如何在租赁大资管时代行稳致远？乐乎模式的探索

8月29日,以“知彼知己知趋势 分工协同赢未来——租住企业如何高效服务资管机构”为主题的第32期睿和沙龙在上海举办。来自资产方、国内外资管机构以及主流租住企业的代表齐聚一堂,深入探讨了资本与运营的有机结合发展之道,以期打通双方沟通协同壁垒,共同在存量不动产市场里找到新的发展机会。

乐乎集团创始人CEO罗意、乐乎集团资产管理中心VP肖文胜共同出席了此次沙龙,并受邀在“主题分享”和“圆桌对话”两大环节上与业界同仁分享心得,协同创新,共谋商机,共创未来。

租赁迭代:变化与机遇

罗意谈到,2021年堪称租赁行业的发展分水岭。在此之前及以后,租赁行业的创业机会大不相同。2021年之前,租赁行业以“二房东”模式为主,包括乐乎在内的行业多数长租公寓运营商都以包租方为主要服务对象,财务模型、户型结构较为单一。

“北京是全国最 好的包租市场,租赁项目流动性强,出租率较有保障。而北京又是乐乎的大本营,是乐乎旗下项目分布最为集中的城市。这样的布局,是推动乐乎多年来持续稳健发展的原因之一。一些布局重心在二线城市的长租公寓运营商,则没有这么幸运。由于二线城市的租赁项目流动性、出租率表现多逊于一线城市,容易受外界环境影响出现波动,它们很多没有熬过前几年的行业寒冬。”

罗意强调,2021年之后,房地产市场开始下行,房价上涨红利减弱,地产商、资产持有者开始关注资产运营的价值。国家亦通过“非改租”、保租房等政策,让一些洼地资产流入到了租赁住房赛道中来。由于不动产带来的增值预期不及以往,人们不再急于将资金投入房产,纷纷选择了通过租房来实现美好生活。这推动了租赁需求的增长及多元化发展,单身公寓、刚需改善类产品,以及家庭产品不断涌现。

变化中的租赁行业蕴含着三大发展机会。第 一个机会,随着租赁需求由被动转为主动而产生。主动需求下,租户更关注居住品质和居住体验,也有更强的付费意愿。这为品牌实力强劲的运营商,带来了标准化输出的机会。

乐乎就做了一些品牌层面的提升。当前,乐乎集团的产品线已由单一的集中式白领公寓,升级为了高端产品线“怀庭、芷岸”、白领线“乐乎公寓、乐乎青年社区”等,足以满足不同人群的多元居住需求。部分项目租金坪效高达10元/平米,处于行业*地位。

第 二个机会,是资管的机会。存量时代,租赁住房的运营不再是以前狭义上的含义,不再是拼规模,而是从端到端的资产管理,从项目立项开始全周期参与。为此,近几年,乐乎极少再接手纯乙方的托管项目,主动向资管靠拢,转型成了“住房租赁运营+资产管理综合服务公司”。

第三大机会,是保租房市场的机会。在国家不断出台政策鼓励保租房建设的背景下,长租公寓运营商也要更关注下沉市场,关注保租房市场的机会。

保租房的价格体系完全差异于传统租赁住房,既要实现社会意义也要维持企业的盈利性,既要考虑长期可持续经营也要平衡短期成本。前几年,保租房市场还存在算不过来账的情况,但近几年愈发转好。保租房的打开方式不一定是资本,也可能依托强大的运营能力,罗意称。

资管视角下的乐乎模式

住房租赁行业资管潮起,围绕资管能力建设,各大长租公寓运营商动作频频,乐乎也不例外。

乐乎集团资产管理中心VP肖文胜提到,前些年,受市场情况制约,前期少量投入即可在短时间内开展业务的轻资产模式成为主流;但是近两三年,房地产市场由增量到存量,金融资本层面持续发力,尤其是去年“基础设施公募REITs”向长租房的打开,今年“住房租赁金融17条”的出台,还有“投融建管退”产业闭环的逐渐明朗,长租公寓赛道中“运营方+资本方”合作的运营模式开始成为了主流选择。参考海外市场成熟经验,未来契合租赁住房市场发展的优质项目,均有望成为REITs的底层资产。届时,租赁住房行业将全面进入资管时代。

不动产大资管时代正加速而至。前瞻性意识到这一点的乐乎,近年来以运营能力为依托,逐渐构建起了“F+EPC+O”的全链条服务能力,并在此基础上形成了募、投、建、管、退完整的资管能力,以及围绕这五大能力的收购服务、租赁服务、运营管理服务、建设管理服务、咨询服务。借此,乐乎可持续为LP实现资产增值,获取预期收益。

强大的资管团队,是乐乎发力租赁大资管的底气所在。肖文胜介绍,乐乎资管团队成员普遍深耕房地产及公寓租赁市场超10年,经验丰富。当前,乐乎在项目来源、价值判断、项目生产施工和最终出房销售等各个环节都组建了专业团队。

由此,在投资阶段,乐乎可从宏观到微观,全面考虑项目周边人口、产业等因素,帮助LP精确研判市场;综合考虑坪效最 大化与出房最 优化,为LP匹配最 优室内设计;详细市场调研,结合自有数据库,为LP定制高性价比租金价格及增长方案;定向调研周边办公、产业、地铁通勤人群,为项目精准匹配客群;设计、成本、运营全条线沟通,辅以标准化成本管理系统,为LP提供精准的成本方案。

在建设阶段,乐乎近10年数万间(标准/非标)产品的设计、改造经验,可为LP提供优质,且契合客群需求的产品。坐拥优秀设计团队,乐乎所设计的产品,不仅符合项目定位,设计、景观、精装、采购、成本等多条专业线,还能以标准化工程督导体系、质检体系确保全过程开发品质,肖文胜称。

在运营阶段,依托近10年丰富运营实践及良好口碑,乐乎既能有效帮助LP精准获客,又能通过优质服务提升客户粘性。他介绍,2021年以前乐乎的大部分精力都放在帮助“二房东”做好后端运营服务上,这个过程正好锻造了乐乎强劲的运营服务能力。时至今日,乐乎所管理的七万多间房源中,仍有70%至80%都以提供服务为主,且备受好评。今年上半年,住房租赁市场整体下行,而乐乎公寓4个重点城市整体的租金、出租率均呈上升趋势,就离不开乐乎强劲运营实力的加持。

当前,乐乎正处于向资管平台转型的关键时期,募、投、建、管实力有目共睹,项目储备充足。在即将到来的租赁大资管时代,已做好准备的乐乎,资管前程值得期待。