如何把握公募REITs投资机会？看复旦金融EMBA同学打造通用估值“脚手架”

“带着实际问题而来，在行动中学习，在实战中蜕变。”在复旦大学金融EMBA项目“三轨合一”课程体系中，独具特色的“Live Learning行动学习”鼓励同学们以解决企业实际问题为目的，展开为期一学年的学习探究，最终创造出具有实战意义的研究成果、解决方案或者*商业价值的创业项目。

“公募REITs价值评估分析及估值模型”

课题组员名单

金融EMBA2022级：林冶莳（组长）、范忠高、王绪合、孙木子、蒋泞骏

Live Learning行动学习课程

作为复旦金融EMBA2022级“Live Learning行动学习”“优秀课题奖”获得者，“公募REITs价值评估分析及估值模型”（以下简称“REITs估值”）小组在复旦大学金融学教授、博士生导师黄毅和信风金融科技的创始人兼CEO陈剑的指导下，打造出国内首单通用型公募REITs估值分析工具，为相关从业者把握投资机会、完善资产配置提供了助力。

借鉴海外REITs发展经验

探索估值模型“新逻辑”

REITs估值小组成员们因“对公募REITs的共同兴趣”走到了一起。五个人里，孙木子和王绪合分别是资深的房地产和商业地产从业者，范忠高是专精特新“小巨人”企业高管，蒋泞骏从事电子商务，林冶莳在一家台资银行就职。

“不同的产业背景让我们从多元角度出发，组合成一个相对全面的团队。”王绪合表示。确定选题后，大家感受到了不小的压力。国内首批公募REITs上市以来，运行平稳，在兴产业、保民生、促消费等方面发挥了重要的作用。“面对这一热门议题，我们该从何处入手研究，才能做得既有新意又接地气？”

带着这样的思考，小组与指导老师、信风金融科技创始人兼CEO陈剑教授接连开了两次会。陈教授在美国房地产抵押贷款巨头房地美公司及其姊妹企业房利美公司有着丰富的实战经验，同时研究海外公募REITs多年。与他交流后，大家意识到国内现存的理论研究尚未深入涉及公募REITs的评估方法，而这正是一个值得深挖的方向。

孙木子认为，无论是对产权类REITs，还是对特许经营类REITs来说，如何选取资产估值参数、验证资产估值结论的合理性，都是市场各参与方密切关注的问题。“然而与二级股票投资不同的是，目前这类产品并没有诸如市盈率、市净率之类的通用评判准则。”

为了填补空白，REITs估值小组从自身日常工作所需出发，决定“以最小的切口做最接地气的研究”，即从资产估值维度探索估值模型“新逻辑”，为公众投资者打造一款便捷实用的工具。孙木子表示，自己所任职的企业未来也有发布REITs产品的需求，“这款工具可以拿来就用”。

动态掌握价值波动

让评估方法“落地开花”

明确方向后，REITs估值小组开始全面剖析国内交通、物流及产业园，能源与新基建，以及市政与社会服务设置等基础行业的发展现状与新趋势，并且对公募REITs的特点和重点投资行业展开探究。

通过与欧美、新加坡等REITs较为发达的国家和地区进行对比，大家认为，在中国推出公募REITs意义深远，“不仅可以为基础设施提供更多的融资渠道、优化企业资本结构，而且能够给广大投资者带来更多的投资机会和收益”。

小组成员们在分析国内外估值方法的基础上，对目前国内已经发行使用的“比较法”“投资回报法”“资产价值法”“收益法”等REITs产品估值方法取长补短，搭建起一款通用型工具，并将之命名为“营运动态调节资金”（以下简称“DFFO”）评估方法。

孙木子表示，用户在使用这款“国内首单通用型REITs估值分析工具”时，只需预先设定好函数公式，然后在表格内输入动态变量数值，就能快速运算出当下的评估价值。

据她介绍，DFFO评估方法不仅用途广泛，并且可以根据具体物业类型细化估值。“无论是对于工业园区、保障性租赁住房、仓储物流类的产权型物业，还是对于包括桥梁公路、水电气热、污染治理在内的特许收益权物业，都能进行评估。”

此外，DFFO评估方法灵活、与时俱进，可以随时根据租金增占率、空置率、资本化率（退出折现率）等宏观经济变量参数进行估值调整。她强调，金融机构、权益人、投资机构及具有专业知识的个人投资者可以利用该工具，动态掌握产品的价值波动情况，从而为投资配置作出参考依据。

作为有着二十多年操盘商业地产经验的业内资深人士，王绪合表示，自己从实战化的“Live Learning行动学习”中不仅体会到建设REITs市场之于服务实体经济高质量发展的重要意义，同时也为找准未来职业方向开拓了思路。“只有行动起来，研究创意才能‘落地开花’。”他感叹道。

“Live Learning行动学习”结束后，REITs估值小组的工作还在继续。王绪合、林冶莳与其他同学携手成立了复旦国金不动产投资俱乐部，希望持续推动“公募REITs价值评估分析及估值模型”走深走实，依托DFFO评估方法助力价值重估和业态升级，以收获更加便捷优质的金融服务。

组员感言

林冶莳：

感谢学校给REITs小组优秀课题这份荣誉，在进行这份课题中，每组成员都付出不少心力，这份荣耀是*的回报。中国经济特别是房地产产业已经进入调整结构的深水区，国家推出REITs政策就是冀望藉此让房地产业与社会资本进行融合。REITs在国外已经运行多年，发展出一套运作机制，中国才刚开始，且我国幅员广大，各地经济结构发展不一，且经济制度与海外有所差异，特别是REITs的定价这一部分，因此定价机制这部分值得持续深入研究。再次感谢学校与老师们的指导。

范忠高：

参加行动学习REITs小组收获特别多，在导师的专业指导下，和小组同学们一起全面深入学习了REITs各方面的知识，增加了自己研究实践能力，丰富了投资渠道，在学习研究过程中，与小组同学们结下深厚的友谊，这种纯粹的友谊让我们感到无比的轻松与温暖。这份情谊是行动学习小组课题的*收获。最后感谢学校给我们这项荣誉。百尺竿头更进一步，我们持续努力。

蒋泞骏：

学院设计的这个行动学习课程，我认为非常有意义。我们通过行动学习，除了收获到课堂以外专业领域的知识和队友之间产生深厚的羁绊，更多的是让我们学会如何有效沉淀和提炼出解决问题的方案。我想这也是学院设计这个的项目的初衷，通过行动学习，明白它的精髓在于面对真实的问题和情景，让问题和情景相关的各方参与分析和解决的过程中。

这个过程中，学习是一种输入和工具，也是参与各方得到一种收获。行动学习是可以“微”起来，即去掉正式行动学习的繁琐环节，暴露问题、情景和任务驱动，使用澄清问题、团队共创、世界咖啡等有效工具，达到分析问题和解决问题的目的。而经营企业也是如此，大家都是企业的高管和决策层，往往不是直接去解决细节问题，而是去帮团队分析问题所在和引导他们寻找正确解决问题的方法。

王绪合：

从实战化的“Live Learning行动学习”中不仅体会到建设REITs市场之于服务实体经济高质量发展的重要意义，同时也为找准未来职业方向开拓了思路。只有行动起来，研究创意才能落地开花。

孙木子：

无论是对产权类REITs，还是对特许经营类REITs来说，如何选取资产估值参数、验证资产估值结论的合理性，都是市场各参与方密切关注的问题。为了填补空白，我们小组从自身日常工作所需出发，决定“以最小的切口做最接地气的研究”，即从资产估值维度探索估值模型“新逻辑”，为公众投资者打造一款便捷实用的工具。同时，我自己所任职的企业未来也有发布REITs产品的需求，而这款工具可以拿来就用。

Live Learning 

/行动学习课程/

金融EMBA项目“三轨合一”课程体系中，“LIVE Learning行动学习课程”是其中既特殊又重要的一环。它横跨整个*学年，以来自企业的实际问题作为研究课题，由拥有相同问题的学生组成研究小组，通过组员的倾力合作与业界导师的指导，最终达成研究成果或解决方案，甚至产生一个*商业价值的创业项目。