在房地产高速发展了30年之后，房地产金融产业正在如火如荼地高歌猛进，可以说，上一个十年是房地产的十年 ，下一个十年是房地产金融的十年。对于房地产基金来说，竞争才刚刚开始。接下来，房价真的要跌吗？房市拐点已经到了吗？房地产基金如何保证收益成功退出？在复杂的房地产市场中掘金，如何“躲开子弹飞？”，房地产私募基金已经进入风控时代。
房地产市场拐点来了没？
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2014开年以来，看衰房地产的信息甚至从大型房企内部传出，辅以杭州、北京的降价楼盘，人们对房价继续上涨普遍呈现悲观情绪，认为房市拐点已到。实际上，经过30年的快速发展，房地产市场也理应进入到新的阶段，当前结构性分化正在呈现。 |
房地产基金三大走向
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房地产私募基金迅猛发展 清科研究中心数据显示，2013年伴随着房地产市场的由冷转热及IPO停摆等因素，房地产私募基金迎来了较大的发展。2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132支。 从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%， 募资总额达到106.67亿美元。房地产市场整体的繁荣不仅刺激了投资者的热情，同时也吸收了一部分传统VC/PE投资者转投房地产市场。【详细】 |
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退出笔数增加，退出方式多元化 2013年中国私募房地产投资基金共完成退出64笔，远超2012年的12笔。退出笔数的猛增，主要原因是2011年及部分2012年投资到达了退出期。 而退出方式也更加多元化，由去年的3种方式扩展到2013年的至少6种方式。其中股东回购为主要的退出方式，有25笔案例;股权转让为排名第二的退出方式，共发生14笔退出，之后是有6笔退出的并购方式。 【详细】 |
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今天房地产市场和房地产金融形势面临着很多新的机遇和挑战，房地产基金也在发生深刻的变革，当前，房地产基金呈现出三大新发展趋向。 |
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1“两头拉伸”：向房地产全产业链的渗透和进入
2整合各大金融工具的投行化倾向
3房地产市场细分和产业化导入 |
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当前房企六大动向
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从房地产开发商的角度来看，6大动作表现出了房企对于当前房地产市场的判断与应对，而对于房地产基金来说，要想在复杂的市场环境下，保证稳定的投资收益，房地产开发商的动向不容忽视。 |
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五牛基金案例解析
2014年五牛基金投资策略 |
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对于2014年中国房地产市场的展望，五牛基金投资团队提出两个关键词：结构性调整，关注现金流。 五牛基金非常关注现金流动对企业持续健康发展的重要性，尤其在市场预期发生变化的一些关键节点。目前，五牛基金大部分基金业绩表现良好，已成功对付所有到期基金。同时，正处于存续期间的基金表现稳定，运营状况良好。要使地产基金业务始终保持优秀业绩，还得遵循四大投资策略。【详细】 |
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1第一，“慎选交易对手”。一直以来五牛基金的合作伙伴都须拥有坚实的财务基础、更好的视野和规范的管理，同时还要具备很强的抗风险能力。 通过多维度全面筛选和深度研究，五牛基金将交易方分类为稳健型、高成长型和机会型开发商。 2第二，“精选投资项目”。五牛基金对每一个潜在投资项目，都会进行严谨、全面的尽职调查分析，通过对宏观区域、地块分析、物业市场、客户群定位以及投资收益等多维度进行专业评估，确保了公司所投项目的安全性。 3第三，“创新交易结构”。五牛基金通过股加债、优先债、股类、商业组合基金、并购基金等产品结构的不断创新，最大限度地满足了投资者在安全性、收益性、流动性等不同方面的需求。 4第四，“强化投后管理”。投后管理的目标在于如何与合作伙伴共同控制项目风险，提高项目收益。五牛基金通过对内控管理、项目及开发商管理、基金及LP事务管理，形成持续动态的投后管理体系。 |
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五牛基金风险控制原则 |
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五牛基金风险控制手段 |
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五牛基金简介五牛基金成立于2004年，是一家专事房地产股权投资及管理业务的基金公司，目前管理资金总规模约80亿元人民币。 五牛基金发展历程2013五牛基金“房利美1号”投资基金融资完毕，基金规模250，000万人民币。 2012五牛基金“增值服务，共赢未来”定向投资房地产市场基金产品融资完毕，基金规模180,000万人民币。 2010五牛基金“福”系列定向投资房地产市场基金融资完毕，基金规模150,000万人民币。 2008五牛一期基金宣告成立，基金规模100,000万人民币。 2007五牛基金三期定向投资房地产基金融资完毕，吸引全球40余位投资者，基金规模80,000万人民币。 2006五牛一期基金融资完毕，基金规模20,000万人民币。五牛二期定向投资房地产业务的基金融资完毕，基金规模30,000万人民币。 |
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私募基金竞争的关键是品牌
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作为私募房地产基金公司，五牛基金一直以来坚持在融合中充分重视品牌建设。我们要保持良好的对付记录，不能出颠覆性错误，努力在稳中求大，用规模支撑一个基金的品牌，所以关键词是品牌。 ——五牛基金管理合伙人刘景昆 |
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资产管理行业进入了一个全新的时代，私募地产面临四方面的劣势：第一、牌照，也就是私募基金的“身份证”；第二、募资渠道，这里主要指募资规模和效率相对较低；第三、资金，募资效率低，所以我们在资金成本上面临竞争；第四、税收，基金管理人要缴纳25%的企业所得税，这对于私募基金来说压力不小。风控求稳，稳中求胜，打造品牌是年轻的房地产私募基金行业面对未来竞争的核心策略。【详细】 |
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