5508亿背后的困局

　　“一边是火焰，一边是海水”，这话形容目前的杨国强最合适不过。

　　还记得碧桂园2017年业绩发布会吗？那天，系着红色领带的杨国强拿着碧桂园一张5508亿的成绩单，开怀大笑了三次。

　　他有理由高兴，因为碧桂园2017年实现合同销售金额5508亿，同比增长78%，*次超过万科的5298亿和恒大的5009亿，成为行业*。

　　而2018年上半年，碧桂园更以4120亿的销售额创出历史新高，与行业第二和第三的万科、恒大拉开一个身位，开始领跑全行业。

　　杨国强用了19年时间带领碧桂园突破1000亿销售大关，而后仅用了4年时间，就完成了从1000亿元到5000亿的大跨越。

　　不过，杨老板也有烦心事。

　　先是房子质量问题频发。2018年1月，郑州碧桂园的业主发现，所定房子主体沉降，室内墙面大面积开裂，在多次交涉无果的情况下拉出横幅维权。

　　然后就是没完没了的广告与合同纠纷。2018年3月，有马来西亚、新加坡的数十名业主向马来西亚政府房屋仲裁庭投诉，“实际情况与碧桂园的广告不符，房屋本身存在质量问题，消防等配套设备也不齐全。”

　　同时，咸宁碧桂园和业主的法律纠纷诉讼达近90起，涉及房屋买卖合同纠纷和商品房预售合同纠纷等等。

　　最要命的就是出现工程事故。7月27日凌晨，安徽六安碧桂园的城市之光建筑工地一处围墙和活动板房坍塌，造成6死16伤。

　　此前，6月24日，碧桂园位于上海奉贤区的红墅林也发生事故，售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，多名工人摔落，导致1人死亡、9人受伤。

　　一时间，关于碧桂园的各种投诉、纠纷、事故接踵而来，杨老板彻底蒙圈了。

　　是啊，历史上，杨国强一直视产品为生命，视服务为生命，视人才为生命，怎能不蒙圈？

　　想当初，他对产品的投入无上限。杨国强一方面学习麦当劳搞标准，“能统一，全部统一”，另一方面学习沃尔玛搞薄利多销，“只要每平米能赚100元，就愿意做。”

　　为保证质量，碧桂园所有的图纸设计、土建施工、水暖安装、风景园林全是自己搞定。除此以外，杨国强还有自己的沙场、水泥厂，就连砖头都是自己生产的，“外包无法保证质量。”

　　所以碧桂园的房子性价比相当高，2001年，广州碧桂园凤凰城开盘当日就创造了600套的销售神话，相当于1分钟卖1套别墅。

　　想当初，他对服务投入无上限。1997年，杨国强在顺德碧桂园设计了一个人工湖，可以钓鱼。刚开始一人收10块钱，后来业主投诉，“好不容易有个地方玩还收钱，”于是， 取消收费。

　　免费了，老大爷天天去钓，鱼越来越少，“让人钓鱼怎么不让人尽兴？”“那就去买两车鱼来，让他们钓。

　　”谁知老人又投诉，“你们为什么要喂鱼，鱼都不上钩啦。”于是，杨国强第三次打电话给物管部门，“不准喂鱼”。

　　2003年，广州凤凰城别墅区，一张200万的发票被业主无意间丢进垃圾桶。

　　杨国强抽调了10名工作人员，调取社区沿线的监控视频，冒着倾盆大雨，沿路追踪到15公里外的垃圾处理厂。最终，200万发票失而复得。

　　想当初，他对人才的投入无上限。2013年春天，杨国强遇到了平安集团的马明哲，“你管理着平安万亿资产，有什么秘方？”，“没有什么秘方，我只是用了优秀的人，很多年薪千万的人。”

　　于是乎，他立马给原中建五局总经理，时任总裁莫斌涨薪水，并一口气涨到605万。此后，江湖广为流传的故事就是杨国强给人力资源总经理下了死命令，“给你30个亿，你把给我找300个人来。”

　　就这样，中海集团原董事朱荣斌来了，担任执行董事及联席总裁，年薪553.6万。

　　中建的原高管吴建斌来了，担任首席财务官，年薪619.5万。

　　就这样，碧桂园正式拉开了“三斌”的辉煌时代。

　　一同到来的还有1400多名职业经理人、300位博士。比如碧桂园澳洲区域总裁胡国韬，英国帝国理工大学的博士，比如首席战略官于润泽博士，此前曾在世界银行工作。

　　2017年，杨国强更是启动海外博士招聘计划，“200位博士海外招聘，海外启用。”

　　人才的背后是激励制度，是架构重建，是管理思维的日新月异。

　　杨国强最得意的要算“成就共享”的激励计划，“将税后利润的20%拿出来分享。”2014年，碧桂园年终总结会，他一次性拿出2亿元发给37个区域总裁和项目总经理，平均每人500万。

　　同年，杨国强发动了碧桂园历史上的“十月革命”，实行“同心共享”激励机制，“员工入股项目，跟投获益，通过超额利润分红，有钱一起赚。”

　　自然所有人都拼了命。结果，当年碧桂园销售额暴涨至1060亿，比上年翻了两倍多。

　　刘森峰是江苏区域总裁，他一个项目就跟投了500万，“自己的身家全部投在里面，连房子都全部抵押了。”你说，那能不打了鸡血一样。

　　“我这两年在碧桂园老了很多，头发也少了很多。”

　　“我一年瘦了15斤。”

　　“高管月度会议，都是按业绩排座位，要想坐前排，就得玩命干！”

　　每晚9点多，碧桂园总部办公室灯火通明，天天如此！当然年底分红也是哗哗的，光超过2000万的就有几十个。

　　正因为如此，从1992年在顺德*个项目起家开始，杨国强一路跨越，一路飞奔，短短几年就将“华南五虎”的雅居乐、合生创展和富力地产远远甩在身后。

　　也正是得益于产品、服务、人才的支撑，杨国强通过项目高周转把速度发挥到*，“4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正。”

　　速度一直是杨国强最引以为傲的事情。的确，那样的速度别人做不到，那样的把控别人做不到，只有他能做到。

　　短短3年，碧桂园的项目遍布全国100多个城市，涵括住宅、商用、旅游、度假、特色小镇等各种类型。

　　那么，为什么短短1年之后，碧桂园就出现180度的转弯，导致杨老板坐在火山口煎熬呢？

　　是萝卜快了也带泥？错！杨国强不是*次遭遇这样的事情。

　　2014年那年冬天，首席财务官辞职，带走整个财务团队，很多项目连成本价都核算不出来，碧桂园的股价也喋喋不休，投资者关系办公室的人天天挨骂。

　　杨国强就是杨国强，他迅速启用全民营销，“与全国2800多家中介签订代理协议，佣金丰厚。”果然，重赏之下必有勇夫，短短1个月内就动员了超过20万人给碧桂园卖房子。

　　结果在距离年末还有2天的时候，碧桂园终于完成了年初1280亿元销售额的承诺，其中将近一半的销售是通过老业主带来的新业主。

　　是房地产见顶？错！代表中央意志的央企、国企还是纷纷在各地高价拿地。

　　没错，北上广深的房地产增速下来了，但是不少二三线城市的价格又上去了，很多地市政府不得不采取“限购、限贷、限价、限土拍、限商住改”六限的措施。

　　所以，失之东隅收之桑榆，对于在全国都有布局，尤其是二三线城市部下重兵的碧桂园来说，根本不愁房子卖不出去。

　　所以，*能够解释的就是资产负债率上升带来的压力。

　　数据显示，碧桂园2017年度总负债9000亿,比2016年增长了一倍多，负债率高达89%，高出行业负债率近25个点。要知道，2017年碧桂园拥有的1000多个项目中，超过一半是通过并购得来的。

　　但是，海外发债被严控，200亿的公司债也最后夭折。

　　偏偏又赶上了最近10年最严厉的宏观调控。从2017年开始，我国去杠杆的序幕拉开，房地产公司的融资规模、渠道、方式收窄，杨国强蓦然感受到了压力。

　　不得已，杨国强只能鞭打快牛，进一步提高销售周转率，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”

　　2018年3月的内部会议上，他要求员工通宵完成图纸，第二天去报建，摘牌后一天内出规划图，摘牌即开工。

　　当然，惩惩措施也是异常严厉，“如果摘牌即开工，项目领导奖励20万元，推迟一天奖励递减1万，并相应罚款，超过40天即撤职。如果3个月内开盘，项目领导奖励20万元，超过7个月即撤职。”

　　好在瘦死的骆驼比马大，相信见惯大风大浪的杨老板很快就能够带领碧桂园走出低谷。

　　不过，如今碧桂园的“三斌”只剩下莫斌。2017年4月吴建斌离职，同年6月朱荣斌离职。接下来，还能启用哪些高管是杨老板需要认真考虑的。

　　不过，如今国开行的政策性贷款审批权限生变。要知道，过去2年三四线城市房地产价格的暴涨，主要源于棚改的货币化安置。

　　接下来，碧桂园手上的那些三四线城市的项目储备还能火多久也是杨老板需要认真考虑的。