部分利息，很可能隐藏在了这些长租公寓的“服务费”之中。而且，通常在选择分期、或者押一付一这类付款方式时，公寓方给出的服务费标准，会相比半年付、年付高出一些。
当然了，高出的这部分服务费是否真的用于付息，我们不得而知。
“好”生意：自由抬价、“调配”房客
如果你在网上发布房屋出租的信息，*找来的往往不是租客，而是闻风而动的中介。
以房东“老罗”为例，蛋壳公寓在谈及收房价格时，很干脆地提出了“加价”方案，甚至可以以高于市价超过15%的价格与他签约5年。
首先，长租公寓可以整套拿房，分户出租。
如果从房东手里拿到的价格是8500元/月，高于市价约10%。做了隔断改造后共计4户，租金从2700元/月-3400元/月不等。只要4个房间全部出租出去，自如每个月可以拿到12,250元的租金，依然足以覆盖成本。
然后，这些长租公寓支付给房东的并不是全年12个月的房租，而是每年支付10个月或11个月，剩下时间作为空置期。因此空置期越短，自如就赚得越多。
再次，自如、蛋壳等长租公寓宣称不收取中介费，但却收取房租的8%-10%作为服务费，实际计算后可能比传统中介的中介费更贵。据一些长租公寓的“管家”透露，其实相应服务的成本很低，因此是一个不小的利润点。
这样的模式下，主动权就握在了长租公寓手中。
在房东老罗之后，邦哥又走访了租客小高。
2016年的续约期，“管家”声称合约到期，房东选择不再续约，要她搬家。然而小高搬离后却发现，该房间以高于她原来房租800元的价格被重新出租。
2017第二套房子也到了续约期，管家一涨就是900元。小高自认无法承受而搬家。但在与曾经的室友交流时却得知，最终续约时房租仅仅上涨了150元。
这便能解释长租公寓的模式了：租金越高，提成越高，促使管家“赶走旧租户”。在深入采访了房东、租客，以及最基层的从业者之后，邦哥发现，长租公寓虽然有很明确的一些利润点，但毛利的确不高。红璞公寓总经理甘伟就曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%~60%，租金差为1.6~1.7倍，还需每年摊销15%~20%的装修成本，以及人工等成本，“除非房租大幅上涨，否则的确很难盈利”。
如果进一步考虑最初“拿房”的钱是来自于银行贷款，那么以4.9%的银行基准利率来计算，长租公寓的利润率的确会进一步下降。
但是回到一系列爆料的背后，长租公寓正在成为金融产品的附属。
写在最后
长租公寓这些背后的操作，用更“经济学”一点的话说，是在对产业加杠杆、进行金融化。从这个角度来说，长租公寓与P2P、区块链、共享单车的处境，确实有一些共通之处。
而另一方面，因为是房地产这个与所有国民息息相关的产业，其所能造成的金融风险，乃至社会风险，都远远高于其他更前沿垂直的产业。
自如今日表态的“坚决整改”，只是一个开始。中国租售比的过高，或许不是因为“租金还低”，而是因为“房价过高”，市场仍然需要规范，才能有健康、可持续的发展。
潘石屹说，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做，烧钱创业是一条不归路。
但如果在做企业的路上一味逐利，铤而走险，前方恐怕也是一条不归路。
