又一轮政策调控让国内房地产企业陷入信贷紧缩局面，不过这也催生了各种模式的地产基金。
除了房地产企业发起地产基金以外，来自VC/PE机构的外部资金正向房地产企业伸出橄榄枝。本报获悉，目前深圳市创新投资集团（下称深创投）正在积极筹备首期房地产投资基金。深创投人士透露，深创投此次募集的地产基金优先考虑与大型房地产企业合作，首期规模将在5亿元以上。
据了解，目前内资组建的房地产基金规模不超过100亿元，还处于初期发展阶段，正在摸索适合国情的商业模式。受调控影响，房地产企业逐渐“差钱”的情况反而是地产基金的一个发展时机。
地产基金方兴
100亿元，这是金地集团与投资伙伴一起发起的人民币房地产投资基金未来三年期望达成的规模。
4月9日，金地集团宣布与瑞银（环球资产管理）合作发起的房地产基金*期首次募集正式完成，此次募集为1亿美元，五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲。这是中国大陆*个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。
金地集团董事长凌克在2009年业绩说明会上表示，这些房地产基金今后主要投资于住宅房地产产业，同时也会对商业地产、并购进行投资，并透露了期望三年人民币基金管理的规模达到80亿-100亿元。
3月份一家由房地产开发商牵头的盛世神州房地产投资基金（下称盛世神州）也宣告成立，首期融资规模达到5亿元。这家基金由北京银信投资有限公司董事长张民耕、阳光100置业集团总裁易小迪、复地集团董事长范伟、富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇一起发起。
“我们主要集中在项目层面的合作。退出方面，可以有溢价回购、分红退出和二级市场退出等方式。”盛世神州董事长助理杨广志表示。对于未来的基金计划募集规模，他表示公司规划未来三年募资达到50亿元以上。
这仅是目前已公布募集信息的地产基金。本报了解到，目前深圳市创新投资集团有限公司也在积极筹备首期房地产投资基金。“目前正在和合作伙伴洽谈，还未到成型公布的时候。”深创投总裁李万寿称。
一直以来，国内的房地产开发模式都遵循香港的“全模式”发展，即拿地、开发、销售、再拿地，需要大量的资金支持。而2008年房地产宏观调控和金融危机的双重打压让这一模式的薄弱环节尽显：即如果市场有变化，已有销售项目就会出现回款问题，新启动的项目便会面临资金压力。当时因为土地出让金无法及时补足而被没收定金的情况屡屡发生。
这让在2007年以前因为销售旺盛觉得“不差钱”的房地产企业纷纷探讨稳定的融资途径。
另一方面，2009年房地产行业的“绝地反攻”则让股权投资领域和民间游资都对目前城市化程度低的中国房地产业长期看好。
“这样，企业被政策强化了除银行以外渠道的融资需求，而股权投资也开始愿意进入这一领域。”深创投该人士表示。
实际上，房地产基金一直是国外房地产商开发项目的重要资金来源。
“在美国，是采用‘地产商+基金’的模式，即开发与投资分工细化。”长期研究金融地产的贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示。
据了解，目前房地产基金主要分为房地产投资基金和房地产开发基金。前者可同时参与房地产项目的开发，但更多的是以投资已有的地产物业、在持有中实现增值；而后者则主要专注于房地产项目的开发。
事实上，在国内资金迟迟观望、未给房地产业支持的2008年，早已成熟的外资地产基金则大举进驻。当年6月，恒大地产[2.10 -0.47%]成功获得来自郑裕彤、美林、德意志等几家共计6亿美元的私募股权基金投资。加上恒大2006年获得美林银行投资1.3亿美元、2007年9月又投资1.3亿美元合作项目，恒大累计获得来自私募股权投资领域的资金支持8.6亿美元。不过，金融危机则带来了外资地产基金的负面影响，受到美欧本土房地产市场的羁绊，一些资金又大规模被动撤出。
目前，显然国内PE机构已意识到房地产基金是之前未开发的领域，内资地产基金也迎来了发展的时机。
“现在土地资源越来越稀缺，开发商投资成本越来越大，拿地成本普遍超过30%，在一线城市甚至接近50%，信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下，房地产基金大有机会。”联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示。
商业模式探索
“目前成立的地产基金也正在探索适合自身的商业模式。”杜丽虹表示。
据了解，外资地产基金成熟的管理模式是，管理人具有项目的*选择自主权，并且严格自主把控风险。但在国内，目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。
例如恒大曾经发起的信托基金，针对的是其旗下的单一项目进行的募资；金地集团此次发起的基金，未来则主要投向金地开发的项目；由金地筛选出需要投向的项目，再由其合作伙伴决定是否投资。也即金地集团在项目决策中起到初期删选的作用。
“这也是国内地产基金对本土文化的一种融合。PE与房地产企业共同合作发起基金，基金管理人负责募资，而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。”杜丽虹表示。
盛世神州的资金投向则更符合国际地产基金的运作。“基金运营初期主要投向公司熟悉的房地产企业，而在基金运营成熟后，将考虑投向更具融资需求的中小房地产商。”杨广志表示，基金将不会优先考虑作为基金发起人复地集团旗下的地产项目。“我们面向的是整个市场。”
另一方面，投资人稳定性的问题则在地产这一周期性更强的行业里面临考验。
据了解，国外地产基金的主要投资人是社保基金、大学教育基金等成熟的投资人，他们投资理念成熟稳定，不会轻易撤资，除非出现了2008年金融危机的外部客观因素。目前国内的投资人还是主要为富裕的个人投资者。
“在地产繁荣的时候一切都好说，募资容易，投项目也容易。如果地产陷入低谷，募资方面非常容易出现问题。”杜丽虹表示，而往往在地产低谷时期，才更容易找到合适的被低估的投资项目，使投资回报提高。
上述深创投人士则表示，目前国内如果能够出现具有行业威望、无论地产处于周期低谷还是高峰，都能获取稳定收益率的地产基金管理公司，才能够吸引更多的投资人进驻。“这需要非常长的时间来验证，因为房地产行业一个周期可能短的也要5年，长的需要几十年。”
